城市综合体研究分析---成、败经典案例(上篇)

介绍目前各国最为成功的城市综合体,综合体的构成分析,城市综合体的成败典型案例及分析意见。

目录：11 、城市综合体综合论述--------------------综合体的表现形式 --------------------综合体的地理位置

城市综合体祥细分析研究 ---------------成、败经典案例深圳万象城全貌

--------------------综合体的特征--------------------城市综合体发展趋势 --------------------城市综合体的优势及作用

2、城市综合体各类产品的功能划分-------------------现金流产品 -------------------形象贡献型产品 -------------------核心的购物娱乐广场产品

杭州万象城夜景

3、综合体及商圈主要区域--- -⑴大型商业购物区 -----⑷国际公寓-商住区 ------⑺休闲、健身区 ------⑼会展区 ------⑿艺术长廊区 ----- ⒂高尚居住区、 ----- ⑵星级酒店区 ----- ⑸餐饮区 ----- ⑶4A、5A写字楼区 ------⑹视听、娱乐区

------⑻步行街区(室内、外步行街) ------⑽金融区 ------ ⑾文化广场区、

------ ⒀大型停车场区、------⒁立体交通体系区 -------⒃配套区[包括幼儿园; 名小、中学; 医院]

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目录：24、综合体的投资收益回报分析-----------综合体的开发面积要求 -----------业态布局合理，比例得当 (例子1:深圳万象城) -----------对投资回报的要求 -----------形成强大品牌价值 -----------土地储备与综合体的开发并重 -----------综合体各功能体开发的时序 例子1、例子2、 (例子2:万达综合体)

------------投资金额与综合体面积的对照实例 ------------自持大小和操作性、层高及配置与租金收入的关系

5、综合体内部管理--------智能管理系统 -------内部空间层次布局 ------综合的设施、设备配置 ------购物中心：中庭的作用

-------商业规划应先于建筑规划 -------政企融洽 -------企业集团主攻发展的方向 -------引进的主要著名商号

6、城市综合体成功的案例----------深圳万象城 ----------万达广场 ---------北京“国贸中心” ----------洛克菲勒中心 ----------来福士广场综合体 ---------日本东京六本木 ---------香港太古城 --------上海恒隆广场 --------天地系列 --------拉德方斯综合体

----------香港新标竿——天玺 --------深圳宝能太古城 ---------长沙中信新城 --------北京东方广场

万达广场

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目录：37、城市综合体失败的案例----------加拿大蒙特利尔地下城 ----------东莞华南MALL

蒙特利尔城市外观

蒙特利尔城市外观

蒙特利尔城市地下图

东莞华南MALL外观模型图

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综合体美图欣赏1/10

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1、城市综合本的综合论述：城市综合体---即HOPSCA音译为豪布斯卡。即主要是 ①主题酒店(HOTL)、 ②商务写字楼(OFFICE)、 ③立体空中花园(PARK)、 ④购物中心(Shopping mall)、 ⑤会展中心、会议中心( Convention)、 ⑥高尚住宅(公寓) (Apartment ) 的开始字母的缩写，并综合了独立

商铺和街区、市民休闲广场 的高科技建筑组合。成为时尚高端商务人士聚集之地。

它是-----集酒店、商务、休闲、娱乐、餐饮、文化、健身、 旅游、购物、会展、高档居住、商业贸易于一体的建筑群； 是城市名片、民众乐园、消费天堂，一个具有现代繁华都 市气质的一站式消费场所。。 它天生贵胄，是人人期待，万众瞩目的明星。 它也是一座城市的心脏、地标和灵魂，24小时不停运 转的“不夜城”,城市综合体基本具备了现代城市的 全部功能，因此又被称为一座“迷你”的城中之城， 它可以再造一个城市的商业核心，成为一个城市的地 标性商业圈，带动周边地产 及物业的价值攀升。 综合体的两种表现形式 一种是独幢形态: 一幢高层建筑内集合办公、餐 饮、商 业等服务场所的独栋式综合建筑体。 另一种是组合形态: 规划了办公、居住、商业设 施等多 种独立场所，并通过一个个连廊或其它各种形式将 它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合 体。 比独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和 实用。

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城市综合体的五种发展模式

侧重不同功能 的发展模式及 实例。

核心功能 模式一：均衡发展型 模式二：住宅居所型 多种功能 商务公寓

典型案例北京华贸中心、 香港太古广场 万达广砀三代 洛克菲勒中心 新城国际 建外soho 天地系列

酒店式公寓 高科技

城市综合体 发展模式

模式三：商住、写字楼型

企业服务 金融保险 博览会展广州中信广场、深 圳信兴广场

模式四：酒店、公寓型

酒店 商贸服务

上海商城 北京东方广场

模式五：购物、娱乐型

休闲娱乐 旅游观光

深圳华润中心 日本福冈博多运河城 万达广场一代

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综合体地理位置 位于城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD(中央商务区)、城市的副中心或规划中的城市未来发展新区。 拥有与外界联系紧密的城市交通网络、信息网络，是公共交通的枢纽。 有完整的街区特点， 是城市向空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。 独享和兼具城市的自然景观(水、湖)、公共资源：如城市广场等。 大城市中心已很少5万平方米以上的地块，大多数城市综合体的选址是在城郊结合部或副中心。

综合体是高科技、高智能的集 合： 表现在： 建筑材料绿色环保； 设施设备耐用、高效、底耗； 物业管理五星级服务； 通信手段领先科技； 消防安全、生活设施完备。

城市综合体的特征 ①空间连续性、高通达性； ② 高密度、集约性 ③ 整体统一性 ④ 功能复合性 ⑤ 土地使用均衡性 ⑥内部、外部交通畅顺性 ⑦物业的升值潜力性

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