余姚房地产市场及土地考察分析报告分析(2)

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2、余姚各房产板块市场情况 2.1 中心城区房地产市场情况

余姚中心城区由姚江分隔为南北两部分，即为江北片区和江南片区： ? 江北片区

姚江以北在售的住宅楼盘基本没有，只有“君豪中心”将商业性质的土地按住宅用途功能进行设计并销售，也仅有200套房源。

楼盘名称 地理位置 占地面积 容积率 建筑面积 建筑类型 主力户型 销售价格 装修状况 总套数 已售套数 可售套数 开发商 开盘时间 君豪中心 玉立路136号 32500㎡ 4.0 130000㎡ 31F/20F 190-260㎡ 12000元/㎡ 精装修 200套 20套 180套 富达置业 2011-12 备注：中心城区住宅供应不足，“君豪中心”是商业用地，由2幢高层、1幢五星级酒店组成。其中高层规划为190-260㎡的精装公寓，明显是商业用地住宅化开发。

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? 江南片区

姚江以南在售项目较少，目前仅有姚江公馆、万达广场在售，天鹅湾、中央公馆、伊顿国际为前两年开盘项目，基本售罄。

楼盘名称 地理位置 占地面积 容积率 建筑面积 建筑类型 主力户型 销售价格 装修状况 总套数 已售套数 可售套数 开发商 开盘时间 姚江公馆 四明东路109号 30000㎡ 2.0 68727㎡ 7F/13F/18F 124-203㎡ 16800元/㎡ 毛坯 330套 6套 324套 浙江舜泉置业 2012-4-18 天鹅湾 四明东路北侧 117647㎡ 1.70 200000㎡ 5F-12F 150-250㎡ 10000 元/㎡ 毛坯 2000套 2000套 0套 绿洲房产 2009-01-01 中央公馆 四明西路与开丰路交叉口 55278㎡ 2.4 130000㎡ 11-23F 90-360㎡ 12000元/㎡ 毛坯 770套 770套 0套 正华房产 2009-12 伊顿国际 新西门路与四明西路交叉口 158666.7㎡ 2 520000㎡ 11F/18F 130-220㎡ 11000元/㎡ 毛坯 1359套 1359套 0套 伊顿房地产 2008-08-23 万达广场 开丰路与四明西路 115000㎡ 2.2 350000㎡ 17F/32F 80-150㎡ 预计15000-16000 精装（2500元/㎡） 一期300套 0套 300套 余姚万达 2012-5 7

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2.2城东新城房地产市场情况

城东新城在售楼盘较多，是目前余姚最主要的住宅供应区，

楼盘名称 地理位置 占地面积 容积率 建筑面积 建筑类型 主力户型 销售价格 装修状况 总套数 已售套数 可售套数 开发商 开盘时间 一品水岸蓝庭 文三路478号 15000㎡ 2.0 30000㎡ 高层 60-160㎡ 13000元/㎡ 精装 200套 65套 135套 一品房产 2011-6-26 万里世纪豪庭 冶山路与星光路交汇处 67999㎡ 2.5 250000㎡ 小高层、高层 103-250㎡ 待定 毛坯 1060套 0套 1060套 万里房产 待定 舜大东第 金型路501号 16000㎡ 1.30 30000㎡ 7F 104-265㎡ 14000元/㎡ 毛坯 118套 61套 57套 舜大房产 2011-5-9 舜大和园 金型路与星光路交叉口 19500㎡ 4.0 78000㎡ 24F/27F/30F 103-187㎡ 9000元/㎡ 毛坯 600套 123套 477套 舜大房产 2012-3 君悦国际花园 新建路98-6号 140000㎡ 2.5 400000㎡ 5F、18-25F 90-160㎡ 11000元/㎡ 毛坯 1638套 1604套 34套 新中宇集团 2010-11-27 东方卢浮郡 金型路与东环北路 75000㎡ 2.0 150000㎡ 11F、15F 93-166㎡ 9000元/㎡ 毛坯 1066套（一期300户） 119套 947套 东方房产 2012-4 东城名苑 望梅路以南，望湖路以北 81566㎡ 2.19 258800㎡ 12-18F 91-156㎡ 8000元/㎡ 毛坯 1418套（一期385套） 258套 1160套 赛格特 2011-11-23 华润五彩城 金型路北侧、城东路西侧 75587㎡ 2.66 201061㎡ 15F、28F 110-185㎡ 待定 毛坯 600套 0套 600套 华润置地 待定 8

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三、余姚考察地块简述

1、原“绿城”地块（世南西路、西环南路地块） ? 宗地位置及周边地块成交地价概述

该地块位于余姚城市西部，属于城西片区，东靠开丰路，南临世南西路、西邻西环南路，北接南兰江西路。地块离市政府直线距离约2公里，目前地块上有少量居民房屋，因为靠近西环南路，属于城区边缘，是目前城市发展的空白点。紧邻地块周边的安置地块和万达地块土地成交价较低，楼面价在1100-1500元/平米之间；主城区地价较贵，楼面价在4500元/平米以上，城市边缘土地成交楼面价在1100-2000元/平米之间。

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附表：地块周边土地成交价汇总表

地块名称 用地性质 用地面积 建筑面积 容积率 截止日期 成交价 楼面价 溢价率 竞得方 余姚市交通投资有汽车南站地块 居住 14183 21274 1.0～1.5 2011-11-3 6893.1 3240.1 5.54% 限公司 余姚市交通投资有汽车西站地块 居住 11962 21531 1.0～1.8 2011-11-3 10028.46 4657.55 0.72% 限公司 开丰路西侧、四明西住宅、商业 114543 路南侧地块 姚洲大桥西南侧绿住宅、商业 30809 化基地地块 金型路北侧、城东路商业、住宅 75584 西侧地块地块 南环西路南侧、凤元商业，住宅 20646 路北侧地块 谭家岭东路南侧、城商业、住宅 208385 东路东侧地块 浙江舜泉置业有限万年桥路南侧地块 住宅用地 19454 31126 ≤1.6 2010-11-24 25737.64 8268.75 - 公司 北环西路南侧地块E 住宅用地 64328 72690 1-1.13 2010-11-3 29044.09 3995.57 - 众安集团有限公司 437608 1.8-2.1 2011-1-30 80332.55 1835.72 - 保利置业有限公司 55744 ≤2.7 2011-4-26 6224.97 1116.7 0.00% 有限公司 201053 1.0～2.66 2011-9-16 40021.73 1990.6 0.00% 司.华润置地 宁波浙商壹号实业49295 1.0～1.6 2011-9-16 24308.56 4931.22 0.00% 限公司 超智资源有限公251994 1.0～2.2 2011-10-9 36767.34 1459.05 0.00% 股份有限公司 余姚市交通投资有大连万达商业地产北环西路南侧地块F 住宅用地 48615 54934 1-1.13 2010-11-3 21949.82 3995.6 - 众安集团有限公司 北环西路南侧地块D 住宅用地 63529 71787 1-1.13 2010-11-3 28683.49 3995.6 - 众安集团有限公司 北环西路南侧地块C 住宅用地 58691 66320 1-1.13 2010-11-3 26499.14 3995.6 - 众安集团有限公司

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