住宅小区物业管理方案(3)

度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生； B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现； C、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率；

D、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作；

E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。

F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作；

G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道； 3．4保安部主管岗位职责

A、 负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质和责任心；

B、 制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录； C、 严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导； D、 负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；

E、 负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”：

二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法；

三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故； 三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。

F、 负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；

G、 定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理； H、 负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作； I、 负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。 3．5工程维修部主管职责

A、 负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实；

B、 组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训；

C、 负责制定设备、备件采购计划，报财务采购；

D、 做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作；

E、 参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工； F、 负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查；

G、 负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤；

H、 合理控制本部门各项费用，广开增收渠道； 3．6、服务中心主管职责

A、 熟悉物业管理有关法规政策；

B、 负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等； C、 负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理； D、 制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活； E、 负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；

F、 负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。 4、人员配置和人员的素质要求

jt物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定） 2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费

2.1采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按800元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。 注：因小区新建在保修期中，暂不考虑。 2.2公共设施、设备所用电为

A、（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，

如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为： （60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×0.60元/千瓦/小时 =4320千瓦/小时×0.60元/千瓦/小时 =2592.00元/月

B、智能化网络运行等综合：1000.00元 C、共计为：3592.00元

2.3电梯运行电费为:每部电梯按每天15元计算则运行电费为： 10部×15元/天×30天 = 150元/天×30天 =4500元/月

维修保养费用为;每部每月按50元计算则为： 10部×50元/月 =500元/月 3.4水泵运行费： 10部×5元/天×30天 = 50元/天×30天

=1500元/月六、业服务内容、标准及质量保证措施

为将jt小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，物业公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理。具体服务承诺及质量保证措施如下： 一、基本服务：

1、签订物业服务合同，明确权利义务关系；

2、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；

3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；

4、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；

5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情； 6、建立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；

8、公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；

9、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。 二、公共服务 （一）安全管理

10、小区主入口24小时执勤； 11、监控室实行24小时监控； 12、别墅区设立专职保安员； 13、小区内每小时保安巡查一次；

14、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放； 15、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；

16、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

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