控规说明书(2)

3 4 5 6 M W S T M3 S1 T4 工业用地 三类工业用地 仓储用地 道路广场用地 道路用地 对外交通用地 港口用地 市政公用设施用地 供应设施用地 邮电设施用地 施工与维修设施用地 绿地 公共绿地 生产防护绿地 60.15 60.15 1.79 12.17 12.17 3.56 3.56 7.42 1.42 0.20 5.80 1.09 0.31 0.78 173.31 32.21 205.52 34.71 1.03 7.02 2.05 4.28 0.64 100 7 U U1 U3 U5 8 G G1 G2 城市建设用地 9

E E1 水域和其它用地 规划范围用地 第三节 建筑物现状情况

该控规单元主要为住宅、公共建筑及工业厂房，现状总建筑面积为121.76万平方米，平均容积率为0.71。

在对规划区建筑质量进行分析的过程中，按照建筑质量的好坏分为一类建筑、二类建筑、三类建筑。

质量较好的为一类建筑，原则上予以保留；但对于个别一类建筑的拆除或改造，分为以下三种情况：压占城市主要道路控制红线、单体建筑与周边群体建筑不相协调、位于城市重要节点需要拆除且拆除成本较低。控规单元内有部分正在建设及已经审批准备建设的工程项目，作为一类建筑。

质量一般的为二类建筑，原则上予以改造或保留；二类建筑需要拆除改造的分为以下两种情况：结合地块的成片改造需要拆除、单体建筑与周边环境相冲突。

质量较差的为三类建筑，原则上予以拆除或改造；但对于个别实施难度大、拆迁成本高的三类建筑可以暂时保留，待时机成熟或条件具备后再行拆除改造。

整个规划区的居住建筑质量较好，大部分为保留或改造，质量较差建筑主要为部分厂区建筑、一层住宅等老旧小区，需拆除改造。

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建筑质量分类一览表

建筑质量分类 一类建筑 二类建筑 三类建筑 合计 建筑面积（万m2） 76.77 31.78 13.21 121.76 占总建筑面积（％） 63.05 26.10 10.85 100

第四节 现状存在问题

1、该片区南侧作为临港工业区布局较混乱、建筑质量较差，严重影响城市沿海景观形象，无论是对土地使用还是环境的塑造均存在一定的负面影响。

2、部分城市道路路面质量较差，虽有雏形，但红线控制力度不够，小商小贩侵街占巷现象严重，尤其是马路市场现象突出，不利于交通组织。

3、幼儿园、小学等为居住区配套的教育设施不足，部分学校生均用地严重不达标。

4、规划区内西侧有新开河经过，沿河两侧绿带控制不力，城市景观较差。

第三章 对总规的调整

《秦皇岛市城市总体规划（2008-2020年）》自批准实施以来，对促进本单元的城市建设发挥了重要的作用，并取得了明显的生态效益、社会效益和经济效益。但是经过现状调查，现状部分用地与现行的总体规划不符，在总体规划实施的过程中，部分用地很难形成，在不影响总体规划总的布局结构的前提下，对总体规划进行适度调整。 一、道路系统的调整

规划区内城市主干道（河北大街）为现状形成，本次控规在总体规划道路骨架基本不变的前提下，主要通过对次干道、支路的调整及深化解决该片区道路缺乏的现状，完善道路系统。

1、对现状已经形成或有条件形成的支路系统进行规划控制，如港三路、河北大街北面城市支路等，对河北大街南侧用地内城市支路做了局部调整。

2、加强对用地北面体育场馆的道路交通联系。

3、取消港三路东侧、河北大街北侧地块内的城市支路。

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二、用地布局的调整

规划根据本单元的现状用地情况，对《秦皇岛市总体规划2008-2020年》中确定的用地进行了微调。

1、河北大街以北的行政办公用地调整为居住用地。

2、考虑到规划的可实施性，将河北大街以南部分居住用地保留，港三路以东工业用地保留，使工业区与居住区相对完整。

3、保留河北农业大学水产学院，并留有一定发展余地。

4、河北大街北面沿新开河绿带取消，现状为建筑质量较好的居住建筑，且有已批项目，实施难度大、可操作性不高。

5、规划区内变电站的位臵与现状不符，调整变电站位臵，并在其周边布臵绿化带进行隔离。

6、沿河北大街布臵为本片区服务的公共设施用地，沿港三路工业区布臵绿化带，与居住用地进行隔离。

第四章 主导功能与建设规模

第一节 主导功能

H-ZX-06控规单元位于海港区中心城区南面，且南面紧邻渤海、西面临新开河，是展示秦皇岛市沿海城市形象的一个重要窗口。该片区是集行政办公、商业金融、居住、临港工业为一体的城市综合区。

