房地产投资潜力城市分析（浙江省杭州市） - 图文(4)

五、土地市场展望

2003年，针对供需严重不平衡的情况，杭州市放出3500亩住宅用地。今年，杭州宣布将再供应4500亩左右的住宅用地。

但此时，杭州市房地产市场的“水库”—土地储备中心，却除了正在征地拆迁的1000亩土地外，再无地可供。

事实上，杭州的土地资源并不丰富。西边是西湖，东边是钱塘江。杭州市以及新并入的两个区——余杭、萧山的土地资源享受独立管理权限，再除去一些开发区的土地，杭州市国土局手中仅握有560平方公里的土地。

这几年，杭州老城区迁移的空间几乎没有了。1999年，杭州的土地供应主要以旧城改造和居民拆迁用地为主。2001年和2002年，工厂开始撤离城区。2003年，大专院校从老城区里迁出来，如杭州商业干部学校、中国计量学院、工程学院等。

杭州市的两个老城区——上城区和下城区基本无地可供，单单依靠杭州市老城区的土地供应，并不足以缓解供需严重不平衡的局面， 要完成8000 亩土地收购任务，并提供住宅用地净地 3600 亩的指标，势必要向丁桥、下沙、三墩、转塘、九堡和三墩等区域发展。据悉丁桥大型居住区将征地5700 亩，还有下沙大型居住区也将征地2650 亩等，这样看来杭州市日后的供地方向将会集中在城市周边地区。

第三部分 房地产市场分析

一、房地产投资状况

2004年上半年，杭州市房地产投资继续保持高速增长，但增速明显回落。上半年，杭州市房地产开发投资完成110.3亿元，同比增长41.3%。市区房地产开发投资完成89.62亿元，与去年同比增长44.5%。商品房施工面积达2058.25万平方米，其中住宅1607.67万平方米，比去年同期分别增长53.4%和56.8%；新开工面积314.63万平方米，其中住宅247.09万平方米，比去年同期分别增长30.4%和20.9%。 商品房竣工面积为82.58万平方米，其中住宅47.19万平方米，与去年同比分别下降33.2%和54.8%。

从上图可以看出近几年来杭州市房地产投资的绝对值和增长率一直很高。过去三年里房地产投资年均增长率为36%，是同期GDP增长率的2.7倍。房地产年投资增幅从2003年开始回落，今年上半年的增幅虽然达到41.3%，但随着宏观调控影响的进一步显现，预计下半年增幅将开始放慢。

二、房地产供应分析

1、房地产供应总量

杭州市楼市一级市场的典型特征是严重的供不应求。根据本网调查发现，近年来许多楼盘尚未开盘，即被订购一空，并且出现多人轮候一套房子的现象。如下图所示，2004年上半年拟开盘的部分楼盘，除“浪漫和山”以外，其他楼盘的求供比均达到3:1以上，其中有三个求供比竟达到5:1以上。旺盛的市场需求与相对不足的供给量呈现出鲜明的对比，卖方市场特征相当的明显。

楼盘名 水印康庭 钱塘 沁园 彩虹城 文景苑 采荷人家二期 浪漫和山 开盘时间 04.4 04.4 04.5 04.6 04.4 04.9 可预售套数 360 200 800多套 446 582 700 求购人数 1800 1000 2500 2400 2000多 1000多 求购:可供 5:1 5:1 3:1 5.4:1 3.4:1 1.4:1 2、房地产供应结构特征

目前杭州市房地产市场显现出：低价商品房与经济适用房供应比例过低的现象。根据杭州市房产局提供的数据，至2002年年底，杭州住宅市场上中高档住宅楼盘在住宅供给总量中的比重达到79.82%，其中，高价商品房有10%待销售，处于供略大于求的状态，面向低收入家庭的低档住宅仅占21.18%，且基本没有房源。另外，经济适用房供给严重不足，准购—摇号比例高达8:1。另据杭州市房产局对2003年预售备案的12964套住房成交统计，单价在6000元/平方米以上的住宅比重达36.4%。

