群租现象背后的隐患与治理思考解读(2)

的现实情况下低收入群体对居住的客观需求，是供求矛盾的体现。尽管部分企业也提供了员工宿舍，但很多年轻人都需要一个相对私密的空间，合租或群租就成为必然选择。

（二）直接原因

信息不对称导致职业二房东的产生。业主出租闲置房屋时一般都是整套出租，而收入水平较低的外来务工人员只有能力承租其中的一间，部分中介在分析市场供需矛盾后，先将整套房屋承租下来然后分间出租给承租人。部分非法中介为赚取差价，将房屋进行分割，如以1200元/月的价格将一套120㎡三室一厅的房屋承租后，将客厅分隔为2个房间，加上原有的3个房间，以300、350和400元的价格分别出租，可以收取1500-1800元的租金，每月赚取300-600元的差价，客厅大一点的则会隔成3个甚至更多房间，有的厨房也作为一个房间使用，从而赚取更多差价。对于收入较低的外来务工人员来讲，房租价格是首要考虑因素。对于房屋业主来说，尽管房屋被分割且弄的较为破乱，但考虑到既不需要装修等资金投入，又不要投入时间和精力进行招租，不会出现租期空挡，只需定期向中介收取房租即可，因此这部分非法中介的出现迎合了业主和入住人员双方的需求。这些非法中介尝到甜头后逐渐转为“职业二房东”，既不需要营业场所和执照，也不需要投入多少资金，从中介机构获取出租房源信息，并逐渐垄断业主个人在小区内发布的房源信息，承租若干套房屋并进行分割出租，每年获取不菲收益。同时职业二房东逐渐形成一个群体，相互间调剂房源和承租人信息。

（三）政府公共管理原因

第一，城市政府对外来人口管理没有形成有效思路。群租的本质是外来人员的管理问题和住房供给问题。目前，我国城市政府大都注重招商引资，而由于招商引资所产生的外来人口就业、居住等问题，缺乏系统的考虑，比如有些城市为了招商引资，把廉价劳动力作为一个吸引外资的有利条件进行宣传。然而当外资进入城市后，没有履行相应的住房责任，有的甚至以压缩用工成本的方式来提高企业竞争力，而城市政府对外来人口涌入城市的后果也并没有做过多考虑，估计不足，管理措施不到位i，相应的指责没有承担起来，例如没有将改善外来人员的居住问题纳入住宅建设发展规划当中，对于收入较低的外来人员也没有纳入城市住房保障体系。这便使得外来人员的居住问题统统推向了市场和社会，然而，单纯的依靠市场并不能解决城市住房这一问题。

第二，房屋租赁市场有待进一步规范和发展。尽管我国的住房租赁体系已经初显成效，但仍存在以下的一些问题，其一，管理体系无序，这是制约当前住房租赁市场的主要障碍。许多地方的房屋管理部门因为工作难度大、困难多，对当地房屋租赁市场，情况不明，监管不严，违规行为查处不力。有些城市的房管、公安、工商、税务、计生等部门之前各自为政，

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多头管理，缺乏统一协调，不能形成合力，登记备案、租赁税率等涉房政策不能根据市场行情做出调整。同时，缺乏规范化、专业化和规模化的住房租赁，目前个人出租的居住房屋无论是自行出租还是委托房地产经纪机构代理出租，基本都处于零星的、分散的、无序的状态，缺乏专业化、集约化的管理。再次，有关部门及房地产企业对此仍然缺乏发展意识，由于有关部门及企业对住房租赁市场的认识不足或者重视不够，很大程度上仅仅是把住房租赁市场看做是解决人们住房问题的权宜之计，而不是将其看做是落实相关政策、促进社会经济发展和房地产业发展的主要途径之一。因此只着重强调了房屋买卖市场，忽视了房屋租赁市场的重要地位与作用。

（四）法律地位的缺失

目前，规范房屋租赁管理的法规主要是建设部出台的《城市房屋租赁管理办法》，各地也相继出台了一批房屋租赁市场管理的法规制度，如《上海市房屋租赁管理条例》，但关于房屋转租市场管理的详细规定却不多。据了解，目前大多数城市没有制定公房使用权有偿转让和转租的管理规章，有的虽然制定了，但只是房管部门的内部文件或操作规程，且立法层次不高，法律效力不大。建设部《办法》对房屋转租也只是作了原则性规定，语焉不详，不便于操作，适应不了当前新情况、新问题层出不穷的房屋转租市场管理工作的需要。居住房屋租赁管理办法虽然对出租房屋的条件进行了设定，但却没有对违反规定而设置的处罚条款。这一“缺失”在房屋租赁条例中同样存在。如此，使得很多群租房东或二房东，对法规和规章置若罔闻，根本就无视法律法规的约束力和制约性。前述群租所涉及的问题，尽管现有的法律（规章）在房屋租赁、物业管理和治安、消防、卫生等方面都有所规定，但由于法规对群租行为缺乏规范和明确制约措施，从而增加了治理的难度。此外，传统计划经济遗留的国家对社会劳动力的垄断性安排、固化的城乡用工制度、偏于城市人口的福利保障等，不仅与社会主义市场经济的劳动力流动充满了矛盾和冲突，也通过城市民工居住条件的恶化折射出我国相关立法制度的缺失。

