2014年房地产估价理论与方法20170707(4)

12.假设开发法估价中运用动态分析法时，其折现率可以理解为既包含资金的利率，又包含开发利率（） 【答案】√

【解析】折现率是采用动态分析时需要确定一个重要参数，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。参见教材p335.

13.利用加权移动平均法在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越小这一特点，对近期的数据给予较小权重（） 【答案】×

【解析】利用加权移动平均法在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越大这一特点，对近期的数据给予较大权重。参见教材p354

14.某幢大厦总建筑面积为5000㎡，房地总价值为3000万元，其中土地价值为1200万元。某人拥有该大厦的某部分，某建筑面积为200㎡，房地价值为150万元，按土地价值分摊该人占有的土地份额为6.5%。（） 【答案】√

【解析】按土地价值分摊，该人占有的土地份额=[该部分的房地价值-（房地总价值-土地价值）/总建筑面积*该部分的建筑面积]/土地总价值=[150-（3000-1200）/5000*200]/1200=6.5%

15.价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。（） 【答案】×

【解析】实地查勘工作包括调查估价历史使用状况（例如是否存放过污染物）；价值时点是现在，估价对象房地产状况可能为现在、过去或未来。 四、计算题

1.某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000㎡，剩余经济寿命为35的，在价值时点，同类无电梯写字楼的实市场租金为1.5元/㎡·天，空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/㎡·天，空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变，在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万，而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元，已知报酬率10%，运营费用率为25%，每年计365天，请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值（10分）

解：（1）计算增加电梯所能带来的房地产价值增加额： V=A/Y*[1-1/(1+Y)^n]

无电梯时该写字楼的现时价值：V无=1.5*365*2000*（1-6%）*（1-25%）/10%*[1-1/(1+10%)^35]=744.50（万元）

有电梯时该写字楼的现时价值：V有=1.8*365*2000*（1-4%）*（1-25%）

/10%*[1-1/(1+10%)^5]+2*365*2000*（1-2%）*（1-25%）/10%*[1-1/(1+10%)^30]/（1+10%）^5=986.76（万元）

增加电梯所能带来的房地产价值增加额=V有-V无=986.76-744.50=242.26（万元） （2）通过比较修复成本与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：

因为修复成本180万元小于房地产价值增加额242.26万元，所以该没有电梯的功能缺乏可以修复。

（3）计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值：

获知兴建大型购物中心后V=V有-可修复成本=986.76-180=806.76（万元） 【解析】本题关键在于画出无电梯时写字楼和有电梯时写字楼两个现金流量图。

2.5年前，甲方出地、乙方出资合作建设一幢写字楼。甲方当时提供的土地面积为1000㎡、使用期限为50年。合作建设的写字楼建筑面积为5000㎡，建设期为1年。根据甲乙双方约定，建成后的写字楼建筑面积中2000㎡由甲方所有，3000㎡由乙方使用20年，使用期满后无偿归甲方所有。2年前，甲方将其所有的2000㎡与丙方签订了16年的租赁合同合同约定双方租金每2年支付一次，支付时间为第2年年末，支付标准为1000元/㎡，且合同期内租金不变，目前市场上类似写字楼的正常年租金为500元/㎡，年租金递增率为2%，运营费用率为30%，出租率为100%，现在，乙方有意收购甲方在该写字楼中的全部权益，甲方也乐意出售。假设房地产的报酬率为8%，请计算乙方收购甲方权益的合理价格。（10分） 解：

（1）甲方权益在丙方租赁期内（16-2=14年）2000m2的权益按合同租金计算

因合同规定租金两年一付，故A1=1000*2000*100%*（1-30%)；Y1=（1+8%）^2-1=16.64% n1=14/2=7

V1=A1/Y1*(1-1/(1+Y1)^n1)=1000*2000*100%*（1-30%)/16.64%*(1-1/(1+16.64%)^7)=554.90（万元）

（2）甲方权益在租赁期外（50-5-14=31年）2000m的权益按市场租金计算 g=2%，Y=8%，n2=31，折现年限n2’=14 A2=500*2000*100%*（1-30%)*（1+2%）^14 V2=A2/(Y-g)*(1-((1+g)/(1+Y))^n2)/(1+Y)^n2’

=500*2000*100%*（1-30%)*（1+2%）^14)/(8%-2%)*(1-((1+2%)/(1+8%))^31)/(1+8%)^14 =435.00（万元）

（3）甲方权益在乙方到期后（50-5-（20-4）=29年）的权益按市场租金计算 g=2%，Y=8%，n3=29，折现年限n3’=16 A3=500*3000*100%*（1-30%)*（1+2%）^16

V3=A3/(Y-g)*(1-((1+g)/(1+Y))^n3)/(1+Y)^n3’

=500*3000*100%*（1-30%)*（1+2%）^16/(8%-2%)*(1-((1+2%)/(1+8%))^29)/(1+8%)^16 =567.58（万元）

（4）甲方权益的合理价格

V=V1+V2+V3=554.90+435.00+567.58=1557.48万元

【解析】本题关键在于画出2000m2租赁期内和租赁期外，及3000m2到期后的三个现金流量图。容易出错的地方是：租赁期两年一付租金，其计息周期为7，2年复合报酬率=（1+8%）^2-1。

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