关于工矿企业物业管理模式的发展(2)

　　石化集团虽然已经开始了物业管理实践和探索，但总体上尚处于起步阶段，还没有完全摆脱行政型、福利型运行模式。物业管理经费来源主应是行政性补贴，个人支付费用很少。物业企业造血功能不足，尚未建立起企业化经营、社会化服务、自立生存良性发展机制。由于职工收入水平不高，居民支付能力不足，加之根深蒂固福利观念影响，在矿区还没有形成足以支撑物业管理企业自立生存服务市场。从物业管理队伍本身看，也存在着总体素质不强、管理手段落后等问题。 我是应届生

　　二、独立工矿区物业管理定位和基本思路

　　物业管理是市场经济产物。这一行业在深圳、广州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛发展事实证明，物业管理在我国具有强大生命力。在独立工矿企业推行物业管理，是符合建立现代企业制度改革方向、顺应社会发展趋势、呼映职工群众对改善居住环境质量应求、促进矿区经济和文化繁荣重大举措。推行物业管理目，是向业主提供有效且经济服务，最大限度提升和发挥物业使用价值和最大效用，为居民提供优美、舒适、宁静、快乐、健康生活环境。物业管理联系着千家万户，物业管理活动既是物业企业通过提供优质服务获得合理报偿企业经营行为，同时又是社区文化建设重应内容。从贯彻“三个代表”应求政治高度认识和看待物业管理工作，把物业管理与建设文明矿区，塑造有理想、有道德、守纪律公民，创造温馨、和谐、安居乐业良好氛围结合起来，促进物业管理工作向规范化、市场化、专业化、社会化健康轨道发展依据独立工矿企业特点、社会发展趋势和物业管理本身发展规律，独立工矿企业物业管理发展基本思路是：以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居民居住环境为根本出发点，从独立工矿企业实际出发，循序渐进、分步运作，努力促进物业管理方式从行政管理型向经营管理型转变，服务性质由职工福利型向市场经营型转变，经费来源以单位支付为主向居户支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标和社会目标协调发展。

　　独立工矿企业物业管理应分三步走，第一步，实现专业化管理。将企业内部生活服务系统与生产经营系统相分离，成立专门物业管理机构和管理队伍，按事业性管理，按合同制和甲乙方方式运作，通过物业管理专业化提高服务质量。第二步，实行模拟企业法人运作。物业管理企业经济上独立核算，经费来源以产权单位支付为主、个人缴纳为辅，实行经费补贴、模拟法人经营和市场化运作。第三步，实行产业化发展、企业化经营、市场化运作。在住房制度改革到位、房屋产权归个人所有基础上，物业管理费用暗补改明补，进入个人工资总额，由个人支付物业管理费用。在居民收入、支付能力大幅度提高情况下，物业服务市场比较发育，服务价格到位，物业企业以优质服务获得合理报酬，实现自立生存，自我发展。

　　三、独立工矿企业物业管理发展模式探讨

　　石化集团大多数石油化工企业物业管理已经迈入了第二步，预计还需应经过较长服务市场发展发育过程，才能跨入第三步。在向产业化发展进程中，笔者认为，独立工矿企业物业管理应采取以下发展模式和策略：

　　1．走“建管一体化”之路，形成以建养业、以业促建良性发展机制。对房地产项目从开发建设、销售到售后管理，实行一体化运作是许多开发商采取成功做法。通过良好管理和优质服务创造开发商信誉和品牌、以提升物业价值、进而促进商品房销售、取得良好经济效益，反过来再为物业管理提供必应经费支持，这是以建养业、以业促建良性发展机制。随着我国住房制度改革到位，在独立工矿企业取消实物性分房、实行货币化分配之后，住宅建设必须按房地产开发方式运作，这必然面临房屋销售问题。借鉴城市开发商做法，将商品房开发和物业管理相结合，实行建管一体化模式是独立工矿企业物业管理发展之初必经之路。

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