从旧区到景区——田子坊的前世今生(2)

的高点宏观掌控，进行政策上的指导和扶持保留了旧厂房、旧民居做法，坚持“五变三不变”，既产业形态、组织结构、人员、管理、文化要变，而在建筑形态、产权关系、土地性质保持不变。这样政府只投入了少量资金进行道路、绿化、市政设施的改造，使得该区块面貌焕然一新；管理公司则是具体的运作，为原业主和艺术家搭建沟通的桥梁；原业主对开发进行合作和支持，出租房屋给艺术家及设计公司，他们从中获得出租所赚取的差价；艺术家们通过自己的创意点缀着老区的旧面貌，为当地提升文化和形象上的价值。这四方博弈的结果是一个四赢的局面，这种模式下的开发抛弃了开发商占大头的旧区改造方式，使旧区改造产生的利益局限于政府与居民之间进行分配，不仅其大头归居民，而且使利益的获取走向稳定性和长期化，即居民长期收租金，政府长期征税收，提高持续发展水平。据统计，188户入驻居民房屋的企业中有半数盈利，而137户入驻旧厂房的企业已经全部盈利。政府每年能从中收取300万元至400万元的税收，出租房屋者则多能达到每月四五千元。

将原来的居民住宅“借”给了创意产业。红砖墙、黑木门、条石门框、天井、厢房等建筑外观一点没变，但是内部经过装修焕然一新，吸引了国内外的创意人士纷至沓来，到此开设艺术坊与工作室。田子坊一带现在已经成了继“新天地”之后上海另一个独具特色的城市建筑区。 三，价值点分析

对区域面积只有８平方多公里、地处中心城区黄金地段的卢湾区来说，既为弄内居民改善了居住环境，又为政府涵养了税源。当然，卢湾区在把田子坊从“民办”转化为“公管”的探索中，敢于创新型发展、保护性开发，触摸原有政策的一些盲区、瓶颈，打破常规、实事求是，闯出一条符合本区旧改实际的新路，从而达到“八个得到”的效应，即老房得到改造、风貌得到保护、居民得到收入、市民得到就业、文化得到延伸、企业得到发展、旅游得到资源、国家得到税收。 1， 文化传承与拓展

田子坊特色有八个字：“中国建筑，综合文化”。政府在规划开发下，保留了原有的建筑风格，这里的建筑风格是多种做样而具有历史价值的，是目前上海所剩不多的典型里弄建筑格局。这一7公顷余的地块，是上海历史街区中保存历史文化遗产类型最为丰富的社区之一。这里既有旧里，又有新里，还有花园住宅。建筑风格包容了折中主义、英国新文艺复兴风格、现代主义风格、中国传统砖木结构风格，还有西班牙建筑风格、英国城堡建筑风格和巴洛克风格等。其中尤以石库门建筑最为丰富。这些风格的综合性本就说明了上海城市的包容特点。是上海作为近代中国海派城市的象征。

艺术家们通过自己的创意，将艺术与这种建筑风格完美糅合在一起。弄内的厂房构筑起泰康路上的精华高塔，同时厂房改成的工作室经过艺术的再现体现出不同的风格和氛围；陈逸飞的工作室体现了古朴，凝重的建筑特点，休息室内的壁炉不仅仅是摆设，还真能升火，在隆冬时节，围在壁炉边喝上一杯咖啡或红茶，谈论着艺术的创造，你的灵感一定会有最好的发挥。尔冬强的工作室体现出后工业革命时留下的痕迹，二台吊车不仅是摆设，它照常能启动，而天棚的进口透光板更能体现现代建材的运用，这是工业革命的成果，而版画的手工制作，使你在时光穿梭中来回奔跑。

田子坊的创意特色也吸引了不少国外的文化创意公司的驻入，这也为该区带来了国外的文化与表现风格，从而使中外两种创意文化再次聚首，扩大了该区的文化内涵。 2， 商业价值

田子坊名声的远扬给当地带来了巨大的商业价值，许多商家纷纷入驻，期待在田子坊的发展中分一杯羹，如今田子坊已经集聚了50多家西餐馆、酒吧和时尚饰品店。这为当地的商业发展和消费市场的活跃起了带动和促进作用。 3， 商业地产价值

