物业管理评估报告(3)

5 绿化养护 49,293.78 16,419.00 园区和管理中心绿化养护费用合并在一起计算。控制在合理范围内。 6 设备设施维保费 339,749.16 32,615.32 06年雨污水疏通费20728.4元/年，06年5月进行路面沉降\\更换窨井盖\\地下管道维修费用31151元。

7 行政办公费用 16,500.00 6,628.76 合理控制范围 8 小计 838,163.10 427,218.79

序号 管理中心

项目内容 06上半年预测费用 06上半年实际发生费用 审核意见

1 管理人员工资分摊 19,037.10 27,124.60 管理人员的工资费用支出明显偏大。

2 安保维修等服务人员工资 103,194.00 115,921.03 费用虽然突破测算10%左右，尚属可控范围。 3 保洁费用 175,717.80 148,081.60 合理范围。（分包）

4 绿化养护 27,480.00 57,290.41 园区和管理中心绿化养护费用合并在一起计算。控制在合理范围内。 5

设备设施维保费 52,470.00 64,946.79 06年空调维保费26000元/年，电梯养护费17865元/年，消防报警系统养护费24000元/年，日常零星维修费用发生额约3000元/月。06年上半年园区和管理中心设备设施维修费用支出合理。

6 行政办公费用 5,400.00 2,171.36 合理控制范围 7

小计 383,298.90 415,535.79

序号 标准厂房

项目内容 06上半年预测费用 06上半年实际发生费用 审核意见

1 管理人员工资分摊 95,185.50 135,623.00 管理人员的工资费用支出明显偏大。 2 安保维修等服务人员工资 389,061.30 174,999.20 合理范围。

3 保洁费用 182,757.48 53,209.24 合理范围。 4 绿化养护 103,916.16 -

5 设备设施维保费 187,880.40 4,462.52 合理范围。

6 行政办公费用 32,970.00 20,877.29 因为通用厂未设立服务中心，此费用偏高。 7

小计 991,770.84 389,171.25

第四篇 评估依据

一、上海漕河泾出口加工区（一期）物业管理服务合同第二章委托管理事项 1、出口加工区园区：

⑴ 园区公设备设施管理：包括供配电、供水、路灯、道路、人行道、管道、窨井、围网、公共绿化等所有基础设施的日常维修养护和管理；

⑵ 卡口建筑物本体及照明、电气、空调、给排水等所有相关配套设备设施的日常维修养护和管理； ⑶ 查验场地建筑物本体及照明、电气、消防、空调、给排水等所有相关配套设备设施的日常维修养护和管理；

⑷ 园区公共环境卫生：包括市政、道路、卡口及查验场地清扫、保洁、标牌擦洗、垃圾的收集和清运、定

期的消毒灭害等；

⑸ 园区公共交通与车辆停放秩序的管理；

⑹ 维持园区公共秩序：包括交通、安全监控、巡视、门岗执勤； ⑺ 配合海关进行卡口的管理与协查。 2、管理中心

⑴ 管委会大楼、海关大楼等房屋建筑物本体与共用部位以及甲方办公区域自用部位的日常维修养护和管理，包括：屋顶、外墙、承重墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅、外庭院、卫生间、茶水间； ⑵ 管委会大楼、海关大楼等共用设备设施及甲方办公区域内的设备设施的日常维修养护和管理，包括：上下水管道、共用照明、空调系统、消防设施、电梯、安防监控、卫生设备设施等；

⑶ 管理中心区域公共设施和附属建筑物、构筑物、公共绿地的日常养护管理包括：道路、照明、室外各类管道、泵房、自行车棚、停车场地、智能化设备设施、供配电设施、给排水设施、消防设施、弱电设施； ⑷ 环境卫生管理：包括管委会大楼、海关大楼房屋内部的清洁卫生（包括办公室、卫生间、茶水间）、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集和清运、定期消毒灭害等； ⑸ 管理中心区域交通和车辆停放管理

⑹ 维持管理中心区域公共秩序包括交通、安全监控、巡视、门岗执勤。 3、标准厂房区域：

⑴ 标准厂房园区楼宇公用设备设施管理：建筑物本体及结构、建筑小品、各类配套用房及辅助用房管理、小区道路、自行车棚；

⑵ 供配电系统：变电站、低压配电、照明、防雷和接地、弱电室；

⑶ 给排水系统：供水管道、卫生洁具、上下落水管、小区排水管（雨、污）； ⑷ 消防设备及器材：消火栓、消防箱、灭火器、消防自动报警监控、喷淋及烟感； ⑸ 弱电系统：通信系统、监控系统、综合布线； ⑹ 暖通设备：空调、通风；

⑺ 电梯：客、货梯日常养护、年检及校验；

⑻ 安防技防设备：安防监控、红外报警、电子巡更；

⑼ 保安管理：门岗执勤及出入管理、监控室值勤、楼宇区域治安、消防巡视、保安器具管理、交通指挥疏导、停车管理、协助交通事故处理、邮件、信件的监管、二次装修的日常监管；

