群租现象背后的隐患与治理思考解读

群租现象背后的隐患与治理思考

学号 2013010162 姓名 X X X 学院 工商管理学院 专业 城市经济学 时间 2015 年 6 月 1 日

目 录

一、群租及合租的概念界定 ………………………………………………………3 二、群租的出现及危害 ……………………………………………………………3

（一）历史上的群租 …………………………………………………………3 （二）群租的危害 ……………………………………………………………4 三、群租现象产生的原因探究 ……………………………………………………5

（一）根本原因 ………………………………………………………………5 （二）直接原因 ………………………………………………………………6 （三）政府公共管理原因 ……………………………………………………6 （四）法律地位的缺失 ………………………………………………………7 （五）其他个人需求 …………………………………………………………7 四、群租治理的思考 ………………………………………………………………8

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近年来，在我国经济较发达的地区，尤其是像上海这样的大城市里，出现了一种“群租”现象。作为切实存在的居住方式之一，它显得极为特别，并引发了业主、租客、中介、邻里等种种社会利益群体矛盾的激化。政府也已经采取了一定的措施，并已在一定程度上予以缓解，逐步“消灭”群租现象。然而问题是否彻底地得到解决，在群租现象的背后又隐藏着哪些社会矛盾？以及如何在现有治理上进一步加强对群租现象的管理？本文试图就这些问题在此作一讨论。

一、 群租及合租的概念界定

当前我国的法律法规并没有对群租及合租概念有明确的界定和说明，新区房管局在执行过程中判断是否属于群租的标准，主要是参考住建部《商品房屋租赁管理办法》第八条之规定：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。但凡改变房屋结构的，常见的形式是将客厅分隔为若干房间用于出租，则被视为群租。

合租是一种与群租相似的租赁方式，即两个或两个以上个人（家庭）租住于一套房屋内。而群租区别于合租的主要标准是群租改变了原房屋结构，如一套三室一厅的房屋，三个房间分别有三个承租者居住，即使客厅还有第四个承租者居住，只要不采用物理设施对客厅进行分割形成密闭房间，也可以认定为合租。如果对客厅或者房间进行了分割，则一般认定为群租。

二、 群租的出现及危害

（一）历史上的群租

事实上，群租并非当代才出现的新事物。早在上海开埠之初，由于太平军1853年攻克南京，又于1862年进军上海，致使上海公共租界的人口迅速增加。1855年的英租界和美租界仅2万余人，至1865年增加至9万余人。法租界也从1万余人增加至5万余人，租界人口合计增加11万余人。至1893年，上海公共租界及法租界的人口增加至30万人以上。人口的暴涨，自然而然地带来了居住问题。外国房地产商看准了获取利益的机会，建造多层高密度的石库门里弄卖给为躲避战乱由外地迁来的平民。

到1937年抗日战争爆发之前，大量下层居民根本买不起或租不起当时市场上提供的那些

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整栋或整套的住房，只能租住其中的一部分，有的人就趁机当起了二房东，以出租住房为生。“根据上海公共租界工部局于1937年提出的一份报告，租界内的房屋，每栋住4家的计22700多家，住6家的计14000多家，住9家以上的计1300多家，最多的，一栋房屋曾住过15家。”

到1937年，工部局的一份居住状况调查报告可以用来说明当时的“群租”现象之普遍，“为使所住人数可以增加，原有里弄房屋几乎没有未经添改的”。抗战爆发之后，大部分居民的收入降低，支付房租的能力下降，所以多户家庭合住一栋住宅的现象比比皆是，住房更加拥挤。

1949年新中国成立之后，经济处于恢复期，旧城区中的居住功能主要由旧式里弄提供，由于旧房所有权尚未完成公有制的转化，私房出租的租金较高，通常也由几家人家共同租住。1952-1957年“一五”建设时期，苏联的社会主义工业化发展模式也影响了我国的住宅建设。居住标准设定过高，出现了“合理设计，不合理使用”的情况，标准过高的住宅“暂时”由几家合住，产生了严重的家庭间和家庭内的相互干扰问题。