虽然田子坊本身不是作为商业地产开发的，但她的汇聚作用拉动了周边地产价值的飙升，开发商就是看中了这里的文化汇聚价值，而纷纷在周边进行商业地产开发。

在田子坊南边隔泰康路就是正在打造中的新新里地铁商圈，该地块占地４．４１万平方米，初步规划总建筑体量约３１万平方米，其中地铁９号线打浦路站（暂名）将建地下建筑面积约１３．５万平方米站点，地上商务、商业面积近１８万平方米，设计上将交通与商务、商业结合为一体，并将酝酿成“第二个徐家汇地铁商圈”。

在北面，早在２００３年，在港上市的中海发展获得包括６５街坊徐家汇路２５８弄在内的卢湾区６５、６７、６８、６９、７０、７１街坊的占地面积共计约１８．８万平方米地块的开发权，计划开发总建筑面积将达７０万平方米的高档商住项目，其中，“卢湾区第６５街坊徐家汇路２５８弄”南块地块已于去年３月启动，由大摩和卢湾永业投资约１３亿元，共同开发，这也是２５８弄６街坊地块启动的首个项目。该项目西面与淡水湾隔马当路相对，北面则与建德坊隔建国东路相对，欲分期打造成高档住宅、商业以及办公区项目。

在这两处现代化建筑群的中间，完好地保存着一个具有生活底蕴的老街坊及其生活原生态，这种旧区软改造的思路，把田子坊打造成为集聚创意产业、展示里坊风貌、品味海派文化、演绎世博主题的商、旅、文一体化的标志型区域，这种保护与利用与简单的推倒重来不同，也与只注重对建筑形态的商业开发不同，其实质是如何在大规模城市改造中使城市文

脉得以保留并重获新生。

4， 辐射价值

伴随着创意产业的发展，田子坊的“溢出”效应逐渐显现，浓郁的艺术和时尚氛围从老厂房蔓延到了附近的石库门民居，园区从工业厂房向周边的居民“扩张”。２００５年居住在紧贴“田子坊”边上的“志成坊”居民，借用“田子坊”的品牌效应“搭车”创意园区，利用“志成坊”内两口水井的特点，改名“二井巷”，搞起了“田子坊石库门”创意工坊改造之路，租借给创意人士，并不断向周边地区蔓延，成为一道亮丽独特的风景线。

田子坊作为上海创意产业的发源地其辐射效应是相当巨大的。2005年4月28日，田子坊等18家上海创意产业集聚区授牌，建筑面积约有30多万平方米。据悉，2005年底，第二批18家上海创意产业集聚区将启动，建筑面积超过50万平方米。上海的创意地产正沿着自己的特色道路快速发展。其中一个重要途径是通过集聚区的形式，在上海城市新一轮的发展中得到大力推进。

田子坊创意地产本身也可以得到大空间的发展。根据《上海市泰康路历史风貌区保护与利用规划方案》，泰康路以北、建国中路以南、瑞金二路以东、思南路以西的地块应当被作为泰康路历史风貌区得到保留，并发展成集里坊居住、创意产业为一体的现代新型里坊社区。 5， 原居民的获益

田子坊的模式是居民和进驻企业之间达成协议后直接出租给企业，一家社会上的管理公司负责牵线搭桥，对整个田子坊进行统一管理。所有的房子还是属于居民自己的，他们经过协商后把房子出租给进驻企业，由企业按照自己的风格装修经营，居民则拿着租金去附近的公寓租房，除去租房的房租后还能有剩余，既提高了居住水平，还有额外收益。 6， 旅游价值

虽然田子坊并不是作为一个旅游区而出现的，但是这种文化创意的影响力使得其本身已超越了简单的艺术价值。众多国内外都喜欢来这里看看上海旧有的生活方式，探寻艺术家们的创意工作，满足一种猎奇心理。这种旅游上的价值也说明了城市形象和品位的提升，使得田子坊成为上海一座新的代表物。

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