关于划拨土地的价值评估分析(3)

来源： 作者：佚名 日期：10-06-19

如何把工业用地转成商业用地

一、土地法中明确规定改变用途的条款：

建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

二、改变用途的大致程序

1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字

2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更

3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金

三、现在的情况

1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险

2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让

七、 商业用地，为何难出高溢价？

来源： 作者：佚名 日期：10-06-19

09年12月17日，绿地集团以14.1亿元价格摘得真如城市副中心B1、B2南块商业用地，溢价率为19.9%，楼板价为22461元/平方米，而同日，上海复地以8.84亿元摘得普陀区567坊北块居住用地，溢价幅度达225%，最终楼板价在1.8万/平米以上。

10年2月1日举行投标开标活动，上海外滩8-1地块最后经过17轮激烈的竞价，上海证大以92.2亿击败中华企业联合体成功夺地，该地块在开标后只出现小幅溢价，最终也未超过100亿元。

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10年2月8日，上海黄浦区国资委名下新黄浦(集团)有限责任公司与上海新世界股份有限公司，联合以34.1亿元竞得黄浦区南京东路163街坊地块，溢价21.8%。该地块用途为商业、办公、金融保险等综合用地，虽然依就保持了“全国单价地王”之名，只是相比两年半之前44.04亿元的天价，最终出让价缩水近三成。

10年2月21日，华侨城集团以70.2亿元取得闸北区苏州河北岸东块1街坊地块，该地块成交楼板价达52783元/平方米，加冕新一任全国单价地王。该土地用途商办、居住综合用地，其中最受开发商看重的住宅比例占到了45%，由于苏河湾当初的拆迁成本惊人，地块挂牌起始价就已经高达47亿元，楼板价高达3.53万元/平方米，最终溢价47%。

从近期上海土地市场的成交情况来看，商业用地无论从竞争的激烈程度上看还是从最终的溢价情况来看，其表现都远远差于住宅用地市场，即便是在综合用地当中，其中影响土地溢价率的还是其居住用地占比，那么在当前市场条件下，商业用地为何难以拍出较高溢价?

首先，在一般情况下，商业用地的起拍价相比同地段居住用地高。为上面的两块用块为例，同位于普陀区，普陀区567坊北块用途为居住，起拍楼板价为4754元/平方米，而真如城市副中心B1、B2南块商业用地起拍价就已经达到了18726元/平方米。较高的起拍价使得商业地块难以出现翻倍甚至是翻几倍的溢价情况，其商业用地更是对开发商资金实力和开发能力的提出了较高的要求，也使得开发商需要高起拍价下多付出保证金。

其次，当前的经济形势特别是实体经济的形势不容乐观，在刚刚过去的09年当中，我国GDP增长成功实现保八，但是这主要是靠政府投资的拉动形成的，其中最住要投入方向为大型国企，基础工程建设，真正落入中小企业的投入几乎没有。而内需消费不足已经成为当前制约国家经济发展的最重要因素，而商业的繁荣更是依赖于居民消费的蓬勃发展。在刚刚过去的一年当中，投资特别是政府投资占到了经济发展当中很大的比例，而政府的每一分投资都需要从纳税人手中获得，而政府投资又只能是流向基础建设领域，不可能像普通消费那样直接购买普通商品来促进商业的发展，因此，投资的增加在一定程度上会对居民消费形成挤出效应。所以，经济结构的转型和居民消费真正的崛起是商业繁荣的前提。

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再次，购买商业物业无法享受与住宅相同的贷款优惠政策。09年上海住宅市场火了，这主要是由于政府为了拉动经济增长而采取的宽松的货币政策造成的，例如降低购房首付比例，和实行房贷最低7折利率优惠的政策，而这些优惠政策都是针对住宅市场的。从民生银行上海长宁分行的客户经理李某处于了解到，目前在民生银行办理购买商业物业贷款，首付比例最低为40%，而利率最低执行标准为基准利率，在实际操作当中以首付50%，利率在基准利率的基础上浮10%居多。这也就是说购房总价相当的物业，相对住宅而言，投资商铺不仅意味着需要占用更多的资金，并且资金的使用成本也会高出很多。在商业类物业出售的时候还需缴纳比住宅类物业更多的税费，也是制约商业物业繁荣的一个因素，其最大的限制商业类物业的流动性。

最后，从土地出让的方式来看，商业用地的出让方式多以挂牌为主，对应标企业要求和限制相对较多，因此最终入选开发商较少，减少了在招标过程中抬价行为，这也就减少了许多现场竞标所造成的不理智拿地行为，从而降低了溢价程度。而居住用地的出让方式则以招标和公开招标为主，竞争也就激烈了。

