2014年7月中国房地产市场研究月报(3)

1、全国宏观经济政策：政治局出台财税改革总体方案，银监会调整存贷比计算口径

表格 1 近期全国宏观经济政策一览表

中央制定财税体制改革时间表，迈向现代财政制度。中共中央政治局6月30日召开会议，审议通过了《深化财税体制改革总体方案》，重点推进3个方面的改革。当前，我国已进入全面建成小康社会的决定性阶段，经济运行和社会发展呈现出许多新的变化，财税体制的职能和调控力度也在不断加大。然而，现行财税体制还存在一些问题和不足，不能很好适应改革发展新形势的要求。此次改革方案的提出，对于在我国经济社会发展的新形势下，构建科学的财税体制，更好地发挥重要支柱作用，实现国家治理体系和治理能力现代化，具有重大意义。

银监会调整存贷比计算口径，对市场货币影响有限。7月1日起，银监会实施《关于调整商业银行存贷比计算口径的通知》，对存贷比计算口径进行调整，但此次口径的调整实际对市场货币影响有限。首先，分母增加的两项，银行对企业或个人发行的大额可转让存单、外资法人银行吸收的境外母行一年期以上存放净额，对目前的影响还早。其次，分子扣除的六项，包括支农、涉农、小微企业等额度，本身也不多。所以存贷比计算口径调整对增加货币投放是会有影响，但市场不应该寄以太大希望。 2、全国房地产政策：保监会开展“以房养老”试点，住建部加强公租房运行管理

表格 2 近期我国房地产政策一览表

四地启动以房养老试点，大范围推广有难度。6月23日，保监会召开新闻发布会，公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，并宣布7月1日起北京、上海、广州、武汉将开展为期2年的以房养老试点工作。尽管外界对以房养老的争议不断，但该险种的推出作为现有养老方式的一种补充，符合社会进步过程中人们多元化的需要，是社会发展的必然趋势。另一方面，中国的传统观念中对“房”的重视根深蒂固，老年人通常会将房屋作为财产让子女继承，且对于房屋的估值以及未来房价的走势，仍有诸多不确定因素，因此大范围推广必有难度。

住建部出台意见，规范并轨后公租房运行管理。住房城乡建设部日前出台意见，要求各地进一步做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关管理工作。意见指出，各地应当根据本地实际情况，合理确定公租房轮候期，对登记为轮候对象的申请人，应当在轮候期内给予安排；各地要全面公开公租房的年度建设计划、完成情况、分配对象、分配过程、分配结果及退出情况等信息，畅通投诉监督渠道，接受社会监督等。意见的出台，有利于做好公租房及其配套基础设施规划建设，落实民间资本参与公租房建设各项工作。 3、地方房地产政策：呼市发文正式取消限购，多地调整公积金贷款细则

表格 3 近期我国房地产政策一览表

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政策内容预售人在申请商品房预售许可证前应设立商品房预售资金专用账户，并与登记机构、开户银行三方签订商品房预售资金监管协议书，明确各自的权利、义务和责任。登记机构按照预售项目工程总造价及风险金(工程总造价的 20%)核定预售资金监管额度。工程总造价包括项目所需的建筑施工、设备安装、材料购臵、配套建设等相关建设费用总额。预售资金应当全部存入预售资金专用账户，由登记机构、开户银行按监管协议的要求对监管额度内的预售资金实行重点监管，保障工程建设。预售人应编制预售资金用款计划，主体结构封顶前，累计申请使用额度内预售资金不得超过监管额度的 70%。登记机构受理用款申请后，按程序审查并在 5个工作日内作出答复，同意拨款的，在申请表上出具核准意见；不同意拨款的，应当以书面形式说明理由。预售资金包含装修费用的项目(装修一次到位),预售人已收取的装修费用应在监管协议中约定纳入监管；经登记机构同意撤销监管的，预售人应向开户银行申请办理结算手续，注销商品房预售资金专用账户。一、充分认识民间资本参与保障性安居工程建设的意义。二、畅通民间资本参与保障性安居工程建设的渠道。三、全面落实民间资本参与保障性安居工程建设的支持政策。四、加强对民间资本参与保障性安居工程建设和运营的服务、指导和规范管理。五、依法保护民间资本参与保障性安居工程相关权益。一、商服用地在原有商业、办公、酒店三种用地类型基础上，新增营利性医疗教育用地、经营性公用设施产业用地、大型演艺娱乐用地、软件信

息服务业及创意产业用地四种用地类型。二、商服用地适用范围和土地使用最高年限三、新增用地类型地价计算原则标准四、各类用途土地出让起始价均结合市场评估价确定，地价评估过程应遵循基准地价分类原则。五、已批用地因用地分类调整补缴土地出让金原则六、工业仓储用地、经营性公用设施产业用地、园区内软件信息服务业及创意产业用地可采用挂牌(预申请)方式供地。七、本规定自印发之日起执行。本办法所称冲还贷，是指还款人委托中心直接提取还款人本人 (共同还款人，即借款人或共同借款人)住房公积金账户内余额用于偿还住房公积金贷款。具体分为提前部分还款、提前结清贷款和按月还款三种类型。还款人(共同还款人)办理冲还贷业务必须由本人申请，他人不能代办。还款人申请办理提前部分还款和提前结清贷款的冲还贷，应同时具备下列条件：偿还住房公积金贷款须满一年以上；每年可以办理一次，每次不得低于 5万元(提前结清贷款的不受金额限制)。还款人申请办理按月还款的冲还贷，应同时具备下列条件：住房公积金账户内余额可足额支付一年以上还本付息额；还款人与共同还款人要保证其单一的住房公积金账户余额每月都能足额扣划当期应还本息额。还款人有以下情况，不得办理冲还贷：住房公积金贷款存在逾期本金、逾期利息、罚息的；住房公积金缴存账户处于冻结状态的；此前 12个月内提取了住房公积金的；办理住房公积金装修贷款的；还款人夫妻有一方在铁路系统工作的，只能与一方还款人签订协议，不可跨账套冲还；还款人夫妻有一方在省直系统、电力系统或外地缴存住房公积金的，只能与在长春市缴存住房公积金的还款人签订协议。其它按照法律、法规规定不得办理的。加强普通商品住房有序供应指引，本年度新增安排建设商品住房 5.7万套、建筑面积 520万平方米。多渠道新增筹建保障性安居工程项目，本年度计划新增安排保障性安居工程项目 4

厦门市国土资源与房产管理局

6月 13日

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