价格 （元/平方米） <3000 3000—4500 4500—6000 >6000 合计 市区预售房 （套） 903 3443 3904 4714 12964 比重 7.0 26.6 30.1 36.4 100 市区期房专现房 （套） 4736 8186 2865 798 16585 比重 28.6 49.4 17.3 4.8 100

三、商品房销售分析

1、销售情况

2004上半年杭州市除了房地产投资的增长速度回落之外，房地产交易量也有所下降。商品房销售面积为75.73万平方米，其中住宅55.74万平方米，与去年同比分别下降10.3%和22.0%。 2、供销平衡度

杭州市国土资源局早在90年代初便推行土地出让的市场化。经过10多年的发展和消化，目前杭州市土地市场化很高，除经济适用房和很少量的公益、基础设施用地外，绝大多数的商品房都是通过招拍挂的形式出让出去的。2001、2002、2003年商品住宅土地供应量分别为1800亩、2300亩，3500亩，2004年预计为4500亩。按照商品住宅开发周期一般为2-4年的前提，可以推断未来4年杭州市商品住宅用地的总供应约为12100亩左右。以容积率为2.0计算，即1600万方左右，平均每年为400万方。

近2-3年杭州市房地产供求比例还是维持供略小于求的态势，排除重大的政策调整外，按照目前住宅用地和经济适用房的供应量和和高容积率趋势，预计在未来几年内，这种供小于求的局面将逐渐改观，从而慢慢步入买方市场。 3、空置率与空关率

根据杭州市统计局提供资料，2003年市区商品房空置面积仅为1.34万平方米，由于房地产市场依然处于卖方市场，该段时期的商品房空置率接近0%的水平。

与增量市场低空置率形成鲜明对比的是存量房市场空关率较高。2003年11月，根据浙江工业大学房地产研究所对杭州市区24个楼盘的调查表明，在全部11841套住宅中，空关房1626套，空关率为13.73%。

交付年限 楼盘数 空关率 1998年前 6 1.69 1999到2000 9 2.97 2001到2002 6 17.5 2003 3 44.66 合计 24 13.73%

四、市场需求分析

1、人均居住面积

杭州市居民人均居住面积从2000年的10.7平方米上升到2003年的17.2平方米，增长了62.2%。可以说居住条件有了很大的改观。但相比全国同期水平却要低7个百分比，比小康水准要低13个百分比。目前杭州市居民的居住环境还是非常紧张，如果要达到比较舒适的小康水平，大概还需要5000万平方米左右的住房。

A：全国平均居住面积；B：小康水平居住面积 2、现状及满意程度

1）、私有化率

调查结果显示，目前杭州居民住房私有化率已达78．2％，其中居民购买的房改房和商品房分别占37．3％和32．8％；租住私房者占12．4％；租住公房者占8．5％；租住廉租房者占0．8％。 目前杭州市已有45．1％的家庭曾经购买商品房，从已购房居民家庭的购房进程看，居民购房呈逐年上升趋势。随着购房家庭比例的增加，居民住房产权中公有住房比例下降，私有住房比例上升。 2）、户型及房屋结构

住房面积、住宅户型是衡量居民居住水平的重要指标。住房面积大小、户型是否配套，直接关系到居民居住环境的好坏。调查表明，2003年杭州市居民家庭住房面积多数在50—90平方米之间，占55．2％，具体详见下表：

面积（㎡） 百分比 50以下 18.1% 50-70 30.1% 70-90 25.1% 90-110 12.0% 110-130 8.5% 130-150 2.9% 150以上 3.2%

目前杭州市居民住房成套率已达97．9％。其中以两室一厅的家庭所占比重最多，达38．4％；其次为三室一厅，所占比重为22．9％；二室二厅11．4％；一室一厅9．9％；三室二厅8．9％；四室一厅5．8％，非成套住宅2．1％，其他0．6％。

从住宅建成年份来看，目前杭州市居民的住宅半数建于20世纪90年代，大部分为房改房或商品房；有近三分之一的住宅建于1990年前，多为面积较小、结构不甚合理的旧房子。

从拥有住宅数目来看，被调查者中大多数人（58．2％）有1处住宅，拥有2处以上住宅的17．2％，

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