资产评估的基本方法(2)

经济性损耗额,(150×10,000)×(1,

33%)×(P/A,10%,3),1,005,000×2.4869,2,499,335元

运用成本法测算设备评估值举例

[例题]被评估设备购建于1994年，账面价值为100,000元，1999年进行技术改造，追加技改投资50,000元，2004年对该设备进行评估。根据评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据:(1)1994至2004年每年的设备价格上升率为10%;(2)该设备的月人工成本比其替代设备高1,000元;(3)被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%;(4)该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测，该

未来5年中，设备利用率能够达到设计要求。根据上述条设备尚可使用5年，在

件，估测该设备的有关参数和评估值。

第一步:计算该设备的重置成本:100000×(F，10%，10)+50000×(F，10%，5)=339900元

第二步:计算加权投资名义年限:

2,996,370(100000×(F，10%，10) × 10+50000×(F，10%，5) ×5 )?339,900

,8.82年

第三步:计算加权投资实际年限:8.82×50%,4.41年 第四步:计算成新率:[5?(4.41，5)]×100%,53%

第五步:计算功能性损耗:1,000×12×(1,33%)×(P/A，10%，5),30,478元 :该设备在评估后的设计利用率可以达到设计要求， 故 第六步:计算经济性损耗

经济性损耗为0。

第七步:计算评估值:评估值,339,900×53%,30,478,149,669元 第六章 房地产评估 房地产评估的成本法 评估值,重新购建价格,损耗

[例题]某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用(包括税费)5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。

1、估算土地取得成本: 土地取得成本,出让金，拆迁费,20，30,50万元/亩,750元/平方米

2、估算土地开发成本

土地开发成本,开发费，其他费用,3亿元/平方公里，5万元/亩,300元/平方米，75元/平方米,375元/平方米

3、估算投资利息

假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则:

投资利息,750×[(1，6%)2,1]，375×40%×[(1，6%)1.5,1]，375×60%×[(1，6%)0.5,1] ,92.70，13.70，6.65,113.05元/平方米

4、估算开发利润

开发利润,(750，375)×10%,112.5元/平方米 5、计算土地价格

土地单价,750，375，113.05，112.5,1,350.55元/平方米 土地总价,1,350.55×80,000,108,044,000元

即该地块经开发后的价格为108,044,000元。 新建房地产评估的操作步骤

新建房地产价格,土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+ 管理费用+投资利息+销售税费+正常利润 新建建筑物价格,建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润

例题:某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分80分， 0.12，B装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数G,0.75，S,,0.13，成新率,(80×0.75+70×0.12+60×0.13)?100×100,,76.2, 例题:某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80,，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作10,的减价修正。V,300000×80,×(1,10,),300000×72,,216000(元)

房地产评估的收益法

[例]某房地产公司于2003年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2005年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定

年5月的价格。 为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2008

1、估算年有效毛收入:年有效毛收入,2.5×365×12,000×(1,10%),9,855,000元

2、估算年营运费用

(1)管理费:年管理费,9,855,000×3.5%,344,925元 (2)维修费:年维修费,4,800×12,000×1.5%,864,000元 (3)保险费:年保险费,4,800×12,000×0.2%,115,200元 (4)税金:年税金,9,855,000×(12%，6%),1,773,900元 (5)年营运费用:年营运费用,344,925，864,000，115,200，1,773,900,3,098,025元

3、估算净收益:年净收益,年有效毛收入,年营运费用,9,855,000,3,098,025,6,756,975元

4、计算房地产价格:房地产的剩余收益期为45年，则:

房地产价格,6,756,975?6%×[1,1/(1，6%)45],104,434,671元 房地产单价,104,434,671?12,000,8,703元

5、评估结果:经评估，该写字楼房地产在2008年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。 房地合一评土地(土地残余法)

例题:某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地还原利率为8,，建筑物还原利率为10,，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用残余法评估该住宅建筑物价格。 年房租总收入,4800×12,57600(元)

年总费用:

房租损失准备费(以半月租金计),2400(元) 房产税(按年租金的12,计),57600×12,,6912(元) 土地使用税(每年按每平方米2元计),200×2,400(元) 管理费(按年租金3,计),57600×3,,1728(元) 修缮费(按年租金4,计),57600×4,,2304(元) 保险费每年,576(元)

年总费用,2400+6912+400+1728+2304+576,14320(元) 年总纯收益,57600,14320,43280(元)

另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，则土地总价为:1200×200

(元) ,240000

归属于土地的年纯收益为:240000×8,,19200(元) 故归属于建筑物的年纯收益为:43280,19200,24080(元)

建筑物价格,24080?(10,)×,1,[1/(1+10,)25],= 218574.16(元) 建筑物每平方米价格为:218574.16 ?240,910.7(元) 房地产评估的剩余法

[例]待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为5,000平方米，土地形状规则，规划用途为商业居住混合，允许容积率4，覆盖率?50%，土地使用权年限为50年。试估算该宗地目前的价格。

1、选用评估方法:该宗地为待建筑土地，适用剩余法进行评估，故确定采用剩余法进行评估。

2、选择和确定最佳开发方式:根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混合，

总建筑面积为20,000平方米，建筑层数为8层，各层建筑面积均为2,500平方米，地上一至二层为商业用房，建筑面积5,000平方米，三至八层为住宅，建筑面积15,000平方米。

3、估算建设周期:预计正常情况下该项目的建设周期为2年。

4、预计售楼价:经分析预测，该开发项目完成后，其中全部商业用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。预计商业用房的平均售价为每平方米8,500元，住宅的平均售价为每平方米6,500元。

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