土地估价中的收益法 剩余法(2)

式中：V――待估土地的价格

A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值 B――整个开发项目的开发成本 C――开发商合理利润

对于房地产开发项目，其基本公式为：

土地价格＝房屋的预期总售价－建筑总成本－利润 －税收－利息

5.5.2 运用剩余法估价的基本程序： 1. 调查待估宗地的基本情况；

2. 选择待估宗地的最有效利用方式； 3. 估计开发建设周期和投资进度安排； 4. 估算开发完成后的不动产总价值；

5. 估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。

6.估算待估宗地的土地价格。

5.5.3 估算开发完成后的不动产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似不动产价格的未来变动趋势。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值。

5.5.4 开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。 开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始，经历开发建设阶段，使开发完成的不动产价值得到市场体现的全周期。对于拟采用销售或出让、转让方式经营的不动产，开发周期的截止时间应是销售或出让、转让过程完成；对于拟采用出租或自营方式的不动产，开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。

投资进度安排是指根据项目的建设程序和施工计划，在开发周期中不同时段发生的各项成本或费用计划。

5.5.5 开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。土地开发项目的开发成本主要包括基础设施配套及开发费用、管理费用、专业费用、开发及销售过程中所纳税额及销售费用；房地产开发项目的开发成本主要包括建筑总成本、投资的利息、开发及销售过程中所纳税额。建筑总成本一般包括建筑开发费、专业费、管理费、销售费、不可预见费等。

5.5.6 利息是开发项目全部预付资本的融资成本。预付资本包括地价款、开发或建筑费、专业费、管理费和不可预见费等。税金及销售费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排。

在实际评估工作中，也可把不动产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至评估基准日，从而在剩余法公式中没有利息项。

折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率指标。

5.5.7 开发项目正常利润一般以不动产总价值或预付总资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。

5.5.8 现有房地产项目的土地估价

运用剩余法评估现有房地产项目的土地价格，其公式如下： 土地价格＝房地产交易价格－房屋现值－交易税费 房地产交易价值可用正常交易成交价格，或采用市场比较法确定，或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定。

房屋现值应根据估价时点的同类房屋建筑的建造成本费用，结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。其公式如下： 房屋现值＝房屋重置价×房屋成新度

5.5.9 剩余法的适用范围

剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：（1）待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地估价；（2）仅将土地整理成可供直接利用的土地估价；（3）现有房地产中地价的单独评估。

A、剩余法 1、基本原理

剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除建造房屋的开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、销售税费等后，以价格余额来确定待估对象土地价格。公式如下:

V=A-B-C

式中V: 待估土地价格;

A: 开发完成后的土地总价值或房地产总价值; B: 整个开发项目的开发成本; C: 开发商合理利润。 或者分解为：

总地价＝预计开发完成后不动产总价－建筑开发成本－投资利息

－投资利润－销售税费

2、测算过程

（1）确定最佳利用方式和预计开发完成后不动产总价

根据委托方提供的南宁市规划管理局2006年9月8日审批的总平面图（审批号：2006-165），待估宗地规划总建筑面积307,894.80平方米（地上建筑面积246,644.80平方米、地下建筑面积61,250.00平方米）。地上建筑包括：住宅建筑面积176,367.00平方米、公寓建筑面积52,971.60平方米、幼儿园建筑面积2,000.00平方米、会所建筑面积2,643.20平方米、配套商业建筑面积12,333.00平方米、公共服务用房建筑面积330.00平方米，车位

1,860个。根据评估现场勘察调查,待估对象所在区域楼房均为商品住宅楼和配套商铺,假设待估宗地的最佳用途为住宅用房和配套商铺。目前南宁市该区域同类物业、用途相近、结构相似的物业，根据委托方提供的资料及对周围同类型物业销售价格调查资料的分析，设定商铺平均售价为14,000元/平方米，可售面积12,333.00平方米；住宅平均售价为7,000元/平方米，可售面积229,338.60平方米（176,367.00+52,971.60）；车位11万元/个，可售数量1,860个。总价为：

