关于划拨土地的价值评估分析(4)

一、本案的争议焦点是原告等四人是否应当依法享有继承贾某某土地补偿费分配的权力?代理人认为原告有权利要求被告支付已分配的土地补偿费。 其理由如下：

1、原告的母亲贾某某原是茌平县某村第三生产小组的村民，贾某某在茌平县村第三生产小组有自己的承包地。后包括贾某某在内的干韩村部分承包地被某公司征用。2008年10月23日，茌平县某村委会给某公司出具了其收到赤泥场占地一次性补偿款4525500元的收据。贾某某于2008年11月4日去世。2008年12月，茌平县某村委会制定了分配方案，决定将上述占地款以人均30682元进行分配。然而对于出嫁的闺女、去世的人等情形的，分配数额却是每人一万元。贾某某的近亲属对村委会的分配数额不服，多次找村委会及乡政府、县政府和有关部门反映。

本案中首先认定的一个关键问题是，贾某某去世时是否享有具有集体经济组织成员资格从而请求支付相应份额的权利。原告认为从被告茌平县某村委会给某公司出具的一次性土地补偿款的时间可以认定，法律所规定的征地补偿安置方案确定的时间应当在2008年10月23日之前或最迟也不会晚于2008年10月23日。因为根据土地征用程序的法律规定，先是由被征用单位及政府相关关部门发布征地公告，办理征地补偿登记，再拟定征地补偿安置方案，该方案向市县政府批准后方可确定。最后在确定了方案之日后将征地费用支付给被征地单位。结合上述法律规定，可以认定，既然被告村委会给征地单位某公司出具了收款收据，则说明法律所规定的征地补偿安置方案已经确定。那么根据最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条即“农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议定程序，决定在本集体经济组织内部分配已收到的土地补偿费。征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，请求支付相应份额的，应予支持??”之规定，贾某某在2008年10月23日尚健在，应当平等地享有村集体组织成员的权利，应与村集体经济组织其他成员获得相同的补偿款。公民的合法权益受法律保护，任何组织或个人不得侵犯。两被告的行为是一种严重的侵权行为，理应承担法律民事责任。至于贾某某死亡后的权利，应当由其法定继承人继承，这是符合法律规定的，应当得到支持。

15

2、被告的部分辩解根本不能成立，人民法院应当依据村委会出具收条的时间来确定贾某某的集体经济组织成员资格，而不能依土地补偿费分配的时间来确定。

最高人民法院规定的具有集体经济组织成员资格确定的时间界定为征地补偿安置方案确定时而并非土地补偿费内部分配的时间。本案中被告辩称贾某某在补偿费分配的时候已经死亡，从而丧失了民事权利能力的观点是不能成立的，这是对法律规定的歪曲。本案中被告还辩称根本没有征地补偿安置方案，其目的就是想使本案无法确定法律所规定的征地补偿安置方案确定的时间，从而无法确定贾某某的本集体经济组织成员资格。代理人认为，被告的辩解是无法成立的，从法律的证据角度上讲，是否有征地补偿安置方案，征地补偿安置方案确定的时间，只有被告方村委会掌握和持有，如果被告村委会不主动提交，则应当承担法律不利的后果，只能按照其出具的收条的时间确定。即使没有征地补偿安置方案，也应当依据收条的时间作为确定的依据。因为收条确定的时间表明了征地单位与被征用单位交割工作的完成。被告辩称的此时钱款尚未到位，一是没有证据支持，村委会在没有收到钱的情况下会出具收条;二是即使没有到位也只是征地单位与被征地单位之间的债权债务关系，不影响征地单位与被征用单位的交割工作。况且本案中征地单位也没有扣除部分款项，而是完全将一次性土地补偿款支付给了村委会。对于被告辩称的贾某某在分配土地补偿费时已死亡不需要安置，因此也不能再要求安置费等费用，这种观点是能成立的，这各被告自己所称的没有征地补偿安置费方案相矛盾。既然没有方案，则无法区分补偿费、安置费、附着物的费用的具体数额，被告辩称的也就没有了任何的实际意义。况且通过庭审看，被告也没有说明每人分配的30682元的性质是否包括了所谓的土地补偿费、安置费等。

3、被告茌平县某村民委员会及第三生产小组所制定的分配方案中对于出嫁的闺女、去世的人等情形的，分配数额是每人一万元的规定是不符合法律规定的，是无效的，不应当得到法律的支持和保护。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条规定：“涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：? ?(三)从村集体经济所得收益的使用;? ?”。征地补偿款属于集体经济所得收益，其分配方案应当经村民会议讨论决定而不是由

