房地产企业所得税汇算清缴16个疑难问题解析(3)

一些地方地地增值税只预征不清算。国税发[2010]53号，要求企业及时依法进行清算，核定征收率原则上不得低于5% 七、房地产企业借款利息税务处理疑难问题

1、财税（2008）121号文件：非金融企业关联方之间的借款扣除限额，不超过规定比例准予扣除。即债权性投资与其权益性投资的比例 为2：1，如果债权是投资的2倍以上，超过规定比例不予扣除。

2、问：向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能税前列支？ 根据会计准则来，可以资本化的计入资产，不能资本化的计入财务费用。

3、问：企业将资金无偿借给关联方，同时又向银行支付利息税前扣除问题。

答：企业如果有银行贷款但将资金无偿借给关联企业或个人的，其相当于银行贷款利息支出的部分（与生产经营无关）不得在税前扣除；

贷款自有资金出借确实未收取利息的可不计算利息收入。 企业将资金无偿借给关联企业使用，其向银行支付的借款利息中应由关联方负担的部分，不得在税前扣除。

4、房企借款约定几年后一次性支付利息，收入、扣除如何确定？ 利息收入，按照合同约定的债务应付利息的日期确认收入的实现。相关的利息支出应在利息收入确认的当期扣除。 八、房地产企业资产损失的扣除疑难问题

房地产开发企业特有的财产损失项目

（1）国家无偿收回土地使用权而形成的损失。

（2）开发产品整体报废或毁损的净损失。 整体是指：以成本对象为计量单位。（而不是个别楼层质量问题返工属工程成本增加；如已经封顶了，整体倒塌属整体报废。）

专项申报：依据国税公告2011年25号 扣除项目：作为非货资产损失。

九、企业支付违约赔偿金扣缴个人所得税问题

关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复

国税函（2006）865号规定：商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房认不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付的违约金，属购房个人的“其他所得”，由房产公司代扣代缴个人所得税。

如因延期交房支付的违约金，不属解除合同之类，不代扣个人所得税。

十、房地产企业土地使用税是否计入开发成本？

税收没有特别的规定，所以遵循新的企业会计准则和会计制度的规定。

十一、甲供材的涉税问题

1、税务机关对甲供材关注的重点：

（1）甲方供材的发票都可以直接在开发企业所得税、土地增值税前扣除。

（2）甲方供材是否按规定由施工企业足额缴纳了营业税；开发企业是否重复列支成本。

（3）材料和设备的区别，甲供设备施工方不缴纳营业税。 财税[2003]16号：其他建筑安装工程的计税营业额也不应包含设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。

2、甲供材料，发票如何开具？

（1）销售自产货物并施工——自产货物发票+工程发票（特殊混合销售）

（2）商贸公司销售外购并施工——全额货物发票（一般混合销售）（3）建筑公司销售外购并施工——全额工程发票（包工包料）

以上：同一纳税主体销售货物同时施工，区分货物来源及企业经营主业（可能一票或者是两票）

十一、售楼处、样板房、地下停车场所税务处理

1、房地产企业主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房 建造及装修费应计入开发间接费用核算扣除。

土地增值税清算，应按开发费用处理，而不是开发成本。 售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支，应做固定资产，折旧在管理费用中列支。

2、利用开发产品作为售楼部和样板房

房地产企业在主体内利用开发产品修建临时售楼部、样板房的，其发生设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

3、租入并装修的售楼处，租金、装修费用计销售费用。 4、房地产企业利用规划配套设施作为售楼部、样板房 设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。 （2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 5、停车场所的税务处理

企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。 利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。（摊入开发产品计税成本）

简化处理后，停车位的销售以及出租取得的收入属于净收入，没有成本配备了。

作为可售面积的地下车库，是成本对象。（可办理产权的地下车库，作为可售面积）

从事房地产开发经营业务的企业应当按照开发项目立项规定规定对停车场所进行界定： 与房屋一体的带产权停车场所，应当作为开发成本核算； 单独建造的停车场所，应当作为成本对象单独核算；

利用地下人防设施形成的停车场所，应当作为公共配套设施进行税务处理。

十二、房地产开发特殊预提费用的税务处理问题

所得税汇算前，房地产开发特殊预提费用的税务处理。 （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发飘发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

（二）公共配套设施尚未建造成尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。必须符合已在售房合同 、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 （三）应向政府直交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 1、出包工程结算款的预提处理。 （1）预提条件（同时符合）：

A出包工程已全部完成（预提时点：完工年度）

B出包工程结算正在办理，绿化不能预提（绿化是基础设施，不属建筑安装工程）。

C可能结算的金额有充分的证明依据。 D未全额取得发票。

（2）预提金额确定：未开票金额在出包合同金额扣除甲供材料金额后余额10%以内的部分，依以下计算所得取孰小数确定：

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