建筑物楼顶空间的权属争议及解决策

建筑物楼顶空间的权属争议及解决

办法

中文摘要

伴随城市房地产市场的迅猛发展，楼房已经成为人们生活和经济活动中不可缺少的一部分，由此引发了种种建筑物区分所有权的争议也屡见不鲜，在开发商的售楼手段中的赠送楼顶天台这种楼顶权属纠纷格外突出。空中花园、楼顶别墅、最牛违建，一次接着一次的挑战者公众的承受能力。而在我国现行的法律法规的规定来看，关于楼房楼顶的也只有对楼顶一些维修建设方面来加以规范。还没有关注到楼顶平台深层利用所产生的利益关系。依据建筑物区分所有权理论，对楼顶空间权属进行界定，确定解决争议的规则，对理论、司法实践和完善立法都是非常重要的。

关键词：建筑物区分所有权；楼顶平台；共有部分；权属界定

I

目录

序言…………………………………………………….………………………1 一、楼顶空间所有权的含义及范围……………………………………2

(一)楼顶空间所有权的含义……………………………….……………2 (二)楼顶空间所有权的范围………………………………….…………2

二、当前国内外相关法律对楼顶权属的规定…………….……….…2 三、楼顶空间权属争议的主要形式………………………………….…3

(一)房地产开发商与建筑物区分所有权人彼此间的权利纠纷…….….3 (二)建筑物区分所有权人之间的权利纠纷………………………….….3 (三)建筑物区分所有权人与第三人的权利纠纷…………………….….4

四、处理因楼顶空间及外墙产生的冲突时需注意的问题……...…5

(一)明确共有产权人…………………………………………………..…5 (二)如何分配所有权产生的收益及分配………………………………..5

五、楼顶空间权属纠纷的解决办法……………………...………...……5 结语………………………………………………………………...……………6 参考文献………………………………………………………………………..7

II

序言

近几年来，土地资源的日渐紧张和城市人口的不断增加，导致我国各地区房价疯狂攀升，人们也开始对住房的需求越发强烈。这就不得不使城市的建筑物愈建愈高，建筑物区分所有权成为了居民居住方式的主导。一般的房屋买卖中，顶层向来都是消费者不愿待见的楼层，而开发商就将顶层空间可由业主支配来引起消费者的关注，本来几乎无人问津的楼房顶层却变成了炙手可热的明星房，甚是枪手。然而，空间的不断利用，空间的价值不可估量，导致权利纠纷不断。住在顶层的业主就理所当然将楼顶进行装潢，像是铺土养花种菜，多搭建一个房屋。顶层业主的个人喜好得到了充分满足，但的确随之而来的冲突也只增不减。例如: 其他建筑物区分所有权人对楼顶的占有权利问题。再者，加盖在顶层的房屋增加了原房屋的承重量，对其他建筑物区分所有权人造成了安全隐患。第三影响小区整体美观等等的问题源源不断的涌现。这些问题单用物权法136条努力支撑着。空间权制度在我过是一个新新事务，我们又不能照搬其他国家的空间权制度。所以在学说上分歧很大。

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建筑物楼顶空间的权属争议及解决办法

一、楼顶空间所有权的含义及范围

(一)楼顶空间所有权的含义

一栋楼房屋顶空间及外墙只与楼房最上层住户有关，那么楼顶空间是否为最上层建筑物所有者所拥有，对于这一部分的权利归属，我国现行法律并没有给出明确的解释。而其所拥有的经济效益却越发凸显，由此而产生的经济纠纷越来越多。这就不得不使我们阐述物权法的法律特点：

1、楼顶平台的空间权是拥有物权性质的。所有权人不单享有对楼房的合法权利，还包括占有、使用、受益、处分楼顶平台空间、及楼房的外墙的权利，可依法处分并享有排他的权利。

2、楼顶平台的空间权是具有从属性的。楼顶平台所产生的空间、楼房的外墙都是各个专有部分结合的产物，具有从属性。各个所有权人，在拥有对其自己专有权的基础下，方可有用使用、受益、合法处分楼顶空间、楼房外墙的权能。

3、楼顶空间权具有不可分割性。楼顶平台和楼房的其他专有部分是连接在一起的，是一个整体构造。是由整栋楼的各个房屋专有权的自由部分和共有部分而出现的空间权。空间专有权也是指与房屋相连的限定区域①。

(二)楼顶空间所有权的范围

1、楼顶平台空间专属权人依法享受对楼顶空间、外墙部分的权利，这种权属于所有者的一种财产权，所有者依法享有对空间的占有。

2、所有者依法享有对楼顶空间权及外墙的使用权力。所有在在法律容许的范围内，在不损害其他人权益时，不妨碍其他共有人权利实现时，依法享有对楼顶空间及外墙的使用权，这种使用权是得到法律保护的，圣神不可侵犯。

3、所有者依法享有对所有空间权及外墙使用的收益权。这项权利对于所有者来说是一项很很重要的权利，它是所有者所拥有的空间权及外墙价值的体现，主要表现在，一是所有人直接收益权，即权利人通过在楼顶开展一些经营经济活动而获得的收益;：二是间接收益权，即权利所有者将楼顶空间及外墙的使用权进行出租，从而获得利息收入。

4、所有权人依法享有处分权，也就是所有权人可对楼顶平台、外墙依法享受处分权，行使权利需在合法范围内。比如，空间专属权人可讲楼顶平台或外墙向他人转让等②。

二、当前国内外相关法律对楼顶权属的规定

一直以来关于楼顶平台所有权归属问题几乎多在非规范性法律文件中零星涉及到，实践中处理办法也不统一，楼顶空间权属的种种争议，首当其冲解决确定其性质。关于楼顶平台权属，中国台湾的 《公寓大厦管理条例》第七条、第八条都有涉及到具体的界定内容，明确“屋顶是共有部分，不得设立或者约定为专有。楼顶平台如果不是依法通过决议，也不得改变其原有的状态，像颜色、构

①②

刘凯．区分所有状态下共有部分的权属归属［J］．法学杂志，2007，(4)． 唐先锋，郑愉．如何平息共有部分使用纠纷［J］．现代物业 (新业主) ，2005，(6)．

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