连云港市市区基准地价技术报告(5)

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云港市市区已经形成一定规模的住宅小区有苍梧小区、博纳花园城、海宁小区、极美院小区、东方纽约城、世纪花园、阳光国际中心、新亚花园、千樱小区、中华新村等。

3、 工业用地地价区段的划分

分析连云港市市区工业用地样点地价分布图，对照城市规划图，分析工业用地的分布现状和发展趋势，再结合原工业用地级别图和地价区域分布图，根据基础设施的同一性、交通状况的相似性、用地类型的单一性、自然条件的一致性以及工业企业的集聚性等因素，对工业用地地价区段进行初步划分。工业区段主要集中在连云港经济技术开发区、临港产业区、宋跳高新区和海州开发区一带，海州化工园区为老工业区，连云区中山东路两侧主要是港区，市区工业区段主要集中在这六个地区。宋跳高新区根据开发区中心区域及外围区域划分了两个工业区段。考虑到海州开发区的现状（主要是在建或规划项目），海州开发区仅划分一个工业区段。 二、实地踏勘与专家评议

（一）实地踏勘 1、商业用地地价区段

采用实地踏勘的方法，现场调查商业区段内商业用房的租金、售价情况，对发现同一区段内商业用房的单位租金或售价差别过大的，根据实际情况，结合繁华程度的相似性、区位条件的接近性和土地实际利用状况调查，对室内划分的商业用地地价区段进行了相应调整。

2、住宅用地地价区段

采用实地踏勘的方法，现场调查住宅区段内住宅小区的租金、售价及基本情况，对发现同一区段内住宅用房的单位租金或售价差别过大的，根据实际情况，结合区位条件的接近性、交通状况的相似性、用地类型的单一性、基础设施的统一性和环境条件的一致性，对室内划分的住宅用地地价区段进行了相应调整。

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3、工业用地地价区段

实地踏勘时对照收集的土地使用权出让、转让、征地、拆迁等案例资料，对发现同一区段内价格差异过大的区域，以实际情况为准，根据基础设施的同一性、交通状况的相似性、用地类型的单一性、自然条件的一致性以及工业企业的集聚性等，对室内划分的工业用地地价区段进行了相应调整。

（二）专家评议

邀请熟悉市区情况和土地评估业务的相关部门的专家（利用处、土地市场管理中心及土地储备中心的领导和专家），采用共同征询的方法（专家划分过程中可以有相关讨论），在划分前向各专家说明本次工作的任务、基本内容，地价区段的含义以及作用，地价区段划分的技术规定以及要求等内容，然后由专家对地价区段的初步划分成果进行论证，提出修改意见，最后对地价区段调整成果进行修正和完善。

（三）地价区段的初步确定

根据专家意见调整后的区段，由项目工作人员逐个对地价区段进行实地踏勘，同时利用连云港市行政区划图、1：500地籍图、城市规划图等，以土地利用状况、土地用途、土地开发程度、行政区界线、道路、河流以及其它线状地物为依据，根据商业用地一般沿街道两侧呈线状分布，住宅、工业用地一般呈片状分布的特点，在工作底图上调整各用途地价区段的界线。通过对住宅用地和工业用地地价图叠加，检查两类用地划分结果是否覆盖整个评估区域，如果出现局部空白区域，对空白区域进行补充划分。 三、地价区段验证

调查各区段内市场交易样点资料，测算交易样点地价，并以区段内市场交易样点地价变幅验证区段划分结果，对商业、住宅区段内地价变幅超过30%、工业区段内变幅超过10%的区段重新进行范围调整。各区段交易样点测算的最高值与最低值的差的变动幅度结果见表2-2-1至表2-2-3。