（五）其他个人需求

诸如出于便利的考虑等。1933年国际现代建筑协会颁布的《雅典宪章》中认为城市规划的目的是解决居住、工作、游憩、交通四大活动的正常进行。其中认为工作的主要问题便是“从居住地点到工作的场所距离很远，造成交通拥挤，有害身心，时间、经济都受损失”。外来务工人员需要在适当的地点找到通勤成本与居住成本都低廉的合适的居所，而恰恰由于城市功能的深化，在大房型、高房租的高尚社区周边希望降低居住成本，只有通过“群租”这一特殊的方式实现。这事实上反映了城市功能统筹的不足。

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四、群租治理的思考

如何对群租现象进行治理实际上是一个难题，无论是自住居民还是群租人群，实际上所寻求的都是自身基本权利的保障，而现在中国社会往往将这二者放在对立面上，但是以基本权利对抗基本权利，是没有真正的胜利的。城市面临的治理困境时：深受群租困扰的城市政府和城市居民们联合采取的“运动式取缔”，往往治标不治本。要解决群组的问题，就要缩小收入差距、抑制房价、优化保障型住房政策以及进行户籍制度改革。但是目前来看，缩小收入差距与抑制房价并非朝夕可以完成，也不是简单的提出就可以做到，是一个漫长的社会经济发展过程，而我们目前户籍制度改革也处在起步阶段，一些地区开始试水，这里重点针对保障型住房政策提出一点思考。

一，基本思路是大力发展公共住房国外住房供应体系大致分为两个部分：市场商品化交易部分和政府保障部分。由于住房具有社会保障性质，几乎所有的国家政府都会为保障公民基本的居住权，而为中低收入阶层解决住房问题提供帮助。所谓公共住房，指的是为了解决中低收入阶层居民的居住问题，由政府直接投资建造或以一定方式对建房机构提供补助、由建房机构建设，并以较低价格、租金向中低收入者迸行出售、出租的住房。它具有这样几个基本特征：其一，政府的干预性，公共住房是政府进行再分配的重要方式之一；其二，需求对象的有限性，主要是中低收入者：其三，经营目的的非营利性；其四，分配标准的复杂性；其五，价格的低廉性，公共住房的出售或出租的价格低于一般的市场价，差价主要来源于政府在土地供应、房租和税收等方面的政策性补贴。例如，新加坡实行“居者有其屋”政策时，土地价格是倒过来算的，即先把老百姓能承受的价格算出来．比如普通家庭４～６年的收入是多少，如果平均是25万，那么房价就定在25万。从25万里扣除建筑成本、房地产商一定比例的利润（非暴利）后，剩下的就是土地价格，然后按照这个价格卖给房地产商。房地产商不拿暴利，政府卖土地也不要暴利，这样百姓就能买得起房了。

二，有一套行之有效的公共住房专业管理体系。在公共住房制度比较成熟的国家，都有一套行之有效的专业管理体系，这个管理体系由不同的机构组成，这些机构从功能上可以划分为决策层和执行层。决策层指为公共住房专门成立的决策协调机构，负责制定政策和长期发展计划，整体负责与计划、财政、金融、土地、法律、建设等部门的协调运作。执行层具体落实公共住房建设和运行。例如。韩国设立了国家住房政策审议委员会，作为公共住房的决策协调机构。执行层为建设交通部，下设韩国住房住宅公社和大韩土地开发公社，专门负责建造面向中低收入阶层的出租公房。

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三，通过完善的制度确保公共住房分配的公平。公共住房属于政府福利，能否公平合理地分配，直接关系到公共住房政策实施的效果，国外在公共住房分配方面有两点很重要的经验：第一，要明确“公共住房是为最需要的人提供住房保障”这一原则：第二，只有建立科学、完善的准入和退出机制，才能保证公共住房分配的公平性。以新加坡的组屋政策为例，这一政策成功解决了中低收入者的住房问题。目前，有85％左右的新加坡公民住进了政府建造的组屋，其中，93％的居民拥有房屋产权，7％的低收入家庭是向政府廉价租赁。除了政府大力发展的因素，其完善的分配制度起到了至关重要的作用。

读书的好处

1、行万里路，读万卷书。

2、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。 3、读书破万卷，下笔如有神。

4、我所学到的任何有价值的知识都是由自学中得来的。——达尔文 5、少壮不努力，老大徒悲伤。

6、黑发不知勤学早，白首方悔读书迟。——颜真卿 7、宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来。 8、读书要三到：心到、眼到、口到 9、玉不琢、不成器，人不学、不知义。 10、一日无书，百事荒废。——陈寿 11、书是人类进步的阶梯。

12、一日不读口生，一日不写手生。

13、我扑在书上，就像饥饿的人扑在面包上。——高尔基 14、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游 15、读一本好书，就如同和一个高尚的人在交谈——歌德 16、读一切好书，就是和许多高尚的人谈话。——笛卡儿 17、学习永远不晚。——高尔基

18、少而好学，如日出之阳；壮而好学，如日中之光；志而好学，如炳烛之光。——刘向 19、学而不思则惘，思而不学则殆。——孔子

20、读书给人以快乐、给人以光彩、给人以才干。——培根

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