A=12,333.00×14,000+229,338.60×7,000+1,860×11,000 =1,798,492,200元

（2）确定整个开发项目的开发成本 ①确定建筑物的开发成本

规划建筑结构及标准：钢筋混凝土框架结构，整体规划为11-18层的小高层住宅。

装饰：外墙为采用外墙涂料，内墙为混合砂浆批灰，顶棚为混合砂浆批灰，地面为水泥砂浆地面，阳台为水泥砂浆地面。

门窗：配符合设计要求的入户门，客厅出阳台门自理，室内门预留门洞，窗为三轨道铝合金窗（镀膜玻璃，不带纱扇）。

厨房：预留给排水管口。

卫生间：预留给排水管口，客厅设蹲式便器，主卫预留座式便器接口。

配套设备：电梯、预留电视入户接口、预留电话入户接口、预留网络入户接口。 供水、供电、燃气系统：每户设独立水表、电表、燃气管道到户。

公共场所：电梯前室铺瓷砖地面，楼梯间地面铺水泥砂浆地面，天棚墙面刮腻子。

按照以上以上建筑标准，经查询南宁市工程造价信息，类式建筑建安费为1,950元/平方米，则总建筑面积为307,894.80平方米（包含地下建筑面积）的总造价见下表。

a.南宁市一般建安造价水平表 单位：元/㎡ 结构 框架 b.前期费用

土地平整费：120元/平方米；

城镇配套费：一般建安工程费的1.6%； 勘测设计费：一般建安工程费的1.5%； c.其他费用

一般建安工程费 950元/㎡ 总建筑面积 07,894.80㎡ 建安总工程费 00,394,860 质量监督、预算定额及招投标费：一般建安工程费的0.43%； 教育附加：一般建安工程费的1%； 工程监理费：一般建安工程费的1.5％； 白蚁防治费：2元/平方米； 墙改费（民用）：4.6元/平方米；

建设单位管理费：一般建安工程费的2%。

d.由以上几项得出如下积算基数表：（单位：元/平方米）

积算项目\\建筑结构 建安总工程费 期费用 总 计 取整后得建造房屋的总开发成本为：662,477,621元 ②购地税费

购地税费为土地价格的3%,设土地价格为V,则： 购地税费=V×3%=0.03V元 ③投资利息

根据待估宗地建设规模,按全面开工考虑,建设期取三年。假设土地开发费、建造总成本均匀投入,土地价格、购地税费一次性投入。目前央行一至三年期贷款利率为6.65%,则：

投资利息=①×[(1+6.65%)1.5-1]+(V+②)×[(1+6.65%)3-1]

框架结构 00,394,860 土地平整总价 城镇配套费 勘测设计费 1,838,947 606,318 005,923 0,451,188 他费用小计 质量监督、预算定额及招投标费581,698 教育附加费 工程监理费 白蚁防治费 墙改费（民用） 管理费 小计 003,949 005,923 15,790 416,316 2,007,897 1,631,573 62,477,621 =662,477,621×[(1+6.65%)1.5-1]+1.03V×[(1+6.65%)3-1] =67,168,876+0.2195V元 ④销售费用及税费

根据南宁市住宅房地产业情况,本次估价销售税费取楼价的5.60%,代理及广告费用一般为楼价的3%，销售费用及税费率共计为8.60%，则:

销售税费=A×8.60%=1,798,492,200×8.60%=154,670,329元 整个开发项目的开发成本 B＝①＋②＋③＋④

＝662,477,621＋0.03V+67,168,876+0.2195V+154,670,329 ＝884,316,826＋0.2495V （3）开发商合理利润

根据待估对象位置和目前的具体利用状况，我们取开发利润率为25%，则 开发利润C =（①＋②＋V）×25%

＝（662,477,621＋0.03V＋V）×25% ＝165,619,405＋0.2575V（元） （4）地价计算 V=A-B-C

V=1,798,492,200-（884,316,826＋0.2495V）-（165,619,405＋0.2575V) 1.5070V=748,555,969 土地总价：V=496,719,289元

地面地价单价：496,719,289÷98,657.89＝5,034.76元/平方米 运用剩余法测算得出待估宗地的单位地价为： V＝5,034.76元/平方米

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