银行贷款不足能否解除房产买卖合同

银行贷款不足能否解除房产买卖合同

读者曾先生问：

律师您好，我今年四月通过中介公司买了一套房屋，房屋总价为280万， 首付款为84万元，由于我是第一次购房，中介承诺会协助办下其余七成的贷款194万元，基于对中介的信任我跟房东签订了买卖合同并支付了第一笔房款人民币30万元，但贷款银行审核贷款时拒绝了我的贷款要求，中介从中多次协调至今仍没有说法。如果贷款不足七成，我直接面临的问题是将没有能力支付首付款，于是我尝试跟房东交涉，房东却认为我在找理由不肯退还我已经支付的房款，请问律师，这种情况我能不能解除合同要回我的房款？

律师答：近日多有读者就类似问题来电咨询，除银行贷款政策收紧的原因，交易中中介机构急于促成交易而对购房人承诺贷款的情况也普遍存在，而这种承诺往往又是口头的，事后即使贷款未能通过审批承诺人也能推得一干二净。因此，建议购房人不要太相信一些非银行金融机构人员所做的承诺，首套房七成的贷款政策上银行在操作中也要视具体情况而定，不必然首套房就一定能贷足七成。

来看曾先生面临的问题，双方买卖合同已经签订，合同一旦成立，任何一方没有法定或约定的理由都无权任意解除。所以这时双方合同的约定就显得十分重要了，建议曾先生仔细的看一下自己签订的这份买卖合同，对于购房人没有贷足银行贷款导致无法支付首付款的情况如何处理有没有约定？如果有明确约定的，参照约定处理。

如果没有约定或者约定不明确的，情况对曾先生就不是很有利了。根据笔者办案的经验，这类案件诉至法院，法院往往会考虑到房屋买卖合同是一种标的额大、与买卖双方有切身利害关系的合同。而购房人应当在订立合同时对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会必然地导致购房人不能继续履行合同，购房人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变

化等政策原因为由来主张解除房屋买卖合同。

当然，也有例外情况，购房人确实能举出证据证明贷款不足对购房人的履约能力有严重影响的，而房屋买卖合同在事实上也确实无法继续履行，且这种履行障碍也并非购房人信用低下等个人原因所导致的，法院也可以允许合同进行接除。这个例外对购房人在法庭上的举证要求十分的高，基本是个不可能完成的任务。

因此，如果曾先生的这一份房产买卖合同对贷款成数不足没有明确约定的话，仅凭无力支付首付的理由解除合同是存在法律障碍的，律师给您的建议还是通过其他的方式筹足首付款来继续履行合同，以避免房东来追究您的违约责任。

律师建议：

购房时应充分考虑自己的付款能力调整贷付比例，订立合同时应参照自己首付能力议定适合自己的条款。

根据笔者办理房地产类诉讼案件的经验，实践中房地产买卖合同对于贷款成数不足的约定，往往是“未能贷足贷款的，则由购房方在房屋过户交易时以现金补足”。这样的条款常见于中介提供的格式合同版本，目的是促成交易或者说提高交易的成功率。但这样的条款明显不适合首付款已是购房人支付极限的情况，因此，像曾先生这种情况的购房人，建议在合同中明确加入“购房方根据现有条件申请贷款，如贷款未能通过审批或者贷款成数不足的，双方均能解除买卖合同”这样的类似条款，否则一旦贷款未能审批通过，购房人将无力履行合同还可能要承担违约责任。

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