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可获得的一定的投资回报，为本案树立起足够的投资信心，化解目标客户群体对本案潜在的投资疑虑及抗性。
二、 概念营销在战略的具体执行中运用灵活，进可攻，退可守，既可视具体情况在项目的后期采取不
介入行为，亦可在项目的后期主动介入市场招商和经营管理，进行专业市场的营运。
三、项目概念定位
商业主题：名
优 特产品市场（农副产品）
概念：名、优、特产品市场，是以各种山珍海味制成的干货，如香菇、笋干、木耳、虾仁、鱼干等
农副产品。 项目支撑点：
1、 民以食为天。有关吃的市场最为庞大，而名、优、特农副产品，在近些年里尤受城里人
的喜爱，各种山珍海味制成的干货，因储存运输的便利性，更因其较好的口味和营养价值在城市里异常走俏；
2、 目前泉州除了新门街有自发聚集一起的干货商铺外，还没有真正的农特产品的专业市
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场，而以泉州城市的规模，市场可为空间巨大；
3、 本案与西郊、城口菜市场相邻，区域商业已具备一定的基础和规模，并邻近南安和305
省道，具资源和交通的优势与潜力可供挖掘；
4、 项目旁两大菜市场每天带来大量人流，对本案的人气聚集有一定的促进作用； 5、 项目周边围绕的几大生活社区，为本案提供足够的消费支撑；
6、 西街是老泉州农副产品市场最为集中的区域，是泉州农贸市场的发源地，具有深刻的行
业影响力。
商业特色：专业经营全国各地的地方特产（ 农副产品），打造泉州特色商业，以提升社区商业物业
的价值形象，并塑造泉州商业物业的惟一性与排它性；
核心功能：提供便利，满足市场及居民群众的日常生活需求；提升商业物业的价值；树立增强项目
的投资信心；
运作方式：1、概念营销，即纯粹的市场营销概念定位。
2、实质运作，即成立专业市场经营管理机构，负责项目后期的市场招商和经营管理。
1、概念营销的基本运作程序：
1、 赋予项目已定的商业主题，通过包装的手段，将项目定位的内涵具体形象化；
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2、 通过各种传播媒介和“软性文章”，并结合多种销售道具，对项目进行“炒作”，在塑造提升项
目的形象与知名度的同时，亦使项目的定位深植人心并获得价值的认同。
2、概念营销的优劣势分析：
优势：项目开发企业只需按正常项目营销的费用支出与机构的设置，即基本可达到预期目标； 劣势：1）市场缺乏有效经营调控和引导，易在使用后期出现经营定位偏差及无序经营等问题；
2）如项目投入使用后期，可能出现的市场经营不利的局面，将可能对开发企业造成不良的社会影响。
3、专业市场的实质运作：
1）专业市场实质操作的先决条件：
1） 在项目销售的过程，必须进入市场的招商活动，并取得良好的效果；
2） 在项目交付使用前，必须注册成立一家市场经营管理公司（或聘请），负责本市场的推广
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与管理，以保障市场的成功运作。
2）专业市场实质运作的优劣分析：
优势：1）可有效保障专业市场的有序经营，及市场的成功运作；
2）提升开发企业的社会及经济效益；
3）对购买客户的投资利益有一定的促进和保障作用。
劣势：1） 除了投入项目正常营销所需的费用和人员及机构设置外，还需另外支付一笔相当巨大的
市场招商及管理的费用；
2）需成立或聘请专业的市场经营管理公司，来负责市场的经营与管理； 3）承担市场经营的风险。
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第三篇 销售策略
一、价格建议
沿西街店面定价：9000元/㎡； 沿西郊菜市场店面：7000元/㎡； 小区内街店面：5000元/㎡。
以上店面价格均为平均单价，各间店面具体单价根据店面实际情况进行调整。（付款方式另定）
二、工具建议
1、售楼处：装修风格应以金黄色为主色调，建议设在现有售楼处旁，有利于客户对住宅和店面的双重
了解。
2、主要宣传品：1）售楼处内看板、灯箱、海报、DM、平面效果图；
2）售楼处室外广告牌、工地围墙刷新、工地彩旗、室外罗马旗。
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