我国房产税制度设计与探讨(3)

制度，并以此为基础，设计新的房产税制。

（2）扩大征税范围

市场经济起步阶段的经济运行格局和制度环境是现行房产税制确立时的背景，所以房产税范围很窄。随着社会经济的进步，我国目前的制度安排和经济结构与房产税税制当初制定时相比已发生了较大的变化，所以，有必要扩大征税范围。

从区域角度看，现在可考虑把农村的房产也纳入征税范围。但是，由于农业是我国国民经济的基础，支持农业发展仍然是我国当前的首要任务。大部分农村居民住宅主要是满足居住需要，商品化程度很低，同时农村公共服务支出需求还很低。因此对农村房地产课税应仅限于经营用房地产和经济发达地区。

就纳税人结构角度看，如今应将城市自有居住用房和事业单位用房都纳入征税范围。之前没有将这些房产列入征税范围，原因在于当时个人拥有房屋产权的情况较少，而事业单位的性质又长期界定不清，大部分事业单位既依赖财政资金，又从市场上获取收入。如今这样的局面已经发生了根本性的转变。城市内个人购房规模很大，同时通过公有住房制度改革，大多数公房已转变成个人财产。大部分事业单位均进行了改革，其中很多已经转变成独立的经营单位，这些单位就是房产产权的拥有者。从理论层面上说，财产税的课税对象就是财产，特别是不动产，这些拥有不动产产权的所有者自然而然也要被列入纳税人的范围。政府有必要以课征房产税这种方式来调整既定的分配格局。对城市自有居住用房课税，可以按人均居住面积或人均收入设置适当的起征点，税率可以从低，尽量避免扩大征收范围给低收入者的生活带来负面影响。[8]

（3）合理划分税权

在税收立法上，要实施中央集权与地方分权相结合的模式。一方面，要提升立法层次，全国统一开征的房地产各种税种，由全国人大及其常委会制定颁行；另一方面，应授权地方人大制定税法的实施细则，并交付其开征符合地方发展所需新税种的立法权；至于详细税目、税率的调整，税收减免等权限则可赋予地方政府自己管理，由此来充分调动地方的积极性，以确保税收立法的可操作性和合理性，更好增强房产税的积极调控作用。[9]

（4）开征物业税

物业税在促进公平方面的优势在于，财产多寡可作为衡量纳税人负税能力的一个尺度，因此对财产课税适宜纳税人的负税能力，符合同等税负的原则；财产课税税额与纳税人拥有或支配的财产成正比，可在一定程度上降低社会财富分配不均现象；开征物业

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税能够对商品课税和收益课税在调节社会成员收益作用上的不足得以弥补。效率方面的优点在于，对于同类型的财产来说，在应税财产数额既定的情况下，其财产生产经营收入的水平愈高，财产税负就愈轻，反之就愈重，这样有益于促使纳税人尽可能的充分发挥现有财产的作用。[10]

2.优化选择房产税制度体系

（1）就税收公平、效率、稳定原则的前提下，依据新税制优化理论“低税率、宽税基、简税制、严征管”的政策主张，将财产税的发展方向定位为“宽税基、少税种、低税率”的房产税制体系，这是已得到国际广泛认可的市场调控手段。因此，需要根据房地产市场行为和市场运作过程设定税种，建立适宜的房产税体系。

房地产市场的运行过程主要包括土地批租阶段、房地产开发阶段、房地产经营阶段和房地产保有阶段四个阶段。在第一阶段土地批租阶段不应该课税，因为土地批租是国家将国有土地使用权按一定年限，根据法律法规合约定的条件出让给受让者的一种政府法律性行为，土地受让者在取得土地使用权时已交付了土地出让金；房地产开发阶段也不宜课税，因为这一阶段处于房地产商品的生产过程，如果对其课税，将会导致开发资金被挤占，抑制房地产供给；房地产经营阶段是实现房地产价值的环节，也是征收房产税的主要环节。这一阶段可征收营业税、契税、印花税、所得税等；房地产保有阶段是房地产退出流通领域之后，对此阶段课税的作用是可以起到促进节约和合理利用房地产资源。为了体现税收效率的原则，应将所有的土地和房屋列为课税对象，所以应该开征房产税。

（2）调整现行房产税税种，创建统一的、规范的、合理的财产税性质的房产税税种体系，其中能够简化房地产保有阶段的房产税、城市房产税、城镇土地使用税，统一征收房产税，从价课征。[11]房产与地产在价值上通常难以区分，地上建筑物价值会随着土地价值的变化而变化。对土地和房屋分开课税的方法不科学，且在实际中也难以运作。有必要将两者并一起征税。与此同时，要改革当前以从价、从量、从租为计税依据的混乱局面，一概从价计征，以评估价值为计价标准，与国际上对财产课税的通用方法一样；再者可以学习美国的作法，把房地产转让所得并入其他所得，统一计征所得税；

3.深化税费改革

从文章前面的分析中可以得出，推进房产税制改革的最大阻力是过高的税费负担。在设计房产税制体系时，应该依据市场经济要求科学地设计税费体系，理顺税费在当前房地产业的关系问题，以清费改税来减轻企业的负担，从而扩大税收规模。具体来说，

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保留资源性、补偿性的收费项目，也可以考虑保留一部分纳入国家预算、管理比较规范的基金和收费项目，剩下属于建设性和管理性的收费项目一概取消或者用税收的形式来代替。在确定保留的税费中，对于一部分大比例、高额度、长周期的税费，应该把一次性的收取方法改成分期收取的方法。用土地出让金占房地产开发成20%左右为例，可以按照公寓50年、住宅70年的时限来分段收取，用来达成调低房价且调动居民买房积极性的目标。

