文体公园保安绿化保洁等物业管理项目总体方案

文体公园保安绿化保洁等物业管理项目 总体方案

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目 录

第一部分 我们的服务目标、服务质量及服务承诺 ............................................................ 5 第二部分 东江文体公园保安、绿化、保洁管理部 .................................................................. 5 的机构及制度 ................................................................................................................................ 5

东江文体公园物业管理部的职能 ............................................................................................. 5 （一）总经理室 .............................................................................................................................. 6 （二）服务中心 .............................................................................................................................. 6 （三）办公室 .................................................................................................................................. 7 二、 东江文体公园物业管理部的服务范围 ..................................................................................... 8

1、保安的服务范围 ........................................................................................................................ 8 2、绿化服务范围 ............................................................................................................................ 8 3、保洁服务范围 ............................................................................................................................ 8 三、 东江文体公园保安、绿化、保洁等物业管理部组织结构及管理程序 ................................. 8 四、建立完整的质量监督体系............................................................................................................... 11

一）质量监督的原则...................................................................................................................... 11 二）质量检查的组织结构 ............................................................................................................. 12 五、东江文体公园物业管理部(保安、绿化、保洁)全体员工守则 .................................................. 12 第三部分 东江文体公园保安、绿化、保洁的 ........................................................................ 13 物业现状及管理对策 .................................................................................................................. 13

一、保安现状及管理对策...................................................................................................................... 13

1、保安现状 .................................................................................................................................. 13 2、保安管理对策 .......................................................................................................................... 14 二、园林绿化现状及管护对策.............................................................................................................. 14

1、现状 .......................................................................................................................................... 14 2、养护对策 .................................................................................................................................. 14 三、保洁现状及管理对策...................................................................................................................... 15

1、保洁的持续性与突击性 .......................................................................................................... 15 2、保洁范围广泛，材料多样 ...................................................................................................... 15 3、保洁的全方位性 ...................................................................................................................... 16

第四部分 东江文体公园保安服务方案 .................................................................................. 16

一、保安的服务范围 ............................................................................................................................. 16 二、东江文体公园保安服务的现状及对策 .......................................................................................... 16 三、保安部的服务要求.......................................................................................................................... 17

（一）服务内容及质量要求 ........................................................................................................ 17 （二）服务方针 ............................................................................................................................ 18 四、保安部的组织结构及工作流程 ...................................................................................................... 19

（一）组织结构 ............................................................................................................................ 19 （二）工作流程 ............................................................................................................................ 20 五、保安员纪律、道德规范、仪表及语言范围 .................................................................................. 20

（一）保安服务纪律 .................................................................................................................... 20 （二）保安员职业道德规范 ........................................................................................................ 21 （三）保安仪表标准 .................................................................................................................... 22 （四）保安服务语言规范 ............................................................................................................ 22 六、保安部各岗位工作职责.................................................................................................................. 23 （一）保安部主管 ................................................................................................................................. 23 （二）保安班长 ..................................................................................................................................... 24 （三）保安员 ......................................................................................................................................... 25 （四）车辆管理保安员.......................................................................................................................... 25 （五）消防中心值班员.......................................................................................................................... 26 七、保安员的应急方案.......................................................................................................................... 26

一、

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（一）保安员紧急集合方案 ........................................................................................................ 26 （二）保安员应急计划和措施 .................................................................................................... 28 八、消防岗位责任制 ............................................................................................................................. 29 九、消防安全管理制度及消防安全管理中心工作规程 ...................................................................... 31 十、保安人员的组成及经验.................................................................................................................. 33 十一、保安部的奖罚条例...................................................................................................................... 33

（一）保安人员奖罚规定 ............................................................................................................ 33 （二）巡逻岗位工作规定 ............................................................................................................ 36 （三）保安员交接班规定 ............................................................................................................ 37 十二、保安工作的督检制度.................................................................................................................. 37 第五部分 东江文体公园园林绿化养护方案 ............................................................................ 38

一、东江文体公园园林绿化养护的目标 .............................................................................................. 38

（一）服务内容 ............................................................................................................................ 39 （二）质量要求 ............................................................................................................................ 39 二、东江文体公园园林绿化现状及我们的养护对策 .......................................................................... 42

（一）东江文体公园园林绿化现状 ............................................................................................ 42 （二）我们的绿化养护对策 ........................................................................................................ 43 三、建立一支实力雄厚的专门的东江文体公园园林绿化养护队伍 .................................................. 44 四、绿化养护方案 ................................................................................................................................. 49 （一）养护施工的基本原则.................................................................................................................. 49 （二）绿化养护技术标准...................................................................................................................... 51

