存量房评估

存量房评估

一、填空题

1、纳税人对主管地税机关出具的核定计税价格有异议的，须在 30 日内填写《存量房交易计税价格异议处理申请表》，书面陈述申请理由并提交真实、合法、有效证明材料。

2、纳税人对主管地税机关调查核实后认定的计税价格仍有异议的，可委托存量房交易计税价格参照评估机构或者涉税财物价格认定机构进行评估，评估费用由 委托方 承担。

3、国家税务总局要求，要逐步缩小存量房评估值与市场价格之间的差距，在条件允许时应取消下浮比例。我省统一规定，自2015年1月1日起，存量房交易价格评估值下浮比例调整为 10% 。 4、《财政部、国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》规定，评估方法原则上应首先使用 市场法的间接比较法 。

5、房地产估价基本方法有 市场法 、收益法和成本法。 6、纳税人对主管地税机关出具的核定计税价格有异议的，主管地税机关应当在接到纳税人书面异议申请 5 个工作日内安排两名或两名以上税务人员进行调查核实。

7、主管地税机关应于调查核实或收到评估机构、涉税财物价格认定机构出具的评估报告后 7 个工作日内作出异议处理决定，并下达《存量房交易计税价格异议处理决定书》。

二、判断题

1、从理论依据上看，市场法基于预期原理。（× ） 【解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 2、市场法可分为直接比较法和间接比较法。（√ ） 3、房地产是实物、权益和利益的结合体。（× ） 【解析】：房地产是实物、权益和区位的结合体。

4、在房地产市场波动较大时，可以选取距估价时点1年以上的类似房地产交易案例做可比实例。（× ）

【解析】：可比实例的成交日期应尽量接近估价时点，一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用。

5、间接比较法是将待评估房地产与事先设定的标准房地产进行比较来求取待评估房地产价值的方法。（√ ）

6、在成本法估价中，评估的是估价对象的实际成本。（× ） 【解析】：评估的是客观成本。

7、在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（×） 【解析】：房地产是实物、权益和区位的结合体，房地产估价包括了无形资产等权益价值。

8、房地产估价既能提供价值意见，也可以作为价格保证。（×） 【解析】：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。 9、一种资产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业评估。（√）

10、在某一估价时点，市场价值是唯一的，而投资价值也是唯一的。

（×）

【解析】：在某一估价时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。

11、我省统一规定，存量房交易纳税评估系统的估价时点为每年的1月1日。（ √ ）

12、快速变现价值是指在不符合市场价值形成条件中“公平交易”下的价值。（×）

【解析】：快速变现价值是指在不符合市场价值形成条件中“适当的营销”下的价值。

13、同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系一般为：出租人权益价值= 无租约限制价值+承租人权益价值。（×）

【解析】：无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。 三、单选题

1、下列不适合用市场法估价的房地产是( A )

A、非标准厂房 B、普通商品住房 C、写字楼 D、商铺 2、运用直接比较法估价时，一般应选择（ C ）个可比实例。 A、1-2 B、20-50 C、3-10 D、100以上 3、某房地产项目，共有2栋写字楼，总占地2万平方米，其中一栋楼的建筑面积为3万平方米，另一栋的建筑面积为7万平方米，则此房地产项目的容积率是（A ）

A、5 B、3.5 C、1.5 D、 0.2

4、采用市场法估价时得出四个估价结果，分别为每平方米220元、230元、240元、280元。若用中位数法求取其比准价值，则为每平方米（ C ）元。

A、230 B、242.5 C、235 D、240 5、从卖方角度看，成本法理论依据为（ A ）。

A、成本费用价值论 B、替代原理 C、效用价值论 D、预期原理

6、估价上折旧注重的是（D ） A.原始取得价值的减价修正 B.原始取得价值的摊销与回收 C.重置价值的摊销与回收 D.价值的减价修正

7、国家税务总局文件规定，当本地房地产价格指数连续3个月环比变动幅度累计超过（ B ）时，应对评估模型进行调整。 A、3% B、5% C、8% D、10%

8、省局规定，存量房交易纳税评估系统评估分区、标准房、修正系数等调整工作应当在每年的（B）前完成。 A、1月1日 B、3月1日 C、6月1日 D、7月1日

9、某宗房地产2009年6月的价格为18000元/m2，已知该宗房地产

所在地区的同类房地产2009年6月至10月的价格指数分别为76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2008年1月为100)。该宗房地产2009年10月的价格为（ A ）。 A、23022 B、17658 C、20722 D、20000

10、某宗房地产交易，买卖中涉及的税费均由买方负担，卖方实际得到的价格2325元/㎡,。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。（ C ） A、2372 B、2447 C、2500 D、2642

11、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为（ C ）。 A、43.2％ B、50％ C、56.8％ D、70％

12、下列属于运用市场法进行估价的步骤的是（ B ）。

①选取可比实例；②搜集交易实例；③建立比较基准；④市场状况调整；⑤交易情况修正；⑥房地产状况调整；⑦求取比准价格 A、①②③④⑤⑥⑦ B、②①③⑤④⑥⑦ C、①③②④⑥⑤⑦ D、②①③④⑤⑥⑦

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