成本部合约工作作业指引(050706)

房地产龙头老大万科的成本部门的合约工作指引。

成本部合约工作作业指引

（试行稿，供成本部内部使用）

目 录

1． 采购计划

2． 采购策划

3． 成本指标测算

4． 招标文件和工程量清单

5． 招标答疑

6． 开标

7． 经济标评审

8． 定标

9． 约谈

10．签约

11．议标采购

12．资料存档

13．合同交底

14．供方履约评审

15．总结和改进

16．支持性文件

房地产龙头老大万科的成本部门的合约工作指引。

1. 采购计划

1.1.每期工程项目开发前，项目管理部编制工程采购计划，纳入公司项目开发作

业计划。成本管理人员审核工程采购计划，重点关注采购项目是否齐全、各项目采购时间是否充足、若某一项目需分批出图是否有分批采购的计划，审核时可参考支持性文件《工程项目采购一览表》。

1.2.每月下旬，采购管理部负责汇总各项目管理部工程采购月度计划，并与设计

管理部、成本管理部协商，编制公司工程采购月度计划。工程采购月度计划应达到以下要求:

对于一般项目招标，工程采购月度计划应明确出图、发标、回标、定标时间

及采购方式。招标、评标时间应符合《工程项目采购一览表》的时间要求。

涉及土建总包、精装修总包招标，成本管理人员须编制招标节点计划，格式

统一按支持性文件《招标节点计划》，明确成本指标测算、发标、提供工程量清单（格式）、答疑、回标、评标、定标、约谈、签约等具体时间及采购方式，成本部合约负责人审核招标节点计划，成本管理人员和成本部合约负责人签名后交采购管理部存档。

1.3.工程采购月度计划和招标节点计划经审核确认后，成本管理人员应严格执行。

2. 采购策划

2.1.成本部合约负责人和成本管理人员应积极参与采购管理部组织的采购策划，

以满足工程质量、技术、进度的具体需要，获取合理低价，有效控制成本。

2.2.采购策划包括但不限于以下内容：

招标范围、标段划分

为了确保“入围即合格”，邀标单位的资格要求

为获取合理低价要采取的措施（例如：至少有一家新邀标人入围）

采用哪种分判方式：招标、议标、直接采购

招标方式：清单招标、模拟清单、费率招标

2.3.采购策划在发标之前进行，并作为招标公示或议标采购报告内容的第一部分。

3. 成本指标测算

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3.1.对于下述招标项目，发标前成本管理人员应根据工程采购月度计划、招标节

点计划主动与项目设计师或设计院联系，跟踪出图情况，及时进行成本指标测算:

主体建安工程，需测算钢筋、混凝土含量；

精装修工程，需测算单方造价和总价；

园建绿化工程，需测算单方造价和总价、单方乔木数量等；

铝合金门窗工程，需测算窗地比，分析分隔是否合理；

栏杆，需测算每延米造价和含钢量，分析油漆工艺和价格是否合理；

其他造价金额较大需提前进行成本估算的项目。智能化、水电（永久电）

3.2.若经成本指标测算后超成本目标，成本管理人员应分析超标原因，及时反馈给相关部门，并提出具体的方案优化建议，尽量避免招标后再进行方案优化。

4. 招标文件和工程量清单

4.1.对于招标文件，成本管理人员负责评审采购要求，编制经济标书报价要求，

对招标文件在发出前进行评审，成本部合约负责人复核。

4.2.成本管理人员负责编制工程量清单，并按照工程采购月度计划和招标节点计

划的时间要求发采购管理部。

成本管理人员可委托造价咨询公司完成工程量清单（清单格式）编制，并跟踪工

程量清单编制进度，抽查工程量清单编制的准确性，加强对造价咨询公司的管理。

5. 招标答疑

5.1.投标人对经济条款有疑问的，成本管理人员负责答疑。

如疑问属招标文件中已明确的，则答复按招标文件或合同条款具体第几条执

行，认为需要解释的，可进行必要解释。

如疑问属招标文件中未界定清晰的，成本管理人员提出自己的答复意见，并

需得到成本部合约负责人确认。

如技术要求或设计答疑涉及经济的，成本管理人员应关注并判断是否对总造

价产生显著影响。

5.2.若采购管理部通知召开招标答疑会，成本管理人员必须参加。

5.3.所有答疑均以书面回复为准，采购管理部汇总各部门答疑后统一上传招标网。

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6. 开标

6.1.采购管理部负责接收投标文件，截标后及时将各投标人的经济标书交成本管理部。

6.2.对于招标网上已经邀请投标的单位弃标的情况，采购管理部应要求对方传真

加盖公章的弃标说明函并存档。

6.3.出现不按时回标等招标文件要求规定的废标情况时，应报告采购决策委员会

并予以记录。

7. 经济标评审

7.1.经济标由成本管理人员分析，成本部合约负责人审核。

7.2.经济标评标应将招标文件、投标函、经济标书、澄清文件、成本目标等作为评审依据，按初步评审、详细评审两步骤进行。

初步评审：评标人应根据招标文件，审查并逐项列出投标文件的全部投标偏差。

若出现重大偏差，即投标人未能对招标文件作出实质性响应，则报告公司采购决

策委员会，采购决策委员会决定是否按废标处理；

若出现细微偏差，即投标人已对招标文件作出实质性响应，但需要澄清或补正，

则要求投标人书面澄清或补充相关资料，澄清的前提是不能对其他投标人造成不公平竞争。

详细评审：包括标段划分、单价合理性分析及与历史价格比较、与目标成本价

格、指标和范围比较、价格排名等。评标报告采用EXCEL表格，具体要求详见支持性文件《经济标评标作业指引》。

7.3.成本部合约负责人对经济标评标进行审核。

7.4.成本管理人员和成本部合约负责人共同签字确认经济标评标，特别要求在澄清后价格汇总比较表上签名，交采购管理部存档。

8. 定标

8.1.定标会上，成本部合约负责人详细介绍经济标的评审过程和结论。

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