房地产估价基本知识点归纳(2)

住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。

层高和室内净高：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面的垂直距离。

9.建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。

自然寿命（physical life)：建筑物自竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。 经济寿命（economic life):建筑物对房地产价值有贡献的时间；具体是建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间。

建筑物的经济寿命短于自然寿命，它是由市场决定的，相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命可能不同。经济寿命具体可在建筑物自然寿命、设计寿命的基础上，根据建筑结构、工程质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出。

建筑物如果经过了翻修、改造等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。

10.房地产估价：专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适当的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素

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的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

估价目的：估价结果的期望用途。

11.房地产评估的原则：合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则；公平原则。 其中：

最高最佳使用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值.最高最佳利用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证,使估价对象价值最大的一种最可能的利用。 替代原则要求评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

在估价中，有许多情况下需要采用公开市场价值标准。

采用公开市场价值标准，是指所评估的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。而所谓公开市场，是指一个竞争性的市场。在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排他性，即所有的市场主体都可以平等自由地参与交易。

12.房地产评估的基本方法：市场法、成本法、收益法。此外还包括假设开发法、基准地价系数修正法等。

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13.市场法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

适用的对象是具有交易性的房地产，适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。 计算公式：

待估房地产的价格 =可比实例房地产价格×交易情况修正系数

×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 操作步骤：?搜集交易实例；?选取可比交易实例；?建立价格可比基础；?进行交易情况修正；?进行交易日期修正；?进行区域因素修正；?进行个别因素修正；?求取比准价格。

选取可比实例的要求：?可比实例与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地区；?可比实例与估价对象的用途相同；?可比实例与估价对象的规模相当；?可比实例与估价对象的档次相 当；?可比实例与估价对象的建筑结构相同；?可比实例与估价对象的权利性质相同；?可比实例的成交日期应与估价时点接近；?可比实例的交易类型应与估价目的吻合；?可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

交易情况修正：即排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 特殊因素归纳起来主要有下列方面: ?强迫出售或强迫购买的交

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易；?利害关系人之间的交易；?交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；?急于出售或者购买的交易；?交易双方或某一方有特别动机或者特别偏好的交易；?相邻房地产的合并交易。交易日期修正：即将可比实例在其成交日期时的价格调整为评估基准日时的价格。交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或价格指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或变动指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断并给予调整。 区域因素修正：是将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下的价格。即将构成可比实例与评估对象区域因素的各因子逐项进行比较，分析出由于区域因素不同所造成的价格差异，并确定修正系数。区域因素修正的内容主要包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。

个别因素修正：即将可比实例在其个体状况下的价格调整为评估对象个体状况下的价格。进行个别因素修正时，应将构成可比实例与评估对象个别因素的各个因子逐项进行比较，分析得出由于个别因素不同所造成的价格差异，确定修正系数。个别因素修正的内容主要包括：新旧程度，装修，设施设备，平面布臵，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。

注意事项：?可比实例成交日期与估价时点相近,不宜超过一年(如市场比较稳定,可适当延长,但最长不超过2年)；?可比实例应对每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过

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30%。

14.成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法适用对象和条件：

只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法。特别适用于：?既无收益又很少发生交易的房地产；?单纯建筑物的估价；?房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿的估价。 常用公式：

? 评估值（积算价格）=重新购建价格 -折旧

=重新构建价格×综合成新率

?新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润

?新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润

?旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新构建价格-建筑物的折旧

操作步骤：?搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；?测算重新构建价格；?测算折旧或综合成新率；?求取积算价格。 重新构建价格可分为重臵价格和重建价格两种。

重臵价格：是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和

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