1958-1965年间，上海住宅存量增加了442.3万平方米，然而由于普遍存在的搭建、插建、几家合住与几代同堂，居住水平总体仍然较低。

改革开放之后，尽管上海城市住宅有了迅猛的发展，取得了很大的成就。但事实上平民阶层的居住状况只是在缓慢地得到改善，旧城区内的里弄、尚未动迁整治的棚户区，居住状况差、居住拥挤的情况仍然存在。

从对“群住”历史的简短回顾可以看出，从近代开始的每个时代，几乎都有群住或群租的现象发生，从未断绝，这些现象背后是有其社会根源的。

（二）群租的危害

“群租”不仅改变了房屋的使用功能，更存在着多方面的安全和治安隐患：

第一，影响生命安全。分隔墙所使用的材料多为可燃易燃性材料，且存在占用消防通道、破坏消防设施的现象，一旦发生火灾，易引发群死群伤事件。同时承租人安全意识淡薄，私接电、气现象严重，且屋内通风不畅，易造成火灾和燃气中毒。此外，由于住房质量低下，条件简陋，乱拉电线、乱接水管、偷电偷水现象比比皆是，烧饭、睡觉共居一室的情况普遍存在，这些出租房屋和租赁者的生活方式，概言之，群租的火灾隐患主要表现为：擅自改变建筑结构，疏散通道堵塞，违章用火、用电、用气现象普遍，人员情况复杂、安全意识淡薄。

第二，影响社会治安。群组屋内人员成分复杂，作息时间也不尽相同，有些人员半夜回家声音嘈杂，不仅影响室友，也影响到邻居的休息，时有室友或邻里冲突的发生，小区内其

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他业主的投诉也连续不断。严重的容易引发偷窃、吸毒等治安问题。在郊区私房租赁的外来人员中，出现的各种问题更为突出。各种民事纠纷、经济矛盾往往不采取正当的法律手段解决，违反计划生育、发生刑事案件的概率居高不下。国这种状况如不能有效地加以改变，发展下去，将会形成尾大不掉的社会和政治问题，一旦风吹草动，群体纠纷和骚乱的事件就有可能发生。

第三，影响小区卫生。由于房屋设计时是按照一宅一户设计，当人员过多时，容易造成卫生间的堵塞甚至污水外流。且承租人多为外来务工人员，部分人员素质不高，垃圾随意堆放甚至“从天而降”，给小区的管理带来很大困难。

第四，对相邻业主权益的侵犯。群租现象的危害性在于出租主体所有权或使用权的滥用，影响了相邻业主的合法居住权和物权。群租现象有的严重干扰了相邻业主的日常生活，比如乱倒垃圾、深夜进出、噪声等。比如：有的小区居民因为群租的存在，担心电动自行车被盗，每天只能搬着助动车乘电梯上下，引发邻里矛盾；会有无聊的租客把电梯从上到下全部按一遍，增加无谓用电和电梯维护的成本。但这些租客又不交物业管理费，造成全体业主的损失。

第五，加大了物业管理的难度。群租给小区物业管理中的保洁、保绿、保安以及公用设施管理等都带来了新的挑战，加大了管理难度。这主要是因为，群租房客容易产生从众心理，一旦某人有不文明的行为，其他的人员很容易效仿，而且结果往往是管理者很难准确找到实施不文明行为的人，因此在管理上造成了被动。比如：乱扔垃圾、楼道等公共部位乱涂乱画等，给小区的保洁增加困难；由于使用人员增加，小区公共设施（健身器材等）变得容易坏，增加了维护成本；进出小区人员多而杂，给小区的安保工作增加了难度。

三、群租现象产生的原因探究

群租体现了一个主要发生在普通平民阶层的人口数量增多，居住密度随之增大的现象。而现状的大城市高速发展带来的对劳动力的大量需求与吸引是外来人口不断增长的主要原因。那么，为什么会出现“群租”？

（一）根本原因

收入水平与房屋价格不匹配。近年来房地产业快速发展，房屋价格也不断上升，工资收入水平的增长速度明显低于房屋价格的上涨速度。而我们可以看到，选择群租的大多是低收入的外来务工人员。由于无法负担高昂的房价或房租，但为了满足基本的居住要求，他们不得不寻求更廉价的居住方式——群租的方式应运而生。这正说明了在房地产市场呈现高价位

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