土地估价中的收益法 剩余法(3)

5.3 成本逼近法 5.3.1基本公式

成本逼近法的基本公式如下： V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3

=VE+R3 (19)

式中： V：土地价格 Ea：土地取得费 Ed：土地开发费 T：税费 R1：利息 R2：利润

R3：土地增值

VE：土地成本价格 R3：土地增值 5.3.2 程序

（1）判断待估土地是否适用成本逼近法；

（2）收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；

（3）通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润；

（4）确定土地开发后较开发前的价值增加额； （5）按地价公式求取待估土地的土地价格；

（6）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。 5.3.3 确定土地取得费

土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。

征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。

城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。城镇拆迁安置费应根据当地政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。

从市场购入土地时，土地取得费就是土地购买价格。 5.3.4 确定土地开发费

土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。 宗地红线外的土地开发费要客观计算道路费、基础设施配套费、公用设施配套费和小区开发费；宗地红线内的土地开发费一般有土地平整费和小设施配套费，根据估价目的和投资主体不同，宗地红线内的小设施配套费是否计入也不同。

按照待估宗地的条件、评估目的和实际已开发程度，确定待估宗地的开发程度。属建成区内已开发完成的宗地，评估设定的开发程度最少应为宗地红线外通路、通上水、通电和宗地红线内土地平整。

5.3.5 确定各项税费

征地过程中发生的税费一般有: (1) 占用耕地的耕地占用税； (2) 占用耕地的耕地开垦费；

(3) 占用菜地的新菜地开发建设基金； (4) 征地管理费；

(5) 政府规定的教育基金及其它有关税费。 房屋拆迁过程中发生的税费一般有:

(1) 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费； (2) 政府规定的其它有关税费。 5.3.6 确定土地开发利息

按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息。土地开发周期超过一年，利息按复利计算。 5.3.7 确定土地开发利润

土地开发总投资应计算合理的利润。土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。 5.3.8 确定土地增值

土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算。

5.3.9 价格修正与确定

（1）根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正。

（2）成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用年期修正。其年期修正公式为：

K=1-1/(1+r)n （20） 式中： K：年期修正系数 r：土地还原利率 n：土地使用年期

是否进行年期修正要具体分析: A、当土地增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；

B、当土地增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。

C、当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正。 （3） 确定土地价格。 5.3.10 适用范围

成本逼近法一般适用于新开发土地、或土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估。

Ⅱ、成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价值的估价方法。

其基本计算公式为：

土地价格=（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×年期修正系数×区位因素修正系数 1、土地取得费及相关税费 （1）土地取得费：

土地取得费是指征用估价对象所在区域同类土地所支付的平均费用。根据《南宁市人民政府关于印发<南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法>的通知》(南府发?2008?15号)及南宁市国土资源局提供的近期征地补偿标准，经评估人员现场调查，委估宗地所处区域的土地取得费用，目前获得类似委估宗地土地，需支付的费用主要

有：

A、土地补偿费

调查委估宗地及周边区域的原土地利用情况，农用土地大部分为旱地，故视委估宗地在征用时为旱地。根据《广西壮族自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第53、45、55条的规定以及《南宁市人民政府关于印发<南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法>的通知》(南府发?2008?15号)，委估宗地属第三片区。补偿费为25600元/亩，合38.4元/㎡。

B、安置补助费

根据《南宁市人民政府关于印发<南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法>的通知》(南府发?2008?15号)第十六条规定,征收土地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补偿费。

安置补助费=宗地征地单价×征地面积－土地补偿费 宗地征地单价=人均耕地系数×区片征地平均价格。

宗地征地单价由区片征地平均价格结合被征地农村集体经济组织的人均耕地系数确定。即区片片地平均价格，旱地第二片区为64000元/亩，合96元/㎡，（人均耕地按1.2亩计, 人均耕地系数为1）。

委估宗地安置补助费=96×1－38.4=57.6元/㎡ C、青苗及地上补偿费

根据《南宁市人民政府关于印发<南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法>的通知》(南府发?2008?15号)青苗及地上补偿费标准，二级旱地为1500元/亩，合2.25元/㎡。

小计：土地取得费=A＋B＋C=38.4+57.6+2.25=98.25元/㎡ （2）相关税费

A、征地管理费

广西壮族自治区物价局、财政厅《关于下达全区土地行政系统行政事业性收费项目和标准的通知》（桂价涉字[2002]250号）规定和南宁市执行的标准征地管理费按土地补偿费、安置补助费、青苗及地上物补偿费之和的2.8%计算，则：

委估宗地的征地管理费为：98.25×2.8%＝2.75元/㎡

B、耕地占用税

根据2009年1月6日公布的《广西壮族自治区实施<中华人民共和国耕地占用税暂行条例>办法》（自治区人民政府令第46号）南宁市耕地占用税适用的税额为30元/㎡，本次评估耕地占用税取30元/㎡

