房地产投资潜力城市分析（浙江省杭州市） - 图文(3)

沿江区块的就达687余亩。 原因分析

现象一：土地出让成交率高，竞争激烈

2004年上半年，宏观调控措施相继出台，随着4月份央行货币政策公布，要求严格控制房地产贷款资金的发放，规定开发商自有资金将提高到35%，在银根紧缩与市场疲软双重压力之下，开发商们拿地热情开始减退，观望情绪波及土地市场，全国各地开始出现了流拍频繁、地价短期波动等“普遍”现象。但杭州公开推出的土地中除滨江、下沙各一宗地因位置、规模不理想等各方面的原因而流标外，其余地块均顺利成交，并且绝大部分地块竞争相当激烈。像杭政储出2004（28）号地块（钱江新城地块）、（46）号地块（拱墅区块湖墅北路地块）、（49）号地块（学院区商学院分院地块）等现场竞价会上，均有多家投资商参与竞投，现场叫价此起彼伏，场面异常火爆，有些地块现场竞价多达70多轮，充分显示了杭州市强劲的购买力和开发企业对市场的信心。

现象二：商业、公建用地比重加大，城市建设协调发展

城市商贸、公建建设用地显著增加，这是杭州土地市场的又一明显特征。近两年来，“沿江开发”改造带动了大量公建项目建设，对杭州市新区配套建设起了较大推动作用，并有效地提高了各新区的经济功能和环境品位，这一点在滨江、下沙、拱墅区等地显得尤为明显。钱江新城作为未来杭州城东核心区块，该区块商业用地供应量加大，写字楼项目用地上市量更是方兴未艾。今年1-8月份成交的14宗地块中，有12宗为办公商业综合用地。虽然目前尚未见到多少写字楼耸立，但从供地情况看，钱江新城已然成为杭州继武林、黄龙、庆春、湖滨四大区块之后又一新兴写字楼区块。此外，随着住宅项目综合品质的日益提高，小区的配套公建以及社区商业用地也有增长趋势。

现象三：梯度供地 兼顾中小企业

自去年下半年以来，国家对房地产业的宏观调控措施以前所未有的密度紧急出台，霎那间整个房地产业充满着山雨欲来风满楼的态势。尤其是那些中小企业，将面临生存的严峻考验。针对这一实际情况，杭州市国土资源局地块出让采用了总体规模、零星结合的方式供地，从6.48亩至180余亩之间，大中小地块各占一定比例，保证满足不同开发商的需要，实现了土地的梯度供应。其中20亩以下适合中小企业开发的地块就有30多宗，占到1-8月份供地总宗数的一半，这一举措既满足了大型开发企业大面积用地的需求，又给予中小型企业一定的生存空间，让他们有机会并有能力拿得到地。从竞标单位可以得出，新兴、中小房开企业拿地明显比以往积极，成为土地市场的主角。

现象四：土地成交价格略有小幅下调、开发重心向外扩散

2004年杭州1-8月份住宅的平均成交单价为每亩479万元，较2003年的每亩497万元，下跌了3.62%。究其原因，主要是今年所供地块明显往城市边缘区域拓展，老城区地块基本上屈指可数，加上城区边缘商业类综合用地占了相当大的比重，因此成交单价相对于以往来

说有点下浮。

事实上，从长期来看，由于杭州市加大了普通商品房土地的供应力度，重点推出城市外围周边地块，增大了普通商品房的土地供应量，因此，地价象以往那样长期大幅上涨的可能性不大。

三、土地成交情况分析

1、土地出让金

杭州市收取的土地出让金从1997年的6亿多增加到2001年的40.64亿元，年均递增61.3%。据统计，2003年杭州市收取的土地出让金首次突破100亿大关，达到109.29亿元，比上年翻了一番。截止今年6月31日，共收取土地出让金69亿，是去年全年的63.1%。而从上半年成交土地面积仅占全年计划三分之一不到的情况来看，预计今年土地出让的总金额又会上一个新台阶。 2、未成交情况

随着2004年4月份央行货币政策的公布，要严格控制房地产贷款资金的发放，规定开发商自有资本金将提高到35%，对政策极其敏感的土地市场便马上作出了回应。5月份杭州市未成交地块面积约587.95亩，远远超过了前4个月的总和，占当月总出让面积的53.43%。而6月份虽只有243.68亩未成交，但未成交面积已达到了当月总出让面积的51%。（包括因故取消的地块）。

3、现场竞标分析

截止2004年6月31日，杭城土地公开出让共推出47宗地块，其中8宗流标。前4个月的公开出让现场虽然没了前几年一哄而上的局面，但是现场气氛还是比较活跃的，但5、

6月份的成交情况却是波澜迭起。

5月份房交会冷淡收场后，很多人认为5月19日的土地拍卖也将难逃此运。结果当天推出4宗土地，共引来了33家投标单位，场面上还是保持原来红火的氛围。从现场竞价来看，各开发企业对价格的把握都比较统一，大多是底价的150%左右。实际成交价格与上年的同区块相比，都保持在原有水平或有所提升。

6月份的土地招标会则比较清淡， 4宗土地有两宗因投标企业不足3家而流标。成交的两宗总共也只有7家企业竞标，成交价格分别比底价高出了5.12%和12.28%。7月15日成交的六宗土地，也只有本身提出挂牌价的几家企业竞价，平淡成交，溢价幅度很小。土地市场的这种遭遇，主要是因为近段时间，金融政策的收紧使得很多项目进展受到不同程度的影响，项目寻求合作日渐增多。想要置地的企业选择增多，同时出于对后势的把握不定，置地步伐较为谨慎。

