大好形势下房地产风生水起，各地开发商也看到了商机迅速跟进，房地产市场当时异常火爆，急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。可是好景不长，由于缺乏有效的长远规划，很快房地产就产生了巨大的泡沫，各地空楼烂尾楼无数，尤其是海南最明显。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。这对当时的房地产市场的打击是致命的。在当时的情况，很多投资者都是跟风的投机以为，看着楼市行情好，就马上跟进，缺乏对风险的应对能力。所以当银根一收紧，资金链条一段，一旦不能从其它地方挪来资金，马上就死掉形成烂尾楼。这对刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，以致很长一段时间内投资者对房地产失去信心，经历了重创以后投资者开始变得谨慎。从1993年下半年开始中国房地产进入一个调整期，始终波澜不兴，这种情况以致持续到98年上半年。
在这段时间，虽然已经开始房地产商品化，但还带有浓厚的计划经济色彩，购买者以单位、集体为主，辅以少量的个人购房。通常是单位统一购买以后，然后根据职工的工龄、职称等相关要素评分，然后根据分数多少为序把房子分配给单位的职工，个人对房子地段、户型等方面选择的自主性很小。早期的住房只是解决居住，基本上没有其他的要求，在住宅功能上十分不合理，表现在如客厅面积小，客厅餐厅混合使用，住宅交通流线互相穿越，动静空间的干扰，套间的大量使用，卫生间很小，仅仅是一个厕所等。总的说来，当时我国城市
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居民的居住环境是不理想的。这时候的住房理念只是解决人们从“居者无其屋”到“居者有其屋”的住房紧缺状态，这个阶段是没有理念的阶段。
2.3房地产的飞速发展阶段（1998至2010年）
这一阶段分为三个部分。第一个部分是1998至2003年这是房地产的第一次飞速发展的阶段，第二个部分是2003至2006年这是调控整合阶段，第三个部分是2006年到现在房地产第二次飞速发展阶段 2.3.1第一次飞速发展（1998至2003年）
1998年对中国房地产来说是不平凡的一年。此前一年，亚洲金融危机席卷而来，东南亚楼价一落千丈。中国尽管没有受到危机的直接冲击，但面临着内需不足、消费不旺的局面。要保证经济增长目标，拉动内需成为当时经济工作中的迫切任务。而当时全国仍有300多万户家庭的人均居住面积在4平方米以下，仍有3300多万平方米的危房需要改造，住房问题亟待破解，房改迫在眉睫。即使这样的情况下再1998年上半年房地产开发商的日子一点也不好过，很多开发商熬不下去了把土地纷纷卖掉退出市场。转机很快就来临了。 1998年在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第
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一效应就是?赶末班车?——凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。
表1 全国城市地价平均水平历年变化情况（元/平方米） 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 综合 998 1033 1078 1129 1198 商业 1615 1666 1749 1864 1988 住宅 923 965 1013 1070 1166 工业 444 454 460 472 481 2.3.2、调控整合阶段（2004至2006年）
经历了一轮高速增长，房地产业成为社会关注的焦点。同学房地产的发展暴露出了许多问题：比如房价过高、结构不合理，导致严重的社会矛盾。随着市场经济的快速发展，贫富差距日渐拉大，使广大收入处于中低水平的民众住房问题矛盾突出。
看到这些问题政府自然没有臵身事外2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，
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但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。
2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。
在这一阶段房价得到一定的抑制，各地的房价还是比较稳定。同时也给房地产下一阶段的爆发埋下了伏笔。 2.3.3、二次飞速发展（2006年至现在）
政府从2004年开始对房地产的调控措施抑制都没有断过，但是房价到2006之前还算稳定。从2006年借着2008年奥运会这个东风的作用。房价又进入了一个高速发展阶段，在2006年房价的基础上继续大幅增加，仅2006年和2007年上海的房价就翻了一倍，各地房价也有不等的增长。经历了2006年2007年的一波爆发以后，由美国次贷危机而引起的全球金融海啸的影响，我国房价在2008年开始了一波短暂下滑背景上海杭州，下降约20%，但这仅仅是一波短暂的下调。虽然在09年中国经济一直在次贷危机的阴影下一直不是很景气，但是进入2009年中国楼市一改2008年的疲软，高歌猛进量价齐升，
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同比2008年，很多楼市销量翻了一倍例如厦门杭州天津深圳仙等。有的地方甚至翻了两倍，有的地方甚至翻了三倍，经历了2008年的下挫后，进入2009年中国楼市在上半年波澜不惊。从2009年下半年房价上涨的势头开始慢慢复苏。2010年政府下放4万亿贷款帮助恢复经济，我国经济全面复苏，房价也跟着经济形势继续上升。2009年和2010年又在2008年的基础上翻了一倍，上海杭州等地达到17000.2010年5月1日政府开始执行?限购令?，被称为史上最严厉的楼市调控政策。但收到的效果甚微，房价还是持续的增长。
3中国房地产价格变化的原因
3.1福利房的取消为商品房的需求提供根本条件
回望中国住宅商品化的历程，1998年的房改至关重要的转折点。1998年以前，我国的住房供应主要是福利房、集资建房、经济适用房等，商品房开发势头虽然活跃，但属于刚起步阶段总量较低，选择面较窄，购买者也主要是在改革开放中?先富起来的一部分人?。房改前，中国住房严重短缺。当时的生活理念和现在不一样。那时候讲究先生产、后生活，高积累、低消费，住房建设的速度跟不上城市人口增长的速度。1978年，中国住房短缺，城镇居民人均住房建筑面积仅6．7平方米。1950年至1975年，全国住房竣工总面积仅为4．4亿平方米，非常有限。那时，绝大多数城镇居民解决住房问题仍停留在‘等、靠、要’三个字等国家建房、靠组织分房、要单位给房。“上
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