第一节 乔木、灌木的整形修剪 ................................................................................................ 51 第二节 病虫害的识别与防冶 ...................................................................................................... 52 第三节 草坪的养护 .................................................................................................................... 53 第四节 中耕除草 ........................................................................................................................ 54 第五节 防风防涝 ........................................................................................................................ 54 第六节 浇水抗旱 ........................................................................................................................ 55 第七节 补植与改植 ...................................................................................................................... 55 第八节 合理施肥 ........................................................................................................................ 56 第九节 古树大树养护 ................................................................................................................ 57 第十节 苗木的繁育 ...................................................................................................................... 59 五、 东江文体公园园建设施维护方案 ................................................................................................ 60 六、 东江文体公园绿化保洁方案........................................................................................................ 61 七、东江文体公园园林绿化养护作业的安全措施 .............................................................................. 62

一）安全使用农药......................................................................................................................... 62 二 ）避免高温中暑....................................................................................................................... 62 三）安全条例 ................................................................................................................................ 63 八、东江文体公园绿化预备苗生产计划 .............................................................................................. 63 九、东江文体公园园林绿化养护机械一览 .......................................................................................... 64 十、市区东江文体公园园林绿化养护农事周年计划 .......................................................................... 65 第六部分 环卫保洁服务方案 .................................................................................................. 67

一、环境保洁标准 ................................................................................................................................. 72 二、东江文体公园保洁作业.................................................................................................................. 76 三、特殊环境的保洁作业...................................................................................................................... 77 四、保洁工日常作业 ............................................................................................................................. 78 五、物业常见害虫的综合防治.............................................................................................................. 79 六、清洁“开荒” 及常用的洗地、打磨、抛光清洁机器 ................................................................ 81 七、保洁工作检查督监督制度.............................................................................................................. 82 一）环卫部主管（副总经理）巡检制度 .................................................................................. 83 二）环卫部班长检查监督制 ...................................................................................................... 84

八、**市区园林环卫管理现场考核评分标准（附后） ...................................................................... 85

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第七部分 物业管理的后勤及信息档案工作方案 .................................................................... 85

一、 建立完善的后勤保障体系............................................................................................................ 85

二、为东江文体公园保安、绿化、保洁提供充足的物质采购和仓管 .............................................. 86 三、员工培训方案及员工激励制度 ...................................................................................................... 86

（一）员工培训方案（附 东江文体公园物业员工培训手册） ............................................... 86 （二）员工的激励制度 ................................................................................................................ 87 四、 信息技术在保安、绿化、保洁等物业管理上的重要作用 ...................................................... 88 五、突击的迎检及节假日等施工方案 .................................................................................................. 88 六、积极参与管理示范考评和ISO国际质量管理认证 ...................................................................... 89

(一)积极参与管理示范考评 ........................................................................................................ 89 （二）ISO国际质量管理认证 ..................................................................................................... 91 七、物业管理的档案建立与管理.......................................................................................................... 93 （一）管理规章制度 ............................................................................................................................. 93 （二）物业档案建立与管理.................................................................................................................. 93 第八部分 本总体方案参考附件 ................................................................................................ 94

附件一、 城市绿地养护技术规范 (广东省地方标准DB44/T 268-2005)........................................ 94 附件二、 城市绿地养护质量标准 (广东省地方标准DB44/T 269-2005) ...................................... 103 附件三、《**市绿化养护暂行标准及检查考核办法》 .................................................................... 108 附件四、《东江文体公园保安、绿化、保洁服务内容及质量要求》 ............................................. 110 附件五、**市东江文体公园园建设施维护现场考核评分暂行标准 ................................................. 113 附件六、**市东江文体公园保安绿化保洁服务项目合同书 ............................................................. 114 附件七、《保安工作考核暂行标准》 ................................................................................................. 119 附件八、**市区公园环卫管理现场考核评分标准（仅供参考） .................................................... 122 附件九. 物业管理员工培训手册........................................................................................................ 123

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第一部分 我们的服务目标、服务质量及服务承诺

高标准、高起点，迎接新的挑战----对东江文体公园提供最优质的物业管理服务是我们的目标。

我们将针对东江文体公园物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式，将根据本物业的实际特点创造出“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求最大限度地满足甲方的需求。

我们的的管理体制是：企业化、专业化、一体化。

我们的管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务甲方、打造管理精品。

我们通海物业管理公司的物业管理服务目的就是以我公司十余年来的绿化经验、业绩、和多年来的万无一失的保安服务，以及享誉全市的高度保洁技术组成最强大、最专业的一体化的物业管理服务综合体，由此我们有信心、有能力使甲方--东江文体公园完全满意我们的服务。

我们追求的是：坚决履行合同，全力以赴、殚精竭虑，以我们的优质保安服务、优质绿化养护、优质园建维护及优质保洁服务最好地满足甲方的需求，实现东江文体公园每一天祥和的、优美的、洁净的休闲、工作、生活和文体环境

第二部分 东江文体公园保安、绿化、保洁管理部

的机构及制度

一、 东江文体公园物业管理部的职能

东江文体公园物业管理部有以下职能：

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