房地产企业所得税汇算清缴16个疑难问题解析(2)

据有关部门处理后的结果进行税务处理，如果有关部门将其认定为违法所得，不再征税，反之，则征税。

6、未签订合同收取定金、诚意金税收不应预征所得税。 国税发[2009]31号文件规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此，具有预收款性质的订金、保证金、诚意金、内部认购会员卡或会员费也同预收的定金一样处理，暂时不用缴纳企业所得税，等签订销售合同（预售）合同后才予以纳税。

应区分为签订合同前（不预征）和签订合同后（预征）。 7、视同销售处理问题 （1）视同销售行为：

用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵债、换取非货币资产等。 开发产品转作自用不视同销售。 (2）确认收入地点：

所有权或使用权转移之日，或实际取得利益权利之日。 视同销售产品价格确认争议处理 ， 房地产企业视同销售收入价格的方法和顺序：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 8、房地产企业预收租金不预交所得税

31号文：第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证之前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。财税（2010）121号文件，免租期按原值缴纳房产税。

五、销售未完工开发产品疑难问题处理

1、31号文第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、 地方税务局按下列规定进行确定：

（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

（二）开发项目位于地及地级市区及郊区的不得低于10%。（三） 开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

（四）属于经济适用房，限价房和危改方的，不得低于3%。 2、销售未完工开发产品预缴申报处理

计算确定预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

预缴申报：“中华人民共和国所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）”第5行加：特定业务计算的应纳税所得额

利润总额＝会计利润总额+取得预售收入预计毛利额-结转销售部分对应的预计毛利额

3、销售未完工开发产品汇算清缴申报：

31号文第九条：在年度纳税申报时，企业段出具对该项开发产品的实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

本年预售收入-本年结转销售的预售收入 附表16行“其他视同销售收入”

本年预售收入预计计税成本＝本年结转销售收入预计计税成本——附表二15行“其他视同销售成本”

本年预售收入预计计税成本＝预售收入*（1－预计计税毛利率） 待摊税金的处理：

如在结转时进入损益类科目，同时在年度申报时在附表三扣除类40行“其他”调增调减。

完工后，及时结算计税成本，同时计算实际毛利额与对应预计毛利额的差额，计入当年度应纳税所得额。 征管要求：

完工年度汇算清缴申报时，出具报告——完工产品实际毛利与预计毛利差异调整情况，税务机关需要的其他相关资料。 4、预缴时允许扣除当期营业税及与预收收入相关的税费 第十二条 企业发生的期间费用、已销开发品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 各省规定不同，何时扣，在于对已销产品的理解。 缪慧频副司长在线答疑可以扣除。

房地产开发企业已计提并已纳税申报的营业税金及附加但未实际缴纳是否可以税前扣除？ 不可以，必须按实际缴纳金额扣除。

问题：房开企业销售未完工产品预缴的营业税及土地增值税，在所得税清缴时如何扣除？

第一种在预缴营业税及土地增值税的当年扣除，也就是按预收房款乘以预计毛利率计算出毛利额后，可以扣除预缴营业税及土地增值税等，计算当年的所得额。

第二种 不在预缴营业税及土地增值税的当年扣除，而是在产品完工后，预收房款结转销售收入的那年税前扣除。

上述哪种方式是正确的理解？

国家税务总局纳税服务局人，第一种理解是正确的。 六、政府返还土地出让金和返还税收的处理 1、土地出让金返还的会计处理

企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据，计入土地受让成本。而后政府给予返还款一般应确认为政府补助的性质。

与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期收益。

与收益相关的政府补助。（一）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。 （二）用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。

现实中，一般直接计入当期损益。

财税[2011]70：专项用途财政性资金企业所得税处理 企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入（5年内不征税，5年后再计入应纳税所得额），在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府付部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

问：A企业购买土地，国土局挂牌价100万元并按照100万元开票给企业，企业按照与政府签订的协议缴纳40万元，另外60万元的补贴由地方政府与国土局结算，不拨付给企业。企业按照40万元计入无形资产—土地并按规定期限摊销，请问政府补贴60万元 是否应征所得税？如果征税，是否允许企业按100万元计入土地成本进行摊销？ 答：根据企业所得税法第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，都应计入收入总额。因此该笔补贴应计信企业的收入总额，同时地土地的计税成本为100万元。

问：土地增值税只预征不清算，做何处理？

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