房地产估价基本知识点归纳(3)

建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

重建价格：是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。 大多数情况下,我们评估的是重臵价格. 建筑物折旧的分类：

物质折旧：是建筑物在实体方面的损耗所造成的损失（自然、使用、意外、延迟维修等）。

功能折旧：是指建筑物成本效用的相对损失所引起的价值损失，它包括由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失；也包括建筑物功能过度充足所造成的失效成本

经济折旧：是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。 建筑物折旧的求取方法： 年限法：

折旧=（建筑物重新构建价格 -建筑物净残值）/建筑物经济寿命 =建筑物重新构建价格×（1-残值率）/建筑物经济寿命； 实际观察法：估价人员在现场直接观察、分析、测算建筑物在物质、功能及经济方面的折旧因素所造成的折旧总额；

11

综合法：同时运用年限法和实际观察法，采用加权算术平均法确定建筑物折旧的方法。 成新率的确定：

（1）对于价值大、重要的房屋建筑物采用综合成新率方法确定成新率，其计算公式为：

成新率 =现场勘察成新率×60% +理论成新率×40% 其中：理论成新率 =（耐用年限 –已使用年限）/耐用年限×100%； 现场勘察成新率：将影响房屋成新程度的主要因素分为三部分、九大类别：结构部分（基础、主体、屋盖）、装修部分（门窗、内外装修及其他）、设备部分（水、电、暖）。通过对房屋建筑物造价中影响因素各占的比重，确定不同结构形式建筑各因素的标准分值，根据现场勘察实际情况确定各评估分值，根据此分值确定现场勘察成新率。 （2）对于单位价值小，结构相对简单的房屋建筑物，采用尚可使用年限法确定成新率，计算公式为：

成新率 =尚可使用年限/（尚可使用年限 +已使用年限）×100% 成本法审查要点：?应采用客观成本；?房地产的价格构成应合理，须防止虚构重臵成本项目；?计算建筑物折旧时应考虑功能折旧与经济折旧；?建筑物耐用年限应从竣工验收合格之日起计；?该方法不适于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。

15.收益法：是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

12

收益法的适用前提：适用的对象是有收益或潜在收益的房地产，如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、加油站等。 适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。 收益法计算公式

（1）.纯收益每年不变、收益年期为有限年的公式(最常用) ： V=（a/r）×[1-1/(1+r)] 式中：V——房地产收益价格 a——房地产年纯收益 r——房地产折现率 n——未来可获收益年期

（2）.纯收益每年不变、收益年期无限的公式： V = a/r

收益法操作步骤：?搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；?预测估价对象未来的收益（如纯收益）；?求取折现率；?选用适宜的收益法公式计算出收益价格。

纯收益的求取：纯收益应根据评估对象的具体情况求取；

评估中采用的收入、运营费用或纯收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据；

在求取纯收益时，应根据纯收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量的类型。 折现率：又称资本化率，其本质是一种期望投资报酬率，是投资者在

13

n

投资风险一定的情况下，对投资所期望的报酬率。

折现率由无风险报酬率和风险报酬率组成。无风险报酬率是指安全利率，而风险报酬率因区域、物业类型、投资者进入房地产市场不同而存在差异。因此，不同地区、不同用途、不同时期的房地产，其折现率或资本化率不尽相同。

折现率的选取对评估结果影响很大。

确定折现率的三种方法：累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法。

收益年期的确定：对于单独土地和单独建筑物的评估，应分别根据土地剩余使用年限和建筑物剩余经济寿命年限确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算；

对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物剩余经济寿命年限长于或等于土地剩余使用年限时，应根据土地剩余使用年限确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算；

对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物剩余经济寿命年限短于土地使用权年限时，可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。 收益法审查注意事项：对于带租约的房地产，应考虑租约期与非租约期的区别。即在预测收益时，在租约有效期内以租约规定的租金带来的收益为依据，租赁期外的收益以客观收益为依据，分别测算并加和。

14

16.假设开发法：又称为剩余法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

适用条件：凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发建设的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地）、在建工程（或称为房地产开发项目）、可重新改造或改变用途的旧房（包括改建、扩建、重新装饰装修等。如果是重建，则属于毛地的范畴）。

假设开发法操作步骤：?调查待开发房地产的基本情况；?确定待开发房地产的最佳开发利用方式；?估算开发完成后的不地产总价；?估算后续开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、税费和开发商合理利润；?确定待估房地产价格。 常用评估公式（以土地为例）：

地价 =开发完成后房地产总价 –建筑开发费 -专业费用 -不可预见费 -利息-租售费用-税金 -开发商合理利润 上述参数的确定： ?开发完成后房地产总价：

对于预计出售的房地产，如商品房、工业厂房等，应按当时市场上同类用途、相同区域、同样结构的房地产的市场交易价格，采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。

15

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库房地产估价基本知识点归纳(3)在线全文阅读。