（二）完善税收征管的配套措施

必须建立完善的以房地产评税制度为核心的征管运作体系来切实保证房产税法律的贯彻执行，可以从下面几个方面入手：

1.建立房地产评税制度。以价值为中心的房产税基有一个价值模式的选择难题，到底选择哪一种价值来作为估价的基础，是影响房产税基可操作性和真实性的大问题。从国际通例上看，普遍采用了评税制度。用房地产的估价来确定确定税基，也是一种国际通行的方法。我国房产税制改革设计，如果要向着以价值为核心的税基体系发展，就必须建立完善的评税制度或者房地产评估，制定房地产评税法规和操作规程，设置房地产评税机构，配备评税或估价专业人员等等，这是未来房产税制发展的基本方向。

2.建立财产登记制度。必须将财产税的征管工作是建立在财产登记制度基础上，只有如此才能有效地获取征管资料和财产信息。

3.建立与税收评估征管有关的电子信息数据库，以计算机技术来进行搜集、处理、管理和存储。

4.加强征管力度，填补税收漏洞。要迅速出台房地产课税的有关的税收立法，使税收法律法规健全完备，规范和指导税务的征收管理，填补税收漏洞。

5.建立和完善税务机关与土地、房管等部门的协调机制，并将其纳入到法律制度当中。[12]

四、改革后我国房产税制度的展望

改革后房产税将形成为“保有重、流通轻”的特点，具体可以表现在以下几个方面：

（一）房地产流转环节的税制

1.房地产的取得

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首先，对契税进行调整，契税将专门针对高档商品房来征收。意见是： 一是土地承租权在交付给开发商用于建设高档商品房时，对开发商征收契税； 二是高档商品房交易发生土地承租权行为时，均向权属承受人征收契税。其余的房地产交易一概不征收契税。实现方法很容易，只要在现行契税的基础上规定一个起征点便可。这个起征点可以是商品房的平方单价也可以使整套房的价格，如果是拟建房的土地可以实行预先缴付，然后在实际销售时按照售价多退少补。

于是，在很大程度上可以消除契税对房地产市场的阻碍作用。而当前越权减免契税的不良现象可就此统一法令法规，其税收总额未必会降低多少。

这样，在取得房地产产权的时候需要缴纳的税收是高档商品房的购买者缴纳的契税和签订房地产买卖合同和领取房地产产权证书的印花税。此外还有一些额外的手续费。

2.房地产的转移

这个阶段有土地增值税、所得税和营业税。对个人课征的个人所得税可以仍使用当前20%的税率，对土地的增值税稍微调整之后，对于非高档商品房来说，土地增值税和个人所得税重复征税的现象已经不存在。因为它被归于个人所得税中的“财产所得税”项目，实际上就等同国外对房地产转让所得“分别征收”的所得税，而企业所得税对房地产转让所得是并入所得总额中综合征收的。

在扩大优惠面之后土地增值税也能够继续适用。土地增值税的保留不是权宜之计，从长期来看该税种更是不可或缺的，因为社会越是发展，经济政策的公平目标就越是重要。

应当有遗产税或赠与税来调节房地产发生继承、赠与等无偿转让行为。

还有一个营业税及附加征收的关于城市维护建设税和教育费附加的问题，就现实情况看，营业税的税收比个人所得税和土地增值税的税收之和还要多，在地方政府的税收总额中占的比重也较大，从长远看，需要对营业税政策进行调整，应当取消对销售不动产征收的营业税。

3.房产的租赁

由于从价计征是物业税唯一的计征方式，而且经营用房采用的税率与居住用房采用的税率不同，因而租金不再是房产税的征收对象，则现实中房产税和营业税重复征税的现象将得到避免，此时就算营业税由目前的优惠税率3%恢复到原定税率5%也比现行的优惠税率和房产税二者相加的7%要低。

这样，随着土地增值税、契税、营业税政策的改革，房地产流转阶段征收的房产税

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将得到大为减轻。这样的政策的调整也必将刺激房地产的流转，使房地产市场得到蓬勃发展。

（二）房产保有环节的税制

房产税改革的主要方面是保有环节，所进行的改革概括如下：

1.年租制。国家以土地所有者身份向国有土地的使用者按年收取租金，租金的确定是依据土地的评估价值，二是参考原土地使用权出让金的1/50-1/70。其作用一方面是大幅减轻房地产开发成本，降低房地产的价格，另一方面是提高房地产的保有成本，促进国有土地使用效率的提高。

2.物业税。在改革之后，物业税成为国家在房地产保有阶段课征的主力税种，主要为了实现房地产的保有成本的增加，就像国外在房地产保有期间征收的个别财产税一般。其征收范围和纳税人的范围大大扩展，计税依据一律按照评估价值从价计征，优惠范围的合理角度等将有望使房产税大幅增长。税率的降低和起征点的安排照顾到广大的中低收入人群，使房产税能够顺利地被纳税人接受。这些设想是在渐进式改革的指导思想下进行的，在物业税实施中可能还需要进一步完善。[13]

五、结束语

综上所述，改革后的房产税制度将现行涉及房地产方面的税种进行整合，取消一些不适应经济发展的税种，合并税基重叠或有紧密关联的税种，开征物业税，调整税基，降低税率，加强征管，建立了一个科学合理的租、税、费体系，并辅之以有效的配套措施，提升房地产税收的立法层次，建立和完善房地产估价制度，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。

[参考文献]

[1]田云华.我国房产税税费体系及房产税试点[J].现代经济信息，2012，（7）. [2]王冉冉. 我国现行房产税问题研究[J].公共管理，2012，（11）.

[3]陈鸿祥. 稳妥推进房产税改革的制度障碍与路径安排[J].金融教学与研究，2013，（3）. [4]梁红. 我国房产税公平性及其对策分析[J].知识经济，2013，（6）.

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