2005年房地产估价师考试理论与方法真题及方法(3)

8．在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益。 （ ）

9．资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。 （ ）

10．在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值，开发成本，管理费用，销售费用，销售税费等的测算，主要是根据估价时房地产市场状况来预测的。 （ ）

11．假设开发估价必须考虑资金的时问价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。 （ ）

12．在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。 （ ）

13．某城市路线标准深度为8m，划分为三个等分，从街道方向算起，各等分单独深度价格修正率分别为50％、30％、20％。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120％。 （ ）

14．低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的整体水平降低。 （ ）

15．一份完整的估价报告通常由以下几部分组成：封面，目录，致委托人函，估价结果报告，估价技术报告和附件。 （ ）

四、计算题（共2题，每题10分。要求列出算式，计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题。纸上作答。）

1．某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积

10000m2，土地使用年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为5％，1～4层规划为商业，建筑面积为2万m2；5～20层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5％，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，育关数据如下：

（1）项日2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30％的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30％，预计在经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。

（2）该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的6％，写字楼在建成1年末时售出。

（3）商业主体建成后，还需投入2000元/m2的装修费，装修期为1年，装修均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75％，合理商业利润为年经营收入的10％。

（4）2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6％，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。

（5）项目折现率为10％，商业物业报酬率为12％。

（6）转让在建工程时，受让方需按受让价格的3％缴纳有关税费。

试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

2．某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目～2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2.建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：

（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，

有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。

（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。

（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。

（4）该类写字楼的报酬率为10％，银行贷款年利率为5％，土地报酬率为8％。

（5）假设除空调以外，残值率均为零。

试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。

2005年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》参考答案

一、单项选择题

1．B 2．D 3．C 4．D 5．C 6．B 7．D 8．C 9．A 10．A

11．B 12．A 13．A 14．B 15．B 16．B 17．C 18．C 19．B 20．B 21．D 22．A 23．D 24．A 25．C 26．C 27．C 28．B 29．B 30．C 31．D 32．A 33．C 34．D 35．A

二、多项选择题

1．CE 2．BCE 3．CDE 4．ACDE 5．AC 6．BCDE 7．BCE 8．ABD 9．CD 10．BCE 11．CE 12．ACD 13．ABDE 14．AE 15．ABE

三、判断题

1．× 2．× 3．× 4．× 5．× 6．× 7．√ 8．× ．9．√

10．× 11．× 12．× 13．× 14．√ 15．× 四、计算题 1．解答：

（1）项目建成后的价值：

写字楼开发完成后的价值：V写=8000×3／(1+10％)3=18031.56万元 写字楼的销售税费=18031.56×6％=1081.89万元 商业部分开发完成后的价值： （2）续建成本：

3000×(1+5％)×(1-30％)/(1+10％)×5=10022.73万元 装修费为：2000×2/(1+10％)2.5=3152万元 （3）每半年还款额：

（5）转让价：

(18031.56+27640 70-10022.73-3152-1081.89)/(1+3％)-4114.59=26386万元 2．解答：

（1）土地价格=0.4×2000×[1－1／(1+8％)30)]/[1－1/(1+8％)40] =800×0.9006/0.9540=755.26万元 （2）建筑物物质折旧额计算： 1）门窗等损坏的修复费用=3万元； 2）装修的折旧费=82.5×1/5×4=66万元； 3）其他设备的折旧费=250×1/15×9=150万元。

4）长寿命项目的折旧费=(1300×0.9－3－82.5－250)×1/40×10=208.63万元 （3）建筑物功能折旧额计算：

1）功能过剩所引起的折旧=800×12/10%×[1－1/(1+10%)30]=9.05万元 2）空调功能落后引起的折旧=130－80+10－30+8=38万元 （4）建筑物经济折旧额=7/10%×[1－1/(1+10%)30]=65.99万元 （5）建筑物折旧总额=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67万元 （6）写字楼估价结果=755.26+1300×0.9－540.67=1384.59万元

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