房地产行业营改增的35个热点难点问题(2)

10.买房送物业费，需要做视同销售处理吗？ 答：不需要。 11.房地产企业没收的定金或其他违约金，要区分已备案或未备案从而缴纳增值税或免缴增值税吗？ 答：未完成交易而没收的定金或其他违约金不需要缴纳增值税，因为应税行为没有发生。 12.土地出让金返还（指政府不指定用途）需要冲减土地成本从而在计算增值税时减少可扣除的地价么？ 答：如不是降低地价的返还款，则房地产企业还可以原来支付的土地价款扣减房地产销售额。 13.房地产公司销售不动产纳税义务发生时间如何确定？ 答：增值税纳税义务确定的前提是纳税人是否已发生应税行为。对以买卖方式转让的不动产，应对照《商品房买卖合同》上约定的交房时间，房地产开发企业与购买方在合同约定的最迟交房时间之前完成房屋交付手续的，以实际交付时间作为纳税义务发生时间。因房地产开发企业原因造成延迟交房的，以实际交房时间作为纳税义务发生时间；因购买方原因未按合同约定完成不动产交付手续的，以合同约定的最迟交房时间作为纳税义务发生时间。

对以投资、分配利润、捐赠、抵债等方式转让的不动产，房地产开发企业应以不动产权属变更的当天作为纳税义务发生时间。

14.房地产开发企业预收款的范围如何确定？

答：房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前收取的诚意金、认筹金和订金等。

15.代收的办证等费用是否属于价外费用？

答：房地产开发企业为不动产买受人办理?两证?时，代收转付并以不动产买受人名义取得票据的办证等款项，不属于价外费用的范围。

16.房地产开发企业出租不动产，城市综合体、商业地产的运营公司出租商铺，工业企业、政府产业园区出租厂房、企业

孵化器出租办公场所，租赁合同中约定免租期的，是否要按照视同销售缴纳增值税？ 答：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，免租期不属于视同销售情形。 17.《国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）中?当期销售房地产项目建筑面积??房地产项目可供销售面积?是指计入容积率的建筑面积，是否包括无法办理产权证的地下车位建筑面积？ 答：不包括。 18.企业转让建设用地指标收入是否要缴纳增值税？ 答：按 ?销售无形资产-其他权益性无形资产?缴纳增值税。 19.?房地产开发企业采取预收款方式销售的，在收到预收款时按3%预征率预缴增值税?，何时清缴？预售过程中与其他项目共同取得的进项税额如何划分抵扣？增值税预缴后是按月清算，还是达到销售时点后统一清算，是否月度时仅预缴即可？

答：采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。其中，一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款；小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

按照《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，纳税人采取预收款方式销售不动产的，其纳税义务发生时间不再为收到预收款的当天，而是完成不动产销售行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。纳税人销售不动产，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》规定的纳税义务发生时间，计算应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

20.房地产开发企业当期允许扣除的土地价款，是不是用当期预收的房款，根据每套房屋的单价，折算出对应销售面积，再计算允许扣除的土地价款，还是采用其他计算方法？

答：允许扣除的土地价款不是根据当期预售的房屋面积计算确定，而是根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条规定，按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

21.房地产开发企业从销售额中扣除的土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监制的财政票据，但在实际中，一般缴纳土地竞拍保证金才能取得财政监制票据，缴纳其他土地款都是取得缴款书，财政部门不更换票据。所以是否从销售额中扣除的土地价款必须取得省级以上（含省级）财政部门监制的财政票据？

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