城市综合体研究分析---成、败经典案例(上篇)(3)

(二)星级酒店区(酒店的使用面积不低于20万方)

(包括超五星、五星、四星、三星酒店多 家集合于 一体)

作为项目的主要形象产品，满足商业上 的住宿、会议、饮食、会所娱乐之用。 酒店可以提高项目整体档次 酒店会成为一个城市旅游人口集聚的场 所。 酒店一般实行托管经营为主，和酒店业 界著名的管 理企业合作，共荣共赢。 写字楼与酒店可共享大堂。 酒店为公寓或者办公提供共享的服务和 配套设施。

(

酒店是综合体中最赢利的项目，可提供娱乐设施和夜间服务。起到增加业态，提升综合体的形象、品位的作用，多个 星级酒店并存的作用是留住不同层次的消费顾客。)

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(三)智能、超高写字楼区(4A、5A级)(面积超20万平方米、多幢60层以上楼宇)

价值标杆，可树立项目高端形象 有商务中心、高档餐厅、小型会议中心，大型会议中心、休闲娱乐设施。 建筑品质一流，顶级装修。高效中央空调系统，智能化楼宇自控系统， 先进的数据通信系统。 为用户提供现代化、优质、高效、便利的商业办公环境。

吸引优质租 户。如： 世界500强企业、 国内500强企业、 区域银行总部、 保险、证券等等 国内外大型企业 的进驻、设立的 办事处。 写字楼会成为一 个城市商务人群 集合的场所。

整体定位于中 高端物业。

(四)国际公寓-商住区(面积5万平米以上)

A:商住楼(SOHO) —投资者以中小企业为主。(已可以自持物业) 既可居住又可办公；强调商务中心，提供优质的办公环境，满足商业人士所 需。有餐饮功能配套。

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B:酒店式公寓—投资者：高级经理人，外籍人士。(也可以自持物业) 户内设施、设备完善，通常配备高档家具电器，星级装修(尤其 是公共区域)。 提供超标准服务，如房间清洁，衣物送洗等酒店式服务。 公寓可轻松享有酒店服务和配套设施，共享来办公的客户。 公寓在面积、服务功能上要和酒店形成分工和差异(重视中长期 居住者需求)。 通常设有会所，提供餐饮、康体等配套服务。 大堂可以与酒店共享。 设专属公寓：专家公寓、留学生公寓、IT公寓、经理人 (CEO)公寓、艺术家公寓等。留住不同层次的人在综合体内。 长、短期租户相结合：长期定居、临时居住(其余时间需弹性出 租、假期出租和日常打理);假期客房预约。 为业主提供细致入微的五星级酒店服务，打造拎包即可入住的高 端生活。?

(五)餐饮区 中国美食广场---(湘菜、川菜、京菜、粤菜、沪菜等 特色中餐厅)、 主题餐饮街：一由包括肯德基、麦当劳、必胜客等国 际著名连锁餐厅构成。

世界美食广场 (世界五大菜系----墨西哥菜、印度菜、中国菜和意大利 菜、法国菜、均为世界齐名的菜系) -----墨西哥美食、法国美食、意大利美食、印度美 食、西班牙菜、日本料理、泰国料理、韩国料理， 走一圈即可享受全世界美味。 海鲜酒楼、中式茶馆、茶餐厅、 连锁咖啡馆、露天咖啡吧、甜品屋、自助餐厅、点 心店、茶坊。

(餐饮业主要的作用是增加业态，积聚人气、人流，方便商旅出行人群，一般该区设在步行街或者广场的最顶层，以增加其 它各层的人流量。以便做旺整个综合体。)

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(六)视听、娱乐区—①大型室内及露天剧场----晚会娱乐=演艺 界、文化界的知名人士出场的大型商业活 动、公益活动、慈善晚会、(主要在广场 免费举行，让消费者、游客观看，带动人 气，吸引人流，作为综合体宣传投资。) ②大型欢乐城-----可将深圳欢乐谷、迪士尼等 适合的节目搬进综合体，是利润相当好的 项目。 ③电影院--------立体影院(多个影厅)、歌剧 院。 ④大型歌舞厅、酒吧、网吧、电玩天地等。

(本区主要的作用：对玩乐已日益重要的今天， 这对凝聚整个综合体的人气有重要及核心的 作用，一般放在中心广场、最高层或者次高 层，以拉高其它各层的人气、人流。)

(七)休闲、健身区(综合运动中心)大型会所：地上一层、地下两层?娱乐、休闲、健身一应俱全。 真冰溜冰场、 游泳馆、 乒乓球会所 ⑵美体会所、 网球馆、 羽毛球馆、 蓝球馆、 武术俱乐部、 卓球会所 保龄球会所 桑拿、按摩会所 ⑴美容沙龙、 ⑶沐足会所 (14) 医疗保健

(运动区的主要作用有增加业态，提升综合体的品味、品位， 迎合了年轻人对于个性、休闲、运动概念的追崇，吸引年轻 一族及爱好运动的人士。)

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