杭州_宁波_温州房地产市场的比较分析_周灵雁(3)

26温州大学学报(2006)第19卷第1期 增，但由于杭州的房地产的需求辐射整个省，其需求支撑显得较为有力，因此其销售量增幅较大；宁波本身不断上升的城市综合实力及居民不断提高的生活水平对宁波房地产市场需求的支撑也是相当有力的，销售面积增幅也比较明显；三地中，温州的销售面积只有小幅度上升，而其房价在这几年一路上扬，在2003年浙江统计局作的《浙江省设区市社会发展评价综合分析》中，温州的社会发展水平在全省仅排在衢州、丽水之前，列倒数第三[2]。再加上大量民间游资在房地产市场的投机与投资，掩盖了市场的真实需求，导致房地产价格的虚高需引起重视。

从三地历年的商品房竣工面积和销售面积对比来看其房地产市场的供求平衡关系：三地的商品房市场供应情况相对都比较平衡，但仍显现出供略大于求，宁波的商品房市场供求比在三地中最为平衡，其次为杭州，而温州波动相对大一些（见表4）。

表4 三地历年的商品房供求关系比较表 单位：万平方米

城 市

年 份 杭 州

竣工面积 销售面积 竣工面积比

销售面积 宁 波 竣工面积销售面积竣工面积比

销售面积温 州 竣工面积销售面积 竣工面积比销售面积

2001 428.4 363.3 1: 0.85 378.2 367.4 1: 0.97 227 201.4 1: 0.89 2002 529.5 414.6 1: 0.78 438.6 384.4 1: 0.87

2003 605.5 487.6 1: 0.80 632.3 537.6 1: 0.85

2004 679.2 605.1 1: 0.89 635.5 548.6 1: 0.86 271.1 415.6 386.8 209.8 289.4 314.3 1: 0.77 1: 0.70 1: 0.81 资料来源：根据2001-2004年杭州、宁波和温州三市统计局的国民经济和社会发展统计公报数据整理

四、杭州、宁波、温州房价与收入涨幅比（市场承受力）的比较

房价泡沫是浙江房地产泡沫的最直接、最集中的体现，表现在房价上涨过快和房价过高两方面[3]。按世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间，而目前我国大多数高房价的城市都远远超过了该比例，杭州、宁波和温州也不例外。本文为了更好的比较三地的房地产市场，将三地从2001年至2004年的商品房每平方米的平均房价涨幅对比居民家庭人均可支配收入的涨幅，从而更加直观的比较出三地的居民对不断上涨房价的实际承受能力，在此称作市场承受力。笔者认为，若居民家庭人均可支配收入的涨幅比该地商品房每平方米平均房价的涨幅要高，则该地居民对房价的承受能力越好，即市场承受力越佳，相反，若该地的房价涨幅远远高于居民收入的涨幅，则居民承受的房价压力就比较大，市场承受能力较差，房价偏离居民的实际消费水平就越远。

我们从表5可以发现，杭州、宁波、温州这几年商品房平均房价的涨幅都超过两位数，平均涨幅以杭州为最高，2004年温州的房价迎头赶上杭州和宁波，成为浙江省房价之最，而宁波商品房平均房价的上涨在三地中则显得相对比较平稳。

从实际情况来看，三地的房价涨幅都明显高于居民家庭的人均可支配收入的涨幅，因此三地的本地居民对房价都承受了比较大的压力。其中，宁波居民的人均可支配收入涨幅与房价涨幅最为接近，本地居民的市场承受力表现为三地中最佳；而温州市的涨幅比处于三地中间，房价和收入涨幅都未见大起大落，相对较为平衡，市场承受力一般；相对而言，杭州的市场承受力在三地中显得最差，两者的涨幅比为1：0.74，杭州本地居民市场承受能力显得较弱。

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