连云港市市区基准地价技术报告(3)

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价更新系统将前期调查所得的区段信息、样点数据等资料（表格以及图形）输入计算机，建立空间数据库以及属性数据库。

（六）样点地价测算

样点地价测算采用了《城镇土地估价规程》所规定的基本估价方法（基准地价系数修正法除外），对数据库中样点在设定条件下的土地价格由计算机系统进行自动测算。

（七）地价测算

地价测算包括区段地价水平值、分用途地价水平值和地价综合水平值。

区段地价水平值，等于地价区段内各个监测点地价的面积加权平均值，由计算机系统进行自动测算。

城市分用途地价水平值，等于城市内该用途各个地价区段平均地价的面积加权平均值。

城市地价综合水平值为各用途平均价的面积加权平均值。 （八）地价指数测算

地价指数包括区段地价指数、分用途地价指数和城市综合地价指数。

地价指数的测算以平均地价为基础，地价指数等于相对应的区域范围（区段、分用途、城市）内2007年第四季度平均地价与基准季度平均地价的比率。

（九）撰写工作报告和技术报告、编绘相关成果图件，整理各类调查资料、中间数据和最终成果。

第二节 地价动态监测技术方法

一、地价区段的划分方法

根据连云港市市区土地利用总体规划图、城市规划图、交通旅游图、地籍图、原基准地价图等资料，分别编制商业、住宅和工业用地动态监测工作底图。其中，商业、住宅和工业用途的底图比例尺为1：

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5000。采用数字化方法，建立动态监测的基础空间数据库。调查收集近三年来连云港市市区土地与房地产市场交易样点资料和其他地价资料。其中，商业用途样点地价资料主要包括房地出租、出售资料；住宅用途样点地价资料主要包括房地买卖、租赁、商品房开发资料；工业用途样点地价资料主要包括土地使用权出让、转让、拆迁资料。对上述样点地价资料进行核实和整理，建立样点地价数据库。运用收益还原法、假设开发法、市场比较法初步测算样点地价；根据本次地价动态监测设定的地价内涵，对初步测算的样点地价进行期日、容积率、开发水平、使用年期等系列修正，评定与本次评估地价内涵相一致的样点地价。将样点地价图形数据和属性数据，按商业、住宅和工业三种用途分别匹配形成三种用途样点地价图图形数据库，编制商业、住宅和工业用途样点地价分布图。

分析样点地价分布图，以宗地界线、街区道路、河流以及其他现状地物为依据，对照城市规划图、地籍图、原土地级别图和地价动态监测地价区段分布图等，在工作底图上初步划分地价区段，采用实地勘查、专家评议和交易样点地价验证等方法对初步划分的地价区段进行调整、完善，最终确定评价区地价区段。 二、样点地价测算方法

本次调查的样点包括地价监测点和市场交易样点，样点地价的测算采用最基本的估价方法，即：收益还原法、市场比较法、剩余法（假设开发法）和成本逼近法。

（一）收益还原法

收益还原法是将待估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估基准日总收益的一种方法。

（二）市场比较法

市场比较法是根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估

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土地在评估期日地价的方法。

（三）剩余法

剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定待估土地价格。

（四）成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和土地所有权收益来确定土地价格。 三、区段地价、分用途地价及城市综合地价的测算方法

1.区段地价的测算

区段地价为地价区段在评估基准日，开发程度设定为区段平均开发程度，容积率为区段设定容积率，某用途法定最高出让年期国有出让土地使用权的价格。

区段地价采用区段内监测点地价面积加权平均计算，其计算公式为：

区段地价D＝k?1nn?Jk?Skk

?Sk?1式中：D—区段地价， Jk—监测点k的地价， Sk—监测点k的面积， n—区段内监测点个数。 2.分用途地价的测算

将某用途所有区段地价进行面积加权平均，测算该用途平均地价。其计算公式为：

某用途平均地价Dy＝k?1nn?Jk?Skk

?Sk?1 9

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式中：D y —某用途平均地价， Jk—区段k的地价， Sk—区段k的面积， n—某用途区段个数。 3.综合地价的测算

将分用途地价进行面积加权平均，测算市区综合地价。计算公式为：

市区综合地价Dz＝k?1nn?Jk?Skk

?Sk?1式中：Dz—市区综合地价， Jk—用途k地价，

Sk—用途K地价区段总面积， n—土地用途种类，默认为3，

k—土地用途，默认1对应商业用途，2对应住宅用途，3

对应工业用途。 四、地价指数测算方法

1.区段地价指数的测算

区段地价指数分为区段定基地价指数和区段环比地价指数两种。 （1）区段定基地价指数等于某一用途某一区段地价与固定基期该区段地价的比率，区段基期地价指数设定为100。区段定基地价指数计算公式为：

Iy =

PyPo?100

式中：Iy——某一用途某一区段定基地价指数，

Py——某一用途某一区段当期地价， ——某一用途某一区段固定基期地价。

Po（2）区段环比地价指数等于某一用途某一区段当期地价与该区段

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上期地价的比率。区段环比地价指数计算公式为：

Iy =

PyPy?1?100

式中：Iy——某一用途某一区段当期环比地价指数，

Py——某一用途某一区段当期地价， ——某一用途某一区段上期地价。

nPy?12.分用途地价指数的确定 某用途定基地价指数I＝k?1n?Ik?Skk

?Sk?1式中：I—某用途定基地价指数， Ik—区段k的定基地价指数， Sk—区段k的面积， n—某用途区段个数。

同理，将Ik替换为区段环比地价指数，即可测算出某用途环比地价指数。

3.市区综合地价指数的确定 市区综合定基地价指数Iz＝k?1nn?Ik?Skk

?Sk?1式中：Iz—市区综合定基地价指数， Ik—用途k的定基地价指数， Sk—用途k总面积，

n—土地用途种数，默认为3，

k—土地用途，默认1对应商业用途，2对应住宅用途，3

对应工业用途。

同理，将Ik替换为用途K的环比地价指数，即可测算出市区综合环比地价指数。

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