杭州_宁波_温州房地产市场的比较分析_周灵雁(4)

周灵雁：杭州、宁波、温州房地产市场的比较分析

表5 三地的房价与收入涨幅比

每平方米商品房平均房价涨幅%

城市 年 份 平均

2001居民家庭人均可支配收入涨幅% 年 份 200220032004平均 涨幅2 涨幅1/ 涨幅2 27排名

2001 2002 2003 2004 涨幅1

杭州

宁波

温州 5.8 12.9 25.2 11.7 13.9 11.98.1 9.5 12.910.111.29.9 10.610.4 1: 0.74 3 12.5 1: 0.93 1 10.1 1: 0.89 2 7.3 16.4 16.3 13.9 13.4 9.8 18.811.7 7.4 10.0 17.0 11.5 9.5 10.5

资料来源：根据2001-2004年杭州、宁波和温州三市统计局的国民经济和社会发展统计公报数据整理

五、杭州、宁波、温州房地产市场的比较总结及建议

从三地房地产市场的现状、投资情况、市场供求情况及市场承受力的比较来看，三地房地产市场都各自存在一些问题，针对其主要的问题笔者给出以下分析和建议：

杭州的房价涨幅从2004年起已开始有所回落，今年一季度房价走势也显见平稳，上半年房价总体来说回落较为明显。虽然杭州市在房地产投资及住房需求上表现的较为强劲，但是从其居民对房价的承受力来看并不理想，可见，本地居民的实际购买力并不强，这一方面也说明了，供求结构的错位导致供求失衡，进而造成房价虚高。高房价制造了高生活成本，势必就提高了外来人才的进入门槛，因此调整杭州房地产市场的供应结构是政府宏观调控房地产市场的主要任务之

一。杭州市在中低档房产的开发投资上应有所作为，一方面保证本地居民的实际住房需要，另一方面也为杭州市吸引外来人才提供住房保证，真正实现 “居者有其屋”。

宁波市房地产市场总体上而言表现出三地中最为稳定的状态：目前宁波市的房价水平处于三地之间，市场供求相对也比较平衡，城市的基础设施建设和配套产业的发展也趋之成熟，房地产市场承受力水平在三地中显得最好，说明宁波房地产供应与实际需求偏离最小。在2004年三地房地产开发投资都有所回落的情况下，宁波也保持了30%的高速增长。然而，今年上半年在宏观调控的影响下，宁波房地产开发投资的涨幅和住房供应量都有大幅的下跌，一方面可以看出，宁波2004年地方政府的调控和今年一系列的房产新政策收到了一些实效，但是，另一方面，市场动荡过大，也极可能引起下一轮的房地产市场的供不应求，从而引起房价重新上涨，这需要政府引起重视，进一步完善房地产预警机制，加强对市场的监控以便及时的进行调控。

温州市在三地房地产市场各要素的比较中暴露出比较多的问题。温州市房地产开发投资涨幅从2001年以来就直线下滑，而房价却一路走高；一方面温州市高增长的经济水平和雄厚的民间游资，给其房地产市场一个不够真实的需求信息；另一方面温州市土地供应的收紧，地价的持续走高，使得房价也一直居高不下，这些都使得温州房价呈现虚高。温州房地产市场的供求情况在三地中也是最不平衡的，加上房地产市场的投资波动显著，也说明了其投机和投资性房产的比例占的较大。这些问题存在的同时，温州市的基础设施建设和其他配套产业水平却都没有及时跟进，住房结构也不均衡，中低价的经济适用房也相当缺乏。针对上述情况，笔者认为政府首先应该进一步落实房产调控的具体政策，同时加强市场的监控和预警力度，防止大量投机性房产资金撤走后楼市的震荡，另外，要加快中低价经济适用房的建设，进一步缓减住房供应与实际需求间的矛盾，使得房价能够理性回归，促进其房地产市场更加健康的发展。

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