鄂托克前旗房地产市场市场调研报告(3)

鄂尔多斯市德慧房地产营销策划有限责任公司 鄂托克前旗房地产市场调研报告

典型商场：元丰商场（新华连锁百货）、苏力迪超市、汇江购物中心（招商筹备中）

元丰商场 事项 商场规模 内容 共四层，部分沿街底商，共约13000平米 备注 前旗目前唯一现代化综合性百货商场 沿街底商：品牌服饰、品牌连锁快餐、中国移动、手机卖场 业态分布 一层：超市、钟表、小饰品、黄金珠宝、名烟名酒、茶叶 二层：男女品牌服饰、鞋帽、皮具、箱包 三层：女装、内衣、玩具、床上用品等 沿街底商租金约90元/㎡.月，一层除超市外1200/㎡.年，二层880元/㎡.年，三层800元/㎡.n年，商场大部分为自营，出租部分不足30%。 一般，是鄂托克前旗目前规模最大、品种最全、人流最多的综合型商场 前旗一般性大众消费者，以敖勒召其镇常住人口为主，其他镇区、苏木人群为辅。 1、地段好、人气旺； 商场优势 2、购物环境在当地一流，服务相对较好； 3、统一经营、统一管理，是前旗唯一的现代化百货商场； 4、电梯、空调等硬件设施先进，可升级空间较大。 1、商场内部布局混乱，单铺面积过大，造成空间浪费以致商户负担过重； 2、装修档次高低不一，形象不够统一； 3、缺少中高档产品，与临街底商相比较，对知名品牌的吸引力不够； 4、商场缺乏销售主线，导致在目前是唯一百货商场的前提下无法起到市场标杆作用； 4、人流动线规划不合理，导向标示不明显 1、填补了市场需要一高端消费场所需求的空白； 2、具备打造高端消费，却没有整合市场上的一线高端品牌； 3、有良好的外观形象与经营理念，却没有树立起市场的商业领导者地位； 4、率先实行统一经营、统一管理，在实际操作上被赶超的可能性比较大。 租金状况 经营状况 客户特征 商场劣势 启示

苏力迪量贩超市 事项 商场规模 内容 共一层约2000平米 备注 前旗目前经营状况最好的中大型超市 经营保健食品；零售酒、食盐、定型包装食品、散装直接入口食品（含乳冷食品）、粮业态分布 油制品、熟食制品、鲜肉、水产品、禽蛋、蔬菜、干鲜果品；现场制售：炸烤制品、主食、面包、冷食糕点；加工熟肉制品、日常洗化用品等。 第 11 页

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租金状况 经营状况 客户特征 不详 很好，是鄂托克前旗目前规模最大、品种最全、经营最好人流最多的超市之一 前旗一般性大众消费者，以敖勒召其镇常住人口为主，其他镇区、苏木人群为辅。 1、地段好、人气旺； 2、购物环境在当地一流，服务相对较好； 3、货品相对齐全，陈列比其他超市要规范； 1、面积过小，各类货品上货量少，可选择性不大 2、走到过于狭窄，并行通过不顺畅，给人一种压抑感； 3、蔬菜水果品类过少，生鲜类水产品缺少； 4、耐用消费品比重过大，快速消费品还可以适当扩张； 1、受人口与消费频率限制，可以在某一方面做精细，舍弃部分业态； 2、作为大众日常消费场所，应在条件许可的情况下增大公共空间； 3、在出入口与收银台前应加大促销商品的产品陈列空间，张贴悬挂促销信息，日常消费品可以进行堆码销售。 商场优势 商场劣势 启示

汇江购物中心（招商筹备中） 事项 商场规模 内容 共五层，地下一层，底商四层，每层5000㎡，共25000㎡ 地下一层：大型连锁超市、名烟名酒、药店、办公区 一层：民族用品，钟表眼镜、饰品、皮鞋皮具、金银珠宝、化妆品 业态分布 二层：品牌女装、家居家纺、床上用品、窗帘布艺、内衣、童装、儿童玩具 三层：品牌男装、运动装、羊绒衫、休闲服、体育用品、裤区 四层：风味小吃操作间、水吧、电玩区、网吧、3D影院、儿童乐园、台球厅、办公区 租金状况 目前在市场上的公开租金价格是同一楼层部分地段、铺位大小一个价位， 地下一层：550元/㎡.年，一层600元/㎡.年，二层550元/㎡.年，三层500元/㎡.年，四层450元/㎡.年 目前正在招商中，登记客户比较多，鉴于其所公布的开业时间（今年的5月1日）与市经营状况 场上的客户所感知的不一致，加上前期人口有限，商圈辐射范围小，消费里有限，导致很大部分客户都处于观望状态，目前该购物中心的工程进度也是影响其招商情况的主要因素之一。 客户特征 其开业后的主要消费人群仍然还是本镇居民为主，如果能引进部分首次进入前旗的知名品牌或者大型连锁商家进驻，在短期内应该能赶超元丰商场。 1、规模大，利于业种细分，打造规模、特色性购物场所； 2、公共空间较大，利于营造更好的购物环境，使得商品更具档次； 3、依托汇江实业酒店与汇江酒店在市场上的良好口碑与高端形象，市场上更容易接受其是以高端购物场所的心里暗示，利于迅速占领前旗高端购物场所； 4、电梯、空调等硬件设施先进，可升级空间较大。 商场劣势 1、规模大，市场小，招商困难，经营中会面临大品牌与无品牌同台竞争的尴尬局面； 2、地理位置相对比较偏远，对于习惯就近购物的前旗人来说，需要一段时间去适应，短期内有可能会出现无促销不进门的场面； 第 12 页

备注 前旗目前单体面积最大的现代化购物中心（筹备中） 商场优势 鄂尔多斯市德慧房地产营销策划有限责任公司 鄂托克前旗房地产市场调研报告

3、较大的公共空间会造成单位使用面积成本的增加，在前旗会给进驻商户造成成本压力； 1、工程进度应配合招商工作的开展，利于加大客户对市场的信心； 2、在只有几万人的小镇，规模大小并不是决定成败的因素； 3、招商前期应“放水养鱼”，减轻入驻商户成本压力，促使其快速成长； 4、地段仍然是决定其商业价值的决定性因素。

启示 七、鄂托克前旗市场调研小节

1、社会经济发展快，本地消费商品吸引力不大 2、开发企业看好零售板块，市场供应量即将剧增 3、鄂前旗商业市场已经激活，市场空间走向日益增加 4、商业市场整体格局比较凌乱，缺乏统一规划 5、行业市场细分不够，市场资源有待整合 6、商服业产品形象档次偏，期待提升

7、受人口与消费活跃度限制，商服物业整体租金水平较低

8、生活水平的提升与对购物场所环境要求的提高，将对新开发的商服物业提供发展契机

八、针对代理锦绣丽岛项目的若干考虑

1、鄂托克前旗住宅市场拥有刚性需求较大，我们可以力争接受这个项目； 2、针对项目中存在的若干设计规划等问题转变难度大； 3、政府会趋向于外地的代理公司；

德慧房地产市场部 2012年3月28日星期三

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