城市综合体研究分析---成、败经典案例(上篇)(2)

介绍目前各国最为成功的城市综合体,综合体的构成分析,城市综合体的成败典型案例及分析意见。

城市综

合体发展趋势 由粗放型向集约型方向的化。 首先，以“城市—区域”一 体化、城市空 间多 中心化的发展趋势，增加了各个城市 区域中心，是城市综合体的市场需 求。 第二、城市综合体所聚合的功能将越来细 分，具有多样性。 第三、成功的城市综合体项目在其策划与 规划设计上均有超前的理念。 先进的高科技手段，以达到项目长期可持 续发展与项目效益最大化的目标。 建成后，在历经10年、20年后仍然可以成 为区域甚至城市的骄傲。这对城市综合体的 开发提出了更高的要求。

城市综合体的优势及作用(1 ): 对于降低公司的商务成本、提高公司的运营效率、增强公司形象力有突出的 优势。 住宅、公寓的销售可实现资金的回笼。 酒店、购物中心持续经营的收益、写字楼的出租租金，能实现高投资回报。 综合优势互补的物业组合，对物业的资产评估价值能实现翻倍增长。 带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅攀高。 商业地产除了每年可以收到稳定的租金，还能在未来变现时享受资产升值和 土地升值的双重利益。

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城市综合体的优势及作用(2):是一个强大的磁场，她融汇城市各种宝贵资源； 是个开放式的交流中心，不间断地与城市交流自身的优质资源； 特有的城市精神——“融汇、交流、影响”,是一个“资源共生、聚合增值”的全新商业地产模式；

综合体—深圳中航天逸 花园中

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城市综合体的优势及作用(3) 带来高素质就业人口，带动高端消费、推动区域及城市的现代化和国际化。 日本大阪难波城

日本六本综合体

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综合体美图欣赏2/10

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2、城市综合体各类产品的功能划分Ⅰ:现金流产品：

住宅、产权式公寓等----担当起产生项目现金流的作用。 为后期项目运作提供资金。 这也同时蕴含着综合体项目中的住宅物业、公寓等可售 产品，及后期开发的住宅等可出售的物业，随着时间的推 移，存在着巨大的升值的空间。 Ⅱ:形象贡献型产品：

五星级酒店、超高层5A级写字楼：它们提升了项目的档次、形象，而五星级酒店、超高层写字楼、高层高尚住 宅等，它们设计独特醒目的外形，构成高楼林立的美境，造成强烈的视觉冲击效果，从而成为城市的地标式建筑。 同时作为形象贡献型产品，也为住宅、公寓等产品加了分，并提升了它们的内在价值，大幅增加了销售的价格和 利润。 Ⅲ:购物娱乐广场产品：

作为超大规模的商业购物娱乐广场，是项目的核心部分，也自 然担当起了项目的明星标杆的角色，从而实现各部分的价值互 补，提升综合体的整体价值。而作为综合体的核心部分，它能 否成功运作，将是项

目成败的关键。

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3、综合体及商圈主要区域

大型商业购物区、 国际公寓-商住区 休闲、健身区 会展区 ⑵艺术长廊区、 ⑸高尚居住区、

星级酒店区、 4A、5A写字楼区 餐饮区、 视听、娱乐区、 步行街区(室内、外步行街) 金融区、 ⑴文化广场区、 ⑶大型停车场区、 ⑷立体交通体系区 ⑹配套区、[包括幼儿园; 名小、中学; 医院]

各区域构成一个互融互补、相互依存、相互助益的多功能关系， 形成生活舒适、高效率运作的整体。 城市综合体就象一个“人体”,拥有完善的各个器官及系统，能 够自我循环、自我更新及自我淘汰。资源平台 提升品质

商住SOHO商务租客

写字楼商务消费人流 商务消费人流

高消费人流

酒店旅游租客 资源平台 提升品质 商旅消费人流

商业购物

住家消费人流

公寓

提升品质

住宅

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城市综合体各功能的相互促进的关系

直接支持：办公楼上班族、酒店旅客、公寓住 户会对零售、餐饮提供支持；办公 楼的租户可以为酒店提供一定的客 源。

间接支持：零售和酒店功能不会为办公功 能或居住功能提供直接的收 益，但是它们却可以作为优美 的环境条件，使得办公和居住 功能获得更高的出租率及更高 的租金。

间接支持： 零售和餐饮功能可以为酒店提供客源、为上班族和居民提供方便，诱人的购物环境及良好的氛围会增强它们的竞争力。 酒店功能同样对其他功能可以提供间接支持，其完善和豪华的配套设施往往能为居住、办公增加市场竞争力。

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各功能区主要由以下具体内容构成(一)大型商业购物区( 20万平方米以上)包括以下店面： ① 超市主力店；② 数码通信城(电脑、通信); ③ 家电主力店；④ 珠宝城； ⑤ 购书中心(图书馆及阅览室); ⑥ 时尚服饰(男女装); ⑦ 精品百货--次主力店(化妆品、名表、鞋、 烟酒等、);

出租商品档次的比例： (较为合理的比例)

高档 低档20% 10%

20%

中高档

中档可实现较高利润，承担某种社会职能，项目的活力核心。 购物中心是集购物、餐饮、休闲、娱乐、会展等一站式的 服务场所。 积聚了城市最具活力的消费群，最大化地实现建筑、业态和 人群的互 补、联动和共享。 和城市的中心广场和结合在一起的，必定成为市民公共活动 文化中心。 在城市区域人口10万—15万人时，可承受营业面积3万—5万 平方米左右的主题性和经营特色强的购物中心。

50%

( 购物娱乐中心的运作成效如何，其重要作用，对于整个综 合体的项目的成败，无论用什么语言形容其重要性，也一点 不过份；合理的商品档次比例可留住不同层次的消费

群。)

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