住宅小区物业管理方案(2)

1、 管理方法

1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。 1.2提供共管式服务。

1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。 1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。

1.5启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。 2、 运作程序

可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。 3、 实施措施

3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。 3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。 3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。 3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。

3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。 3.6在智能化管理上加强各方面工作

3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。 3.8开展卓有成效的社区文化活动 4、 管理手段

4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。

4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。

通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。 4.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。 4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。 4.5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。

4.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。 四、物业公司组织机构和管理制度 2、公共管理制度 2.1停车场管理须知

A、 区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。

B、 您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。 C、 请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。 D、 小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。

E、 出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。

F、 对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。 2.2卫生管理须知

为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境： A、 您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。

B、 您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。

C、 请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。

D、 请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。

E、 请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。 2.3宠物管理须知

为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯：

A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便；

B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所；

C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，

宠物主人有义务采取有效措施予以制止； D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；

E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。 2.4绿化管理须知

A、 了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。

B、 您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。

C、 请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。

D、 请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。

E、 请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。

F、 请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。 3、内部管理制度（各岗位职责） 3．1物业处经理岗位职责

A. 应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作；

B. 熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度； C. 带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标；

D. 做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况；

E. 鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；

F. 关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作；

G. 配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作；

3．2经理助理岗位职责

A. 负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关； B. 负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结； C. 负责对本中心员工各类考核； D. 向管理处经理提交各岗位用人计划；

E. 接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%； F. 熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标；

G. 熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定； H. 每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进；

I. 负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况； 3．3环境管理部主管岗位职责

A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月

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