存量房评估(3)

本例中住房属于超过90平方米的普通住房。

陈先生能提供户籍地及房产所在地的房地产管理部门分别开具的《房地产登记情况查询证明》，并能出具《唯一住房诚信保证书》，证明交易住房属于家庭唯一住房。根据相关政策规定，符合以下三种情形之一的，可认定为家庭唯一住房：A、个人及其家庭成员(成员范围包括配偶以及未成年子女，下同)无住房，首次只购买一套住房；B、个人及其家庭成员曾有过住房但目前无住房，重新只购买一套住房的；C、个人及其家庭成员有非住宅但无住房，只购买一套住房的。因此陈先生可以享受减半征收契税的优惠政策。因其申报价格明显偏低且无正当理由，应按照地税机关核定的评估计税价格缴纳契税。 应缴纳契税＝评估价格×4%×50%＝1440000×4%×50%＝28800元 2.印花税

个人购买住房暂免征收印花税

（三）存量房交易纳税评估只是强化存量房交易税收征管的一种手段，并不改变纳税人如实申报纳税的义务和责任。地税机关对孙先生、小林隐瞒交易价格，进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的行为，一旦查实，将按照《征管法》相关规定给予处罚。

2、刘先生于2011年11月以400000元在长沙市区购买了一套面积为30平方米的商铺，缴纳契税16000元，2013年12月将此房产以750000元的总价转让给了王女士。双方向主管地税机关申报合同价格为410000元，主管地税机关通过存量房交易纳税评估系统评估计税价

格为640000元，双方对评估结果无异议。上述房屋原值及相关费用均提供出了合法有效凭据。刘先生、王女士分别要缴纳哪些税费，缴纳多少？主管税务机关对上述行为应如何处理？（长沙市非住宅土地增值税核定征收率为6%，个人所得税附征率为2%，假设不考虑其他费用）

【答案及解析】：

（一）刘先生转让的是非住宅，且能够提供购房发票等合法有效凭证，因此其转让时应按差额缴纳营业税，并计算缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，全额计算缴纳印花税、按购房发票金额计算缴纳土地增值税和计算缴纳财产转让所得个人所得税。刘先生应缴纳的税额为：

1.营业税＝（640000－400000）×5%=12000（元）

2.城市维护建设税及教育费附加和地方教育附加=12000×（7%+3%+2%）=1440（元）

3.印花税＝640000×0.05%＝320（元）

4.土地增值税：因其提供了购房发票，不能适用核定征收情形，土地增值税应按发票金额计算。

可扣除项目金额＝400000×（1+5%×2）+16000+（12000+1440+320）＝469760（元）；增值额＝640000-469760＝170240（元），增值率＝170240÷469760×100%＝36.24％，增值率不超过50％，适用税率30％。应缴土地增值税＝170240×30％＝51072（元）

5.个人所得税，可扣除的房屋原值＝400000＋16000＝416000（元），

可扣除的相关税金＝12000+1440+320＋51072＝64832（元），应纳税所得额=640000-416000-64832＝159168（元），应纳所得税额＝应纳税所得额×20％＝159168×20％＝31833.6（元） （二）王女士应缴纳契税和印花税 契税＝640000×4%＝25600（元） 印花税＝640000×0.05%＝320（元）

（三）存量房交易纳税评估只是强化存量房交易税收征管的一种手段，并不改变纳税人如实申报纳税的义务和责任。主管地税机关对张先生、王女士隐瞒交易价格，进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的行为，一旦查实，将按照《征管法》相关规定给予处罚。 六、计算题

1、某栋旧办公楼的电梯已落后，如果将该旧电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要2万元的拆除费用，可回收残值4万元，安装新电梯需要120万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花30万元。估计该旧办公楼的重建价格为2050万元，该旧电梯的重置价格为50万元，已提折旧30万元。请计算该办公楼电梯落后引起的折旧额及扣除该折旧后的价值。

【答案及解析】：该办公楼电梯落后引起的折旧额＝（50-30）+（2-4）+30＝48（万元）

该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值＝2050-48＝2002（万元）

2、为评估某写字楼2011年5月1日的市场价值，在该写字楼附近选取了三个与其相似的写字楼的交易实例为可比实例，成交价格及成交日期见下表，具体情况见“估价对象和可比实例基本情况表”（略），并对估价对象和可比实例在交易情况、市场状况及房地产状况等方面的差异进行了分项目的详细比较，具体比较结果见“估价对象和可比实例比较结果表”（略）。根据比较结果得出了可比实例价格修正和调整表，见下表。在下表交易情况中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣 ）于估价对象状况导致的价格差异幅度。人民汇率中间价，2011年3月1日为1美元对人民币6.5706元，2011年5月1日为1美元对人民币6.4990元；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1%，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降0.5%。请利用上述资料测算该写字楼2011年5月1日的市场价值。 项目 成交价格 ／㎡ 成交日期 日 交易情况 房地产状况 +2% -8% 日 +3% -5% 日 -3% +6% 可比实例1 8000元人民币1300美元／㎡ ／㎡ 2011年1月12011年3月12011年4月1可比实例2 可比实例3 8800元人民币【答案及解析】：

该写字楼2011年5月1日的市场价值测算如下： （1）测算公式：

比准价值=可比实例成交价格× 交易情况修正系数× 市场状况调整系数× 房地产状况调整系数 （2）求取比准价值V1：

v1?8000?1122??1?1%???1?0.5%???8609.76元人民币/m2 1?2%1?8%??（3）求取比准价值V2：

v2?1300?6.5706?112??1?0.5%???8642.39元人民币/m2 1?3%1?5%??（4）求取比准价值V3：

v3?8800?11??1?0.5%???8515.85元人民币/m2 1?3%1?6%??（5）将上述三个比准价值的简单算数平均数作为市场法的测算结果，则该写字楼2011年5月1日的市场价值为：

估价对象的市场价值（单价）=（8609.76+8642.39+8515.85）÷ 3=8589.33（元人民币／㎡）

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