三、土地使用权转入工程项目后折旧（摊销）总额和折旧方法的确定
由于土地使用权转入相关工程项目的时间应该是在该土地上所开发的工程项目的购建活动已经开始之日；而土地一旦转入相关工程项目后形成固定资产后，折旧是从达到预定可作用状态后的次月起开始的（因为根据固定资产准则的要求，除二类情况外，企业应对所有的固定资产计提折旧），因此，在这二者之间应会上形成一个时间差，即购建活动开始之日到达到预定可使用状态之月之间的建设周期。因此，如何确定土地使用权的折旧总额是个关键问题。笔者认为土地使用权的折旧总额的确定应采用如下公式：
土地使用权转入相关项目的确认金额＝（每单位面积的购价－作为无形资产已摊销额）×该项目占地面积
预留的净残值＝单位面积的年摊销额×（土地的使用年限－固定资产的折旧年限－建设周期－土地作为无形资产已摊销年限）×该项目占地面积
土地使用权的折旧总额＝土地使用权转入相关项目的确认金额－预留的净残值
根据固定资产准则的规定，企业应根据固定资产所含经济利益实现方式选择折旧方法，因此笔者认为，根据土地使用权经济利益的实现方式，转入相关工程项目的土地使用权的折旧方法应选用年限平均法。另外根据固定资产准则第六条：“固定资产各组成部分，如果各自具有不同的使用寿命或者以不同的方式为企业提供经济利益，从而适用不同的折旧率或折旧方法时，应当单独确认为固定资产”的规定，如果在该土地上形成的建筑物的折旧方法不采用年限平均法时，应将该土地使用权单独作为固定资产确认，并单独计提折旧；如果在该土地上形成的建筑物采用的也是年限平均法时，可以将土地与建筑物的建造成本合并计入固定资产的入账价值。同时还需说明一点，建筑物的预留净残值与土地使用权的预留净残值应该分别计算。因此，固定资产的年折旧额应采用以下公式：
形成固定资产的土地使用权的年折旧额＝土地使用权的折旧总额÷固定资产的使用年限。
包含土地使用权的固定资产的年折旧额＝（建筑物的建造成本+土地使用权的折旧总额－建筑物的预留净残值）÷固定资产的使用年限
以下笔者试举一例来说明上述观点：
例：某企业于2002年7月15日购入土地使用权。有效期为70年，面积为1000亩，每亩购价为14万，于2003年1月20日开发其中的100亩，2003年12月20日达到预定可作用状态，共计发生建造成本8980万，建筑物的预留净残值为0，建筑物预计使用50年，折旧方法都采用年限平均法。有关会计处理如下：
土地使用权转入相关项目的确认时间为2003年1月
建筑周期＝1年
土地使用权转入相关项目的确认金额＝（每单位面积的购价－作为无形资产已摊销额）×该项目占地面积＝（14万－14÷70÷2）×100＝1390万
预留的净残值＝单位面积的年摊销额×（土地的使用年限－固定资产的折旧年限－建设周期－土地作为无形资产已摊销年限）×该项目占地面积＝14万÷70×（70-50-1－0.5）×100＝370万
土地使用权的折旧总额＝土地使用权转入相关项目的确认金额－预留的净残值＝1390-370＝1020万
⑴取得土地使用权时：
借：无形资产14000万
贷：银行存款14000万
⑵2002年12月30日摊销无形资产＝14*1000÷70÷2＝100万
借：管理费用100万
贷：无形资产100万
⑶2003年1月20日使用100亩土地时
借：在建工程1390万
贷：无形资产1390万
⑷发生建造成本时
借：在建工程8980万
贷：相关科目8980万
⑸2003年12月20日建筑物达到预定可作用状态时
借：固定资产10370万
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