邛崃市城区基准地价表2011

邛崃市城区基准地价表

级别 商业地价 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩 Ⅰ级 3007 200.47 2115 141.00 228 15.20 Ⅱ级 1854 123.60 1427 95.13 178 11.87 Ⅲ级 1032 68.80 896 59.73 -- -- Ⅳ级 603 40.20 541 36.07 -- -- 住宅地价 工业地价 基准地价定义： 1、估价基准日：2011年1月1日； 2、土地使用年期：40年（商业用地）、70年（住宅用地）、50年（工业用地）； 3、容积率：2.5（商业用地）、2.0（住宅用地）、0.6（工业用地）；

4、开发程度：宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯)、宗地内“场平”；

5、权利状况：出让用地，无他项权利限制。

备注：①限制工业用地的价格参照一级工业用地的价格；

②工业园区范围以依法通过的城市规划确定的范围为准。

1、计算土地取得费用

针对新增建设用地,以邛崃市城区现行征地政策，计算各项费用(详见表3-2-1)。

表3-2-1 邛崃市城区土地取得费用一览表

序号 项目 标准(元/平方米) 标准 青苗补偿费按照征地统一年产值标准1 青苗补偿费 1.67 计算，一年一季的作物补偿一年年产值；一年两季及两季以上的作物补偿半年年产值，没有青苗的不予补偿。 2 土地补偿 邛府发【2010】10号《邛崃市人民政府关于印发邛崃市征地补偿安置实施办法补充规定的通知》、邛府发【2009】2号《邛崃市人民政府关于印发邛崃市征地补偿安置实施办法的通知》邛崃市平均年产值为1654元/亩；人均耕地0.6亩，耕地比例为45%。 依据 6.70 征收每亩耕地补偿费按前3年平均年产值标准的6倍计算 安置补助费依据被征收土地集体经济组织人均耕地面积计算。人均耕地1亩以上的，每亩耕地按前3年平均产值6倍计算；人均耕地1亩以下的，按需安置的每个人口前3年平均年产值6倍计算。 对基本住房建筑面积30㎡/人，按3 安置补助费 6.7 4 房屋拆迁补偿安置 33.75 1000元/㎡给予补助，不同结构的重置价标准进行补偿； 在市辖区范围内每人每月发给过渡周5 过渡周转费 0.54 转费160元/人，对货币安置和自拆自建的被拆迁户，由征收土地承办单位发给3个月的过渡周转费。 非劳动力（男60周岁以上女50周岁以上以及不满18周岁的人员）按照12000元/人；劳动力（男18-59周岁和女18-49周岁的人员）按照每人上一年全省职工年平均工资（2008年为20648元）的60%×自由择业者缴纳养老保险费比例20%×15年计算。劳动力比例56.56%。 川办发[2008]15号《四川省人民政府办公厅关于进一步做好被征地农民社会保障工作的通知》 6 人员安置（社保） 30.54 中华人民共和国国7 耕地占用税 15.75 35元/平方米,耕地比例45%。 务院令第511号《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》 耕地开垦费为2万元/亩,耕地比例45%。 四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法。 财综（2006）48号 -- 8 耕地开垦费 13.5 9 -- 新增建设用地有偿使用费 合计 16 125.15 16元/平方米。 -- 资料来源：邛崃市国土资源局提供 2、计算土地开发费用

根据走访邛崃市城区部分房地产开发商获取相关信息资料，经统计整理得到邛崃市城区宗地外“六通”、宗地内“场平”的开发费用水平(详见表3-1-8)。

3、计算投资利息

以评估基准日同期半年期贷款利息率为投资利息率(5.56%)，计算出土地取得开发过程中发生的投资利息。

4、计算投资利润

土地开发利润指对土地投入应获得的回报。土地资产同其他要素相结合共同对企业利润作出贡献，因此土地开发利润应与相应企业正常投资利润相一致。本次估价确定投资年利润率分别为：商业用地25％；住宅用地20％；工业用地6％。

5、使用年期修正

由于成本地价为无限年期，土地出让金使用年期为有限年期，本次设定的使用年期为商业为40年，住宅为70年，工业为50年，需要进行年期修正。

据《城镇土地估价规程》，使用年期修正系数的公式为： K＝1－1／(1＋Rd)n

K:修正系数；Rd：土地还原利率；n:剩余使用年期。 Rd：见前述，工业用地的土地还原利率为6.1％。 6、计算土地增值收益

土地增值收益一般可以用土地出让金来替代,通过测算分析当地土地出让价格与成本价格的比例关系，再结合邛崃市城区出让金征收标准,确定土地增值收益。根据邛府发[2004]11号文《邛崃市人民政府关于公调整我市土地出让金标准的通知》的文件精神，通过测算分析当地土地出让价格与成本价格的比例关系，再结合邛崃市城区出让金征收标准（按20%-25%计算）,确定商业用地土地增值收益为25%，住宅、工业用地土地增值收益为20%。

7、计算土地价格

将上述确定的数据代入前述公式，得到利用征地资料计算出的样点地价。 其征地测算的平均土地价格为：

商业：{（125.15+68.90）+（125.15+68.90）×[（1+5.56%）^0.5-1]+16.09×[（1+5.56%）^0.25-1]+ （125.15+84.99）×25%}×(1+25%)×[1-1/(1+8.26%)^40]=301.98(元/平方米)

住宅：{（125.15+68.90）+（125.15+68.90）×[（1+5.56%）^0.5-1]+16.09×[（1+5.56%）^0.25-1]+ （125.15+84.99）×20%}×(1+20%)×[1-1/(1+7.12%)^70]=287.59(元/平方米)

工业：{（125.15+68.90）+（125.15+68.90）×[（1+5.56%）^0.5-1]+16.09×[（1+5.56%）^0.25-1]+ （125.15+84.99）×6%}×[1-1/(1+6.1%)^50]=241.45(元/平方米)

表3-3-12-1 邛崃市城区商业用地容积率修正系数表

容积率 修正指数 0.72 0.77 0.84 0.89 0.92 0.95 1.00 1.03 1.05 1.06 1.08 1.12 0.8 1 1.3 1.6 1.8 2 2.5 2.8 3 3.2 3.5 4 表3-3-12-2 邛崃市城区住宅用地容积率修正系数表

容积 率 修正 指数 ≤0.6 1.00 1.20 1.50 1.80 2.00 2.20 2.50 2.80 ≥3.2 0.76 0.86 0.90 0.94 0.98 1.00 1.02 1.05 1.07 1.09 表3-3-5-1 邛崃市城区Ⅰ级商业用地宗地地价区位影响因素说明表

标准 修正说明 影响因素 距一级商服中心距离 区域因素 商业繁华度 商业聚集规模 距农贸小商品市场距离 交通条件 道路通达混合型主干道通过区域 混合次干道通过区域 生活型干道通过区域 交通型干道通过区域 支路通过区域 [0,100)米 [100,200)米 [200,400)米 [400,600)米 ≥600米 综合性大型商业设施 综合性一般商业设施 专业型商业设施 综合型或专业型小型商业设施 一般性零售网点商业设施 ≤160米 [160,350)米 [350,500)米 [500,620)米 ≥620米 优 较优 一般 较劣 劣

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