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市场交易样点资料整理及样点地价测算详见第四章、第六章。

表2-2-1 连云港市市区商业用地地价区段交易样点地价变动幅度表 区段编号 0505001S 0503002S 0508003S 0505004S 0505005S 0503006S 0506007S 0505008S 0506009S 0506010S 0508011S 0508012S 0503013S 0602014S 0502015S 0507016S 0508017S 0506018S 0506019S 0508020S 交易样点 地价变幅 21% 19% 15% 19% 24% 28% 24% 30% 28% 23% 27% 29% 29% 29% 27% 30% 24% 28% 29% 30% 交易样点 地价变幅 18% 19% 28% 22% 25% 27% 25% 29% 29% 21% 25% 29% 25% 区段编号 0506021S 0503022S 0504023S 0603024S 0602025S 0504026S 0510027S 0510028S 0520029S 0620030S 0502031S 0520032S 0303001S 0303002S 0303003S 0303004S 0303005S 0303006S 0303007S 0303008S 交易样点 地价变幅 18% 22% 24% 29% 27% 16% 20% 27% 29% 23% 30% 30% 22% 21% 24% 26% 28% 26% 19% 23% 交易样点 地价变幅 29% 21% 25% 18% 20% 21% 22% 17% 26% 19% 28% 18% 15% 区段编号 0303009S 0303010S 0302011S 0301012S 0305013S 0305014S 0303015S 0301016S 0309017S 0301018S 0305019S 0305020S 0305021S 0305022S 0310001S 0310002S 0310003S 0310004S 0310005S 交易样点 地价变幅 29% 24% 27% 26% 27% 29% 23% 28% 26% 29% 27% 27% 29% 29% 18% 14% 13% 22% 15% 交易样点 地价变幅 28% 26% 27% 21% 17% 22% 23% 30% 22% 18% 20% 25% 29% 表2-2-2 连云港市市区住宅区段利用交易样点测算地价变动幅度表 区段编号 0505001J 0505002J 0506003J 0506004J 0506005J 0507006J 0508007J 0508008J 0503009J 0506010J 0506011J 0507012J 0504013J 区段编号 0507018J 0601019J 0603020J 0601021J 0603022J 0520023J 0603024J 0502025J 0520026J 0610027J 0310001J 0310002J 0310003J 区段编号 0303005J 0303006J 0303007J 0303008J 0305009J 0309010J 0302011J 0301012J 0309013J 0305014J 0301015J 0309016J 0309017J 19

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续表2-2-2 区段编号 0501014J 0602015J 0508016J 0504017J 交易样点 地价变幅 22% 20% 25% 25% 交易样点 地价变幅 10% 9% 10% 9% 8% 9% 8% 10% 区段编号 0303001J 0303002J 0303003J 0303004J 交易样点 地价变幅 20% 27% 29% 23% 交易样点 地价变幅 10% 7% 8% 5% 6% 7% 9% 8% 区段编号 0309018J 0305019J 0305020J 交易样点 地价变幅 29% 28% 24% 交易样点 地价变幅 9% 8% 9% 9% 9% 9% 8% 5% 表2-2-3 连云港市市区工业区段利用交易样点测算地价变动幅度表 区段编号 0506001G 0504002G 0508003G 0602004G 0507005G 0520006G 0520007G 0603008G 区段编号 0602009G 0610010G 0520011G 0502012G 0520013G 0301006G 0303001G 0305002G 区段编号 0302003G 0303004G 0305005G 0309007G 0309008G 0309009G 0305010G 0309011G 分析各区段内交易样点地价，以最高值和最低值的差值来看，商业和住宅各区段地价变幅主要在15%~30%之间，而工业区段差值变幅全部在10%之内，区段的地价变幅符合数理统计的标准，符合《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范》的要求，故区段划分结果是合理可行的。

第三节 地价区段成果整理

地价区段划分结果对城镇地价动态监测及基于监测成果的基准地价更新工作能否顺利进行起着很重要的作用。划分的地价区段不仅要保证数量上满足规定，还要保证划分的质量上达到要求，在区段划分初步成果的基础上，进行专家评议和实地踏勘，最终确定地价区段的工作成果。

一、建立地价区段空间数据库

对划分出的地价区段进行汇总、整理分析，将调整后的地价区段填写地价区段登记表，输入计算机信息系统，建立地价区段空间和属性数据库，由信息系统实现图形——属性查询功能，并编制连云港市

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市区各用途地价区段分布图。 二、地价区段划分结果

按照地价区段划分原则，首先对初选的地价区段进行实地勘察与检验，调整不合理的区段；然后由项目技术组对地价区段的合理性以及地价区段的数量与分布进行审核和评价，最终确认区段。见表2-3-1。

表2-3-1 连云港市市区地价区段划分结果表 地 区 市区 评估区域面积（平方公里） 342.71 地价区段数量 商业 59 住宅 50 工业 24 合计 133 三、地价区段的编号

地价区段编号依据《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范》要求，地价区段编号采用12位数字组成，包括6位城市代码（连云区城市代码为320703，新浦区城市代码为320705，海州区城市代码为320706）、2位乡镇（街道）代码、3位区段序号和1位土地用途代码，土地用途代码由1位英文代码组成，分商业、居住、工业三种类型，用大写英文字母表示，商业为“S”，居住为“J”，工业为“G”。 连云港市市区各区段编号及四至见表2-3-2。

表2-3-2 连云港市市区地价区段划分明细表 区段编号 0505001S 0503002S 0508003S 区段名称 陇海步行街区段 解放中路区段 华联商厦区段 范围四至 陇海步行街及女人街；沿通灌北路北至工商银行，南至国际贸易中心； 沿海连中路东至贾圩桥，西至市公路管理处 沿解放中路东至和平桥，西至南极大厦 东至师范专科学校、西至龙尾河、南至气象局、北至外经贸大厦后 沿海连中路东至通灌北路，西至康泰路；沿青年路东至通灌北路，西至海昌路； 沿通灌北路南至登泰大酒店南，北至国际贸易中心，沿海昌路北至陇海步行街，南至天然居宾馆 0505004S 海连中路区段 21

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