四、土地出让价格分析

由于不同容积率的地价水平相差很大，如果同一性质内按照不同的容积率分析，会使计算的地价偏离实际的地价水平。为避免这种情况，以下地价分析都采取了同一性质用地内先进行容积率的平均，然后以该值进行修正。这样得出的结果就会更接近实际的地价水平。

1、用途分析

从上半年杭州市国土资源局公布的出让结果来看：今年上半年各种用途的土地价格都有不同程度的上扬。从楼面地价来看：其中综合用途为2151元/平方米，平均容积率为3.29；纯住宅为3028元/平方米，平均容积率为2.46；商业为1213元/平方米，平均容积率为3.39；办公用地为2080元/平方米，平均容积率为5.05。由于上半年纯商业的用地都集中在城北祥符桥一带，主要是汽车销售、服务用地，而纯写字楼，商业、写字楼一体的综合性用地都集中在钱江新城，从而造成上半年纯商业地价比商办综合地价低一大截。

2、区域分析

对比不同区域的用地价格可以看出：老城区3级以内的土地价格高的惊人，今年上半年只在城东新开河附近推出了一宗22亩的综合性用地，楼面地价6975元/平方米；出地大户的下沙、滨江区域楼面地价水平相比同期也有大幅的上升，分别达到1259元/平方米、1802元/平方米，平均容积率分别为3.7、3.6；三墩为2894元/平方米，平均容积率为1.8；城北区域为2221元/平方米，平均容积率为1.88；钱江新城为2601元/平方米，平均容积率为4.36。

3、城市之间对比

2003年全国主要城市地价总体水平为1166元／平方米，比2002年增加92元／平方米。其中，商业地价水平值为1919元／平方米，住宅地价水平值为1103元／平方米，工业地价水平值为494元／平方米。长江三角洲平均地价高于珠江三角洲平均地价。

杭州市去年全年经营性用地收取的出让金为163亿元，平均地价为357万元/亩，即5355元/平方米，是全国平均水平的4.6倍。在长三角16个城市中仅次于上海，位居第二。而全国排名是第三，排在杭州之前的分别是北京和上海。

4、地价指数

根据国土资源部“中国城市地价动态监测系统”公布的数据表明：

过去4年里，杭州市区的经营性用地价格一直呈现持续上升的状态。2003年杭州市综合地价指数为134，商业地价指数为151，住宅地价指数为152。

与2002年相比，2003年杭州的地价指数有所上升。其中，综合地价指数上升点数为9，商业地价指数上升点数为13，住宅地价指数上升点数为12。

2003年杭州城市地价指数变化状况 2002年 综合地价指数 125 商业地价指数 138 住宅地价指数 140 2003年 变化点数 变化方向 历年杭州市地价水平 商业地价指数 住宅地价指数 134 9 ↑ 151 13 ↑ 152 12 ↑ 2000年 100 100 2001年 119 121 2002年 138 140 2003年 151 152 5、地价占房价的比例

全国主要城市各年份地价占房价的比例(％) 城市 北京 上海 广州 深圳 杭州 苏州 常州 中山 原因分析：

长期以来，杭州市国土资源局一直实行 “非饱和土地供应”政策。该政策让市场始终处于饥渴的状态之中，其主要手段是通过限制土地供应量，来造成房地产市场的供不应求。据有关数据显示：1999年杭州经营性土地出让仅500亩，其后3年的供应量也只是2000-3000亩左右，直到2003年，才上升为4500亩。 该政策有利之处十分明显，就是能够促进房地产市场迅速发育。政府方面认为：“如果没有这种土地供应政策指引，杭州市房地产市场就不可能保持连续7年的高速增长。”但不可否认，这同样也是把双刃剑。正所谓水涨船高，在这把双刃剑推动下地价不断向上攀升，同时另一方面也在一定程度上带动房价快速上涨。 杭州市早在1997年下半年就组建了土地储备中心，对土地统购统销，实行招标拍卖挂牌。土地的日趋市场化，使招拍挂成了开发企业拿地的唯一渠道。杭州市房地产的流金岁月也使各开发企业在土地出让会上不知疲倦的竞争，“天价”、“宇宙价”相继而出。

另一方面，“三外”企业的积极加入，客观上使争粥的和尚越来越多。去年下半年就有某集团进军杭州市房地产领域，一口气拿下了4宗土地，总价款达到了25亿。其中一宗与第二名的报价差距竟达1个亿，难怪业内人士字直呼看不懂。 市场上房价火箭式上升，使得老百姓的怨声载道。为此，从2003年开始国家加大了房地产宏观方面的调控，采取了一系列的有效措施。同时，杭州市政府也打破了以往“非饱和土地供应”的惯例，去年一年总共推出了4500亩的经营性用地，其中商品住宅为3500亩，供地量几乎是前2年的总和。笔者从杭州市国土资源局获悉，今年计划推出量为6000亩，以2003年平均容积率为2.8计算，2004年商品房供应量约为1120万平方米，这将极大的缓解目前市场上商品房的供求矛盾。

2001年 55.00 45.21 31.60 22.90 35.82 35.62 24.48 21.30 2002年 55.00 48.47 32.70 22.00 35.55 34.20 25.17 23.50 2003年 29.20 55.00 33.70 22.00 39.00 46.00 40.00 27.10 三年平均 46.40 49.56 32.67 22.30 36.79 38.61 29.88 23.97

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说教育文库房地产投资潜力城市分析（浙江省杭州市） - 图文(3)在线全文阅读。