该控规单元内主要用地性质为居住用地、公共设施用地及工业用地，居住用地占城市建设总用地的35.34%，公共设施用地占城市建设总用地的9.70%，工业用地占城市建设总用地的22.53%。由此可见，本控规单元主导功能：维持现有居住功能，适当发展以船舶制造业为基础的临港产业区。

该控规单元内适宜建设居住、公共设施、为生活居住配套的中小型市政设施，及临港工业项目。 第二节 建设规模

该控规单元位于海港区中心城区南面，居住用地开发较为充分，建筑质量均较好，规划主要对部分地块进行改造。在指标提取过程中，居住用地容积率控制在1.5-2.5之间，公共建筑容积率控制在1.5-3.0之间。

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规划建设规模汇总表

序号 1 2 类别 居住 公共设施 合计 建筑面积 （万m2） 112.79 19.10 131.89 用地面积 （hm2） 65.09 17.87 82.96 平均容积率 （万m2/hm2） 1.73 1.07 1.59 该控规单元总建设规模为131.89万平方米，其中居住建筑面积112.79万平方米，公共建筑面积19.1万平方米。 第三节 人口规模

该控规单元现状居住户数为12298户，人口为27068人。依据《秦皇岛市城市总体规划》（2008-2020）中心片区人口密度（约400人/公顷）计算，本单元内规划人口约为2.8万人。

第五章 用地布局与空间结构

第一节 空间结构

规划区作为秦皇岛市中心城区，在未来的开发改造过程中，主要是对现有功能的完善。控制单元内各种功能用地均较为集中，规划形成了河北大街两侧的居住片区，以及以河北农业大学水产学院为主的教育科研区，公共设施用地主要集中在河北大街两侧成片布局，形成集行政办公、商业金融为一体的公共设施综合片区，该控规单元还依托北面体育场和新开河布臵休闲功能区和沿渤海的临港工业区；规划形成的功能结构概括为三个中心节点、五个功能片区的布局模式。 第二节 用地布局

该控规单元以生活居住和临港工业功能为主导，用地构成以居住用地、公共设施用地、道路广场用地、工业用地及绿地为主，其他用地还包括为居住生活配套的市政公用设施用地。

1.公共设施用地布局

该控规单元作为海港区中心城区的一部分，商业设施主要是延续市中心的布局形式——沿河北大街布臵，主要用地包括商业金融、绿化、行政办公、影剧院及邮电设施用地，形成该控规单元的商业中心综合片区。

2.居住用地布局

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该控规单元现状用地开发较为充分，规划主要是对局部地块的改造，以及通过完善配套设施、增加绿化面积提升居住区的景观形象，完善其生活居住功能。成片改造地块主要为：新开里小区、安居东里一组团经济适用住房和秦港防污厂改造等；其他为零星穿插改造地块。这些地块的改造主要是建造时间早、质量差层数低、基础设施缺乏，严重影响城市整体景观形象，滞后了城市发展。南、北居住片区内主要用地性质为居住用地，穿插部分为居住区配套的公共设施用地。

3.工业用地布局

规划区内工业用地主要保持原来的布局形式，沿渤海和铁路发展临港工业。工业用地包括秦皇岛造船厂、秦皇岛船用机械厂、流动机械公司机械五队、秦皇岛通达流体仪表厂、秦港二公司等，并且沿港三路东侧集中布臵公共绿地，减少对居住造成污染。

4.绿地布局

绿地系统由公共绿地和防护绿地构成。公共绿地由公园和街旁绿地组成。公园指向公众开放，以游憩为主要功能，具有休闲、生态、美化和防灾等综合功能的绿地，包括综合公园、社区公园、专类公园和带状公园。街旁公园是指位于道路用地之外，相对独立成片的绿地，包括街道广场绿地和小型沿街绿化用地等。

防护绿地由园林生产绿地和防护绿地构成。生产绿地是指城市绿化提供苗木、花草、种子的苗圃、花圃、草圃等用地。防护绿地是指处于卫生、隔离、安全要求，针对自然灾害及城市公害，有一定防护功能的绿地。

本绿地系统布局充分利用东侧沿高压线带状防护绿地以及沿路一侧、滨水区两侧公共绿地结合的方式构成基地绿地系统的骨架，并连接街旁公园、绿地广场，内外联通，形成完整的城市生活区大环境生态绿化体系。城市绿地结构模式主要是呈点带状渗入。具体表现为：沿高压线、新开河、港三路一侧带状绿地楔入，同时结合每个居住区内布臵的居住区绿地等，各组团内部多为点状渗入，有机联系，形成多层次、多种类、多功能的绿化体系。

规划建设用地汇总表 序号 用地代码 大类 中类 R R2 用地性质 居住用地 二类居住用地 规划用地 用地面积（hm2） 所占比例（%） 65.09 65.09 35.34 10

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