连云港市市区基准地价技术报告(2)

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图1-1-1 连云港市市区地价动态监测与基准地价更新范围图

2004年，连云港市国土资源局根据省国土资源厅《关于加快全省城镇基准地价更新调整工作的通知》（国土资发[2002]39号）要求，完成了市区（包括新海地区、连云地区及东西连岛）土地级别调整与基准地价更新工作，并建立了市区（包括新海地区、连云地区）地价动态监测体系。上一轮地价动态与基准地价更新分为新海地区、连云地区及东西连岛三个区域分别进行，基准地价覆盖面积约为200平方公里。

本次地价动态监测与基准地价更新将新海地区、连云地区及东西连岛融合为一个整体进行地价区段划分和基准地价评估，评估范围扩大到了350平方公里。原因是：近年来，连云港市累计投入城市建设资金250亿元，大力加强交通、供水、供电、燃气、供热等市政基础设施和市民广场等市民休闲设施建设，不断提高城市基础设施的覆盖面，增强城市承接产业转移和接纳新增人口的能力。加快构筑城市快

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速干道系统，开工建设花果山大道，新建改建港城大道、海宁大道、中山路等147条城市主次干道，城市路网进一步完善，增强了新海城区与东部连云城区的通达性和联系的便捷性。两个城区之间的过渡区域全面开发，原来的两个节点逐渐连接成了一片。

本次按商业、住宅和工业三种用途分别划分地价区段。对于商业用途，针对市区商业用地多沿道路分布的实际情况，因此商业评估范围只涉及到分布商业网点路线的两侧。全市区住宅用地分布较为广泛，除开发区部分地区外，呈现全覆盖分布。考虑到连云港市市中心区域范围内无工矿企业，因此市区工业用途评估范围未包括市中心区域，考虑到东西连岛以海岛风景旅游资源开发为主，重点发展第三产业，无工矿企业同时未规划工矿用地，因此东西连岛未划分工业用途地价区段。

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第一章 城市地价动态监测技术路线、程序与方法

第一节 地价动态监测工作任务、技术路线与程序

一、工作任务

a、科学划分商业用地、住宅用地和工业用地地价区段； b、进行地价动态监测点的补设、复核和更新，完善市区地价动态监测体系；

c、测算2007年第四季度连云港市市区地价水平及地价指数； d、编写地价动态监测报告、地价动态监测技术报告； e、编制地价动态监测点分布图、分用途地价区段分布图； f、各种调查表、样点交易资料、社会经济资料、地价动态监测点评估技术要点表、宗地图和影像照片等装订成册。 二、技术路线

在连云港市市区2004年土地级别调整与基准地价更新、城市地价动态监测体系建立的基础上，按照《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范》(2007)的要求，区分商业、住宅、工业等用途，对原地价动态监测体系进行数据整理，调整地价区段，整理地价监测点资料，调整和补充地价监测点，对所布设的地价动态监测点进行外业调查，测算监测点地价，计算区段平均地价、分用途地价及综合地价，测算地价指数。具体技术流程图详见图1-1-2。

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土地定级与基准地价更新成果 城市地价动态监测体系成果 否 是 地价区段划分是否需要调整？ 监测点是否灭失、变更？ 否 是 调整、补充地价监测点 调整、划分地价区段 地价区段 地价监测点 确定监测点 地价内涵 确定估价 参数 外业调查 市场比较法 地价监测点资料 市场交易样点资料 其他相关资料 收益还原法 剩 余 法 成本逼近法 土地市场交易样点 房屋市场交易样点 验证 土地年度供需资料 房屋年度供需资料 相关社会经济指标

提交成果 监测点地价 区段平均地价 分用途地价\\指数 城市平均地价\\指数 专家论证 图1-1-2 连云港市市区地价动态监测技术流程图

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三、技术程序

（一）编制工作底图

利用市区现势性强的地形图、城市总体规划图、土地利用现状图、地籍图、2004年连云港市市区基准地价图等图件资料，经实地调绘、修补测，再进行制图综合处理，突出表示道路、水域及其它各类地物界线，舍去次要的地形要素和注记，编制1：5000市区地价动态监测工作底图，并利用图形数字化方式建立其图形数据库。

（二）划分地价区段

邀请熟悉连云港市市区土地情况的专家，以现有城镇地价动态监测成果为基础，根据土地市场变动状况与影响土地价格的各因素变化情况作出综合判断，在工作底图上勾勒出各用途地价区段的边界；然后进行市场交易样点验证、实地踏勘和专家评议，最终确定地价区段。

（三）监测点资料收集与整理

监测点资料主要包括各种用途地价监测点的登记资料、分布图、宗地图、照片等。

对已有的地价监测点逐个进行实地检查，并将变动情况记录下来。查阅有关资料，对部分只需要更新数据的监测点在核实情况后进行资料更新；对部分需要更换的监测点，根据实际情况选择和补充新的地价监测点进行替代；对于部分需要添加的地价监测点，按照初始设臵的方法进行添加设臵。进行地价监测点变更登记，并更新地价监测点登记表。

（四）土地、房屋交易样点数据调查与整理

在地价区段确定的基础上，全面收集各区段内的土地、房屋交易样点，并编制样点分布图。土地交易样点数据包括土地出让和土地转让的样点数据；房屋交易样点数据包括新开发的房屋和二手房屋交易样点数据。

（五）建立数据库

在地理信息系统技术的支持下，应用城镇地价动态监测与基准地

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