高尔夫旅游地产之高尔夫主体开发运作模式(2)

4. 高尔夫球场的导入以及云海谷私人球场的高端私密定位，营造高尚生活之核心，锁定高端客户。

3、此模式之成功关键要素

旅游项目独特性与唯一性，具备吸引人气之势能；

旅游主题规划的特色性与整体布局的市场切合性；

旅游主题符合高尔夫与房产目标人群心理需求；

旅游项目定位与高尔夫及房产定位相吻合；

4、现行模式中存在的问题

资金投入问题——独特性旅游项目的开发，需要更大手笔的投入，需要在更大规模上创造项目的差异性，对于开发商而言资金的投入是最大难题。

资源问题——对于旅游资源依赖度高，必须具备独一无二的、具备强吸引力的自然旅游资源或者是以资金打造出来的人为强势旅游资源。

后续经营问题——旅游项目是长期经营性项目，需要开发商具备操盘经营能力，而且投入回收周期更长。

市场吸引问题——面对全国各地无数旅游项目，取得竞争优势与市场吸引是项目成功核心，而这些优势与吸引力依赖于前期的大手笔投入与后期的运营。在激烈的市场竞争中，取得这些优势与吸引是难上加难。

项目定位问题——旅游项目要求有更多的人气维系经营，但人群的泛化必然导致与整体项目的高端定位不符，容易降低整体项目尤其是地产项目的价值感，这也是为什么华侨城在后续的项目开发中导入高尔夫球场，慢慢从大众旅游向高端休闲旅游过渡的根源。

整合问题——由于旅游项目的高人气与地产项目的私密性存在冲突，在后续的品牌整合及资源整合方面都存在很多问题，很难实现整体复合项目的融合与通盘运作。

三、高尔夫旅游地产之房产主体开发模式

1、概述

高尔夫旅游地产之高尔夫主体开发运作模式

2、标杆经典案例

北京丽宫别墅

纯千万级别墅，7个月热销16亿

最成熟别墅社区——位于首都国际机场高速公路沿线的顺义低密度别墅豪宅区，即为目前获广认的北京中央别墅区。物业座落温榆河畔，绿林成荫，杨柳轻垂，空气怡人，提供了完美的低密度生活环境。

最顶级配套——温榆河水畔尼克劳斯世界大师级十八洞高尔夫主题公园、幽雅园心湖、东南亚式贵族会所、由香港上市‘修身堂’集团首创北京专业大型泰式Sausalito水疗保健中心。

最顶级豪宅——别墅空间设计以豪宅主人一个私享会所式家居作为主题，提供一个营造私人会所的空间条件，让主人纵情私人时空的无限可能，如户内阳光泳池、天然温泉按摩浴池、桑拿、影视厅、酒塔、酒吧、宴会厅、健身中心、户外按摩浴池、私人温室、室内高尔夫练习室等，成就主人纵横商界以外的一个隐世桃源，是真正为风云人物定制的私属会所式豪邸。

成功关键因素：

1. 区位优势，成熟顶级别墅区

2. 配套优势，最顶级高尔夫俱乐部、最顶级会所、最顶级水疗中心等

3. 品质优势，私属会所式豪邸，功能齐全，满足顶级人士内心需求

高尔夫旅游地产之高尔夫主体开发运作模式

4. 跨界营销，通过高尔夫赛事、奢侈品展示会等形式聚拢高端客户人群

3、此模式之成功关键要素

地产项目本身具备先天的强势竞争力和独有竞争优势，如区位优势，环境优势、硬件优势、软件优势等；

地产项目本身有巨大体量，可以满足后续球场和旅游项目的经营需要；

高尔夫项目品质与旅游项目的定位与地产定位的匹配性，符合地产项目的人群定位与品牌内涵。

4、现行模式中存在的问题

地产项目独有竞争力之高要求，以地产为支点带动整体项目，要求地产项目本身具备强竞争力与独特竞争力，否则很难以单点地产拉动项目运营，随着对优势地块的抢夺，具备先天优势竞争力的项目将越来越少

同质化竞争下的狭小空间，在地产项目日益同质化竞争下，单纯依托地产支点的模式难以制造差异性与独特性，除非是得天独厚的先天环境，而这种环境不是所有项目都能具备 高尔夫及旅游项目无法发挥应有的价值提升功能，削弱了原本可以为整体项目提升溢价和人气的效果

结论——

综合比较以上三种模式之成功关键要素与存在的问题，高尔夫旅游地产项目在缺乏自然环境等先天资源情况下，以高尔夫作为模式之核心与支点，最容易实现整体项目价值提升与业绩提升。但对于高尔夫球场本身的重视、品牌运作、客户资源整合以及球场运营是整个项目成功的核心。

(声明：作者——智赢盛世高尔夫管理机构总裁黄焱。智赢盛世，中国高尔夫复合运营引领者，以高尔夫球场和高尔夫地产咨询为主业，为以高尔夫为支点的复合项目提供全程咨询服务。任何转贴或转载者，须连同此声明全文转贴或转载，注明文章作者；任何引用文章内容者，需注明文章出处和作者，否则都视为侵权！)

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