16

村委会擅自作出。《中华人民共和国村民委员会组织法》第17条规定，召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数参加，或者有本村三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当到到会人员的过半数通过。而通过被告提交的分配方案及分配程序等规定来看，有的根本不具有真实性，有的可以认定不符合法律规定的民主议程序。《村民委员会组织法》第20条第二款也规定了村民代表讨论决定的事项不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。最高人民法院《关于当前形势下进一步做好涉农民事案件审判工作的指导意见》的通知也规定了，对于审理土地补偿费分配方案实行差别待遇侵害当事人的案件中，要充分保护农村集体成员的合法权益。故本案中村委会及第三生产小组关于分配土地补偿款中的对于出嫁的闺女、去世的人等情形的，分配数额是每人一万元的决议无论从村民议事的程序上还是其实体内容上来看均是无效的，应当按照平等原则分配补偿款，贾某某应当获得与村集体经济组织其他成员相同的数目。

二、关于本案原告贾某某之子的继承资格问题，通过庭审调查，原被告双方均认可贾某某之子与贾某某存在在事实上的收养关系。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第二十八条规定：“亲友、群众公认，或有关组织证明确以养父母与养子女关系长期共同生活的，虽未办理合法手续，也应按收养关系对待。”因此，对于贾某某应当分配的土地补偿费由继承的权利。 三、关于两被告的责任承担问题。被告茌平县某村委会对外办理被征用地的手续、收取一次性土地补偿款、制定分配方案。并且茌平县某村委会第三生产小组不具备法人主体资格，人民法院应当判令两被告对原告承担连带责任。 上述代理意见，供合议庭给予重视并采纳。

十一、 划拨土地的价格评估

土地价格一般是指出让土地使用权的价格，但随着划拨土地使用权的入市，特别是企业改制过程中，经常涉及划拨土地使用权处置问题，是否存在划拨土地使用权价格，如何开展评估工作，是不容回避的实际问题。新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，但对如何开展评估没有进行阐述，现就开展划拨土地使用权价格评估谈一下粗浅看法。

17

划拨土地使用权可依法进行抵押、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地使用权进入二三级市场有较严格的限制，而且禁 止利用划拨土地使用权进行经营活动。究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得的，国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格： 1、成本法。在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归国家所有，相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。

2、收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。因此，可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。

3、市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益的日益增强，划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易案例也会逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。

4、用出让土地使用权扣减出让金间接计算。目前，很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金比较固定。由公式出让土地使用权价格＝划拨土地使用权价格＋土地使用权出让金，可以得出：

划拨土地使用权价格＝出让土地使用权价格×（1－出让金比例）

5、综合法。也就是从多个方面综合考虑划拨土地使用权价格的影响因素，如当地的土地取得成本、本地收益情况、土地市场的健全和完善程度、政府确定土地出让金的收取比例等。通过采取上述的四种评估方法进行测算，综合分析后，

18

剔除不适宜的测算方式，对合理测算结果进行算术平均或加权平均，求得划拨土地使用权价格。

十二、 划拨土地价格评估方法

该文章转载自无忧考网：http://www.51test.net/show/356038.html 【网络综合 - 土地估价师考试指南】：

土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益高低。因此在进行划拨土地使用权价格评估时，应先弄清楚划拨土地相应的权利，充分考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对地价的影响。

划拨土地使用权可依法进行抵押、转让、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地进入二、三级市场有较严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动。究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得，国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格：

成本法。在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归土地所有者即国家所有，相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。

收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《土地估价规程》对如何计算土地纯收益及出让地价已作了明确规定，但对划拨土地纯收益的计算方法尚无明确规定，因此，可通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业土地租赁的租金水平来间接计算。国有土地租赁的租金水平由土地出让金水平决定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，

19

可得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。

市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益认识的日益增强，划拨土地抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易实例也会逐年增加。我们可通过对划拨土地交易案例进行交易情况、期日、区域以及个别因素的修正得出待估划拨土地使用权价格。

用出让土地使用权价格扣减出让金间接计算。目前，很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金比例较为固定。由公式：出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金，可以得出划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×（1

该文章转载自无忧考网：http://www.51test.net/show/356038.html

20

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库关于划拨土地的价值评估分析(4)在线全文阅读。