C、耕地开垦费

根据《关于调整耕地开垦费征收使用管理政策有关问题的通知》(桂财建[2009]254号)规定水田、菜地的耕地开垦费取30元/㎡、旱地的耕地开垦费取20元/㎡。根据当地实际情况确定耕地开垦费为20元/㎡。

D、新增建设用地有偿使用费

由于委估宗地被征收前是农用地，变成建设用地需要征用，因此对于规划区土地取得费中要考虑新增建设用地有偿使用费，根据《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策问题的通知》（财综[2009]24号）南宁市的征收等别为五等，新增建设用地有偿使用费按64元/㎡征收。

E、征地劳务费

根据（桂价费[2006]98号）的规定和南宁市执行的标准，征地劳务费为征用耕地2000.01元/亩，合3.00元／㎡，征用非耕地1333.34元/亩， 合2.00元／㎡。则：委估宗地征地劳务费为： 3.00元／㎡

F、权属调查地籍测绘费

根据桂价涉字[1994]210号《关于下达全区土地系统行政事业性收费项目和标准的通知》的有关规定，权属调查测绘费企业按166.7元/亩收取，合0.25元/㎡。

小计：税费（A+B+C+D+E+F）=2.75+30+20+64+3.00+0.25=120元／㎡。 土地取得费及相关税费合计＝（1）＋（2）＝98.25＋120＝218.25元/㎡ 2、土地开发费 (1) 开发成本

委估宗地土地开发程度达到宗地红线外“五通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路）和场地内平整,依据《基于地价动态监测的南宁市网格点基准地价体系建立技术报告》，五通一平（通上水、通下水、通电、通讯、通路、土地平整）的平均开发成本为62-164元/㎡，其中，通上水：2.5-5,通下水6-19,通电:2.5-13,通迅6-7;通路15-60;土地平整:15-60。结合委估宗地的具体情况，该宗地的宗地红线外土地开发费和宗地红线内场地平整费的土地开发费具体详见下表：

上水 下水 电 讯 路 地平整 计 元 元 元 元 元 则该宗地开发成本为118元/㎡ (2) 土地开发劳务费

根据（桂价涉字[1994]231号）规定，土地开发劳务费按征地“三费”与土地开发成本之和的3%计征，则：

土地开发劳务费=（98.25+118）×3%=6.49元/㎡ (3) 开发不可预见费

开发过程中出现的不可预见事件所支付的费用，根据实际情况确定为3元/㎡ 土地开发费合计=（1）+（2）+（3）=118+6.49+3=127.49元/㎡ 3、投资利息

根据委估宗地的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为2年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的2年短期贷款利率5.6%计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故：

投资利息＝（土地取得费＋相关税费）×[（1＋利息率）开发周期－1]＋土地开发费× [（1＋利息率）开发周期/2－1]

=218.25×[（1+5.6%）-1]+ 127.49×[（1+5.6%）-1] =32.27元/㎡ 4、投资利润

调查南宁市工业用地同类行业开发的投资回报情况，并结合该宗地的实际利润率，本次评估取土地开发的年投资回报率为20%，则： 投资利润＝（土地取得费及相关税费＋土地开发费）×20%

＝（218.25＋127.49）×20%＝69.15元/㎡

5、土地增值收益

根据当地土地管理部门提供的资料，土地增值收益按成本价格（土地取得费及相关税费、土地开发费投资利息、投资利润之和）的30%计。 土地增值收益＝（土地取得费及相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润）×30%

＝（218.25＋127.49＋32.27＋69.15）×30% ＝134.15元/㎡

6、无限年期土地使用权价格

依据成本逼近法计算公式，将上述5项加和即得无限期土地使用权价格。 无限年期土地使用权价格＝218.25＋127.49＋32.27＋69.15＋134.15

＝581.31元/㎡

7、委估宗地设定年期土地使用权价格 根据有限年期地价测算公式:

n

Vn＝ VN×[1－1/（1＋r）]

式中：Vn ——委估宗地设定年期土地使用权价格（元/㎡）

VN ——无限年期土地使用权价格（元/㎡）

r ——土地还原率（按银行一年期定期存款利率2.5%，加上一定的风险

调整值，取土地还原率为7%）

n ——委估宗地设定年期（年）

则：委估宗地设定年期33.21年的土地使用权价格

33.21

＝581.31×[1－1/（1＋7%）]＝520元/㎡（取整数） 8、区位因素修正

以上计算的地价是委估宗地所在区域33.21年使用年期平均地价，应根据委估宗地在区域内的位置和宗地自身条件进行个别因素修正后才可确定为委估宗地的土地价格。在此考虑到委估宗地具体位置、临路状况、基础设施状况、宗地条件等因素与同一区域内的其它宗地比较，经评估人员调查分析，确定宗地区位修正系数为-5%，则：

委估宗地修正后土地使用价格=520×（1-5%）=494元/㎡(取整数)

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