八、 商业用地都会有什么问题？

来源： 作者：佚名 日期：10-06-19

1)落户问题：不论是冠以何种名称的房屋，确定其到底能不能落户，只需留意它的土地用途及使用年限。如果是属于住宅用房，其土地使用年限必定是70年，就可以落户口。其他则不能落户口。目前土地性质分为三类：第一类是使用年限为70年的住宅用地;第二类是使用年限为50年的综合用地;第三类是使用年限为40年的商业用地。住宅类包括公寓、普通住宅、别墅等用地，综合类包括写字楼、办公楼、科教文卫体用地等，商业类包括商场、超市、贸易、服务、金融、信托、期货等行业用地。

(2)在水电费的计价标准上，商务办公房要高于住宅楼; (3)住宅楼的使用年限是70年，而商务办公房只有50年;

(4)交易税收不同，如果是140平方米以下普通住宅楼只需交1.5%的契税(2008年11月1日后对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂调整为1%)，但如果是商务办公房就要交3%的契税再加上5%的综合税，交易增值部分还要交20%的增值税;

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(5)房屋分摊的共有建筑面积。商务办公房的规划设计标准要比普通住宅高，如门厅面积比较大，楼梯、门厅的出入处按规定必须有两处，这无疑将增加分摊的共有建筑面积;

(6)按揭贷款比例、年限。目前住宅按揭贷款最高可达8-30年，但对商务办公房一般最高只有6-10年;

(7)房屋的使用功能有所欠缺。一般情况下，商务办公房没有单独的厨房; (8)纯住宅社区要做小区配套，如幼儿园、学校、会所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。

九、 土地补偿费标准及计算方法

来源： 作者：佚名 日期：10-06-19

一、土地补偿费的概念

所谓土地补偿费，即国家在实施征收集体所有的土地时，对丧失土地利益的集体经济组织依据法定标准一次性给予相应数额的补偿费用。土地补偿费用于集体成员的安置、就业培训或发展生产等或经集体成员决定进行分配。 二、土地补偿费的标准

依据《土地法》第47条规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍，征收其他土地的土地补偿费，法律授权省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。可见，单从征收耕地的土地补偿费来说，其补偿的最高标准为10倍。但这个最高倍数并不是不可突破的，在第47条第7款中就规定了一种例外情形，即国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地中土地补偿费的标准。而且需要指出的是，这里仅仅是指在征收耕地的情况下才有提高最高标准的可能，并且有权作出提高最高标准的主体只能是国务院。 三、土地补偿费计算方法

依据《土地法》第47条第2款可知：土地补偿费=该耕地被征收前三年平均年产值×补偿倍数。根据地方是否制定了统一年产值标准，土地补偿费的计算公式有以下两种情形：

1.在制定统一年产值标准的情况下，土地补偿费的计算方式

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依据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)以及国土资源部《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》(国土资发[2005]144号)等文件的规定，所谓征地统一年产值标准是在一定区域范围内(以市、县行政区域为主)，综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准，征地补偿做到同地同价，统一年产值标准应设定基准时点，一般3～5年调整一次。

因此，如果被征地所在市、县已有征地统一年产值，那么结合《土地法》第47条第2款可知：土地补偿费=被征耕地面积×该耕地每单位面积统一年产值标准×补偿倍数

2.在没有制定统一年产值标准的情况下，土地补偿费的计算

地方实践中通常根据统计年报表计算出征地前三年该耕地的平均年产量(也可以采取由地方政府根据统计年产量，分区域定出年产量)乘以平均农作物价格得出该耕地被征前三年平均年产值。其中农作物价格在调查市场价格和国家牌价(包括征购价和超购价)的基础上，选择两者中较高价格确定。而且耕地的年产量也应当包括各类作物的主、副产品的产量。

即在没有制定统一年产值标准的情况下，结合《土地法》第47条第2款可知：土地补偿费=该耕地前三年平均年产量(包括副产品)×平均农作物价格×补偿倍数。

十、 土地补偿费分配代理词

来源： 作者：佚名 日期：10-06-19

代理词

尊敬的审判长及合议庭：

根据事诉讼法和律师法的有关规定，山东智祥律师事务所接受四原告的委托，指派我担任其土地补偿费分配纠纷一案的一审诉讼代理人，今天依法出庭参加诉讼。庭审之前，代理人详细询问了当事人，了解了相关的情况，现在又参加了今天的庭审调查，对本案有了一个明确详细的认识。现根据有关法律规定结合事实对本案发表如下代理意见供合议庭参考。

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