⑽ 环境管理：包括楼宇内公共区域的清洁保洁、楼宇外墙清洁清洗、户外水池清洗、公共绿化绿摆、楼宇及周边区域的消毒灭害； 4、客户服务

客户服务----客户入驻、退户、报修、收费、接待、走访、投诉处理、档案管理、满意度调查； 工程维修----客户报修处理、工程预算、计划按排、施工监管、竣工验收； 社区文化-----客户联谊、文体活动、健康卫生宣传、协访群治工作；

5、管理出口加工区园区、管理中心、标准厂房物业相关的工程图纸、住户档案及竣工验收的资料。 二、上海漕河泾出口加工区（一期）物业管理投标书技术标书 总体管理承诺

1、自接管起第一年全面实行ISO9000质量管理体系；

2、标准厂房自接管起按“全国物业管理示范园区”的管理标准执行，并适时进行相关认证； 3、配合浦江公司创建ISO14000环境质量管理体系。 三、上海漕河泾出口加工区（一期）物业管理投标书商务标书 各项费用的测算值。

第五篇 建议 一、 工程维修管理

1、建议将上下水管线路，各类设备电气控制原理图，通迅线路图，监控线路图，综合布线图等常用图纸，复制一份存放在物业，以便发生紧急情况时物业能够及时抢修，或将损失降到最低。 2、由于水泵房设在地下室，建议安装漏水报警装置，防止水阀失灵，造成意外事故发生。

3、园区中公共照明，高杆路灯、草坪灯建议采用分路控制，在目前园区入驻客户不是很多的情况下，可减少电费的支出。

4、根据对园区夜间检查，园区内有不少入驻企业开班生产，建议物业维修人员进行夜间值班，防止水、电、电梯突发事故发生，或在发生突发事件后物业能有快速解决反应能力。 二、 防鼠管理

1、预防老鼠对办公楼弱电系统、综合布线造成损害，建议办公楼采用适当的灭鼠措施。 2、在水泵房等要害部位，可设置防鼠板，防止死鼠污染水源。 三、 公共秩序及防范管理

1、 由于园区范围较大，固定巡逻路线易被他人掌握或被不法分子利用巡逻间隙实施犯罪，建议根据管理要求，可设置多条巡逻路线，并由物业经理或保安主管确定每天或短期的巡逻路线，保安当班领班执行。 2、对于上下班高峰时段的卡口管理，除物业增加必要的疏导人员外，建议采取上下班人员、非机动车分道进出的管理措施；建议协调海关对出关口的机动车，在上下班高峰段不使用左边第一根车道，可开启左边第二根车道，避免非机动车流、上下班人员占用出关口的机动车道，而发生意外事故。

3、对于非机动车管理，标准厂房的停车棚虽然采取了防盗管理措施，（一端出口封闭，用链锁）但给停车人出行带来不便，由于标准厂房区域较大，但只有一个停车棚，将给距停车棚较远的客户员工停放带来不便，也给非机动车停放管理带来难点。建议：

a、对现标准厂房的非机动车管理，除对车棚的停放车辆进行链锁外，建议对车棚的另 一端出口采取安装能进出个人，不能出车的装置，减少给停放人带来的不便。 b、在相对中心区域建立较大规模的非机动车停放点，实行收费管理。 c、在标准厂房区域增建非机动车停车棚。 四、 采购管理

建议中转仓库能封闭管理，采购的维修材料和物品能在入库时进行验收，既可避免不合格采购物品入库，又能确保维修服务质量。 五、 通用厂房内服务中心的设立

由于园区较大，现服务中心离通用厂房有段距离，不利于贴近客户服务，建议及时在通用厂房设立服务中心。

六、 合理制定质量目标

建议浦江物业管理部对物业管理服务合同中承诺的质量目标进行梳理，质量目标应是衡量物业管理中每项重要工作的量化指标，具有可计量性，可统计性，可控性。 如配套设备设施完好率：由于是泛指，将无法统计或统计结果失真； 维修工程回访验收率：质量目标不明确，是控制验收还是控制回访； 保洁检查合格率：保洁检查的质量目标应是次数； 道路完好率：道路完好的标准如何是什么，应予以明确。 公共灯具设备完好率与公共灯具亮灯率是重复设立目标。

第六篇 咨询服务人员简介： 1、吴守京 1964年5月

学历本科，持建设部物业经理证书，国家二级职业经理人证书。从事物业管理14年，先后管理办公楼物业、工业园区物业、高级住宅物业、别墅等物业管理，先后担任物业经理、公司物业部经理、物业公司管理者

代表、物业公司副总经理等职务，现任上海三公物业管理咨询服务有限公司项目经理。 2、 龚似麟 1951年10月

学历大专，历任中型国营企业电气工程师、设备科长、总工程师、副厂长等职务，从事物业设备设施管理6年，任某物业公司总工程师。现任上海三公物业管理咨询服务有限公司咨询师。 3、 周肖耘 1966年8月

学历本科，担任物业公司财务经理10余年，熟悉物业管理预算管理及物业管理成本控制，精通物业管理的财务政策及各项收费规定，现为上海三公物业管理咨询服务有限公司兼职咨询师。 评估单位：上海三公物业管理咨询服务有限公司 日期： 2006年11月21日

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