2014年房地产估价理论与方法20170707

2014《房估理论方法》真题

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

1.因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。 A.该房屋占用范围内的建设用地使用权价值的补偿 B.搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿 C.因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿 D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿

2.关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。 A.估价依据应该根据估价对象和估价结果来选取

B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求

C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查 D.估价报告中的估价师声明和估价假设的都是一种估价依据

3.关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。

A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见 C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估价委托人讨论估价结果 D.合理的估价结果和估价对象在市场上的成交价格应一致

4.相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系。相邻关系的产生是因房地产具有（）。 A.易受限制 B.独一无二 C.相互影响 D.不可移动 【答案】C

【解析】本题考查的是房地产的特性。正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”，并且法律规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”参见教材P64.

5.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通天剑描述的是（）。 A.该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元

B.该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路

C.该房地产距公交车站约500米，平均每隔6分钟有一辆公交车经过 D.该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个 【答案】B

【解析】本题考查的是房地产区位状况描述。选项ACD分别属于交通条件描述中的交通收费情况、出入可利用的交通工具和停车方便程度。P80

6.利用效益法或假设开发评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。 A.典型投资者所要求的社会一般报酬率 B.典型投资者所要求的社会最高报酬率 C.特定投资者所要求的最低报酬率 D.特定投资者所要求的最高报酬率 【答案】C

【解析】本题考查的是投资价值，如折现率，评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率，而评估投资价值时应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。P99

7.某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（）万元。 A.39.36 B.45.00 C.131.22 D.170.58 【答案】A

【解析】本题考查的是承租人权益价值。承租人权益价值=（65-50）÷7%×[1-1÷（1+7%）

3

]=39.36万元。P245

8.某房地产的土地面积为3000㎡，容积率为3.市场上类似房地产的市场价格为4200元/㎡，成本法测算的土地重置单价为4800元/㎡、建筑物重置单价为3000元/㎡。该房地产的总价为（）万元。 A.2340 B.3780 C.4140 D.5220 【答案】C

【解析】本题考查的是楼面地价的计算。房地产总价=（4800÷3+3000）×3000×3=4140万元。P112

9.下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）。 A.控制土地供应量 B.增加城镇居民可支配收入 C.增加房地产保有环节税收 D.提高城市化水平 【答案】C

【解析】本题考查的是房地产价格的影响因素。增加房地产保有环节的税收，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购置较小面积的房产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少需求、减少囤积、增加供给，进而导致房地产价格下降。P140 10.实际估价中，评价某建筑物的完损状况时，不要考虑的实物因素是（）。 A.建筑规模 B.建筑物年龄 C.维修养护情况 D.工程质量 【答案】A

【解析】本题考查的是房地产自身因素。建筑物的完损状况是一个综合性因素，包括建筑物的年龄、维修养护情况、工程质量等。P126

11.在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于（）。 A.一般假设 B.背离事实假设 C.不相一致假设 D.依据不足假设 【答案】B

【解析】本题考查的是估价假设。在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除。参见教材P414.

12.某房地产的建筑面积为2500㎡，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/㎡，重建后的房地产市场价格为15000元/㎡。该房地产的市场价值为（）。 A.1945 B.2000 C.2695 D.2750

【答案】C

【解析】本题考查的是市场价值的计算，（15000-4000）×2500÷10000-100+45=2695万元。P100

13.下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（）。 A.因抵押贷款需要，对拟抵押房产价值进行评估

B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估 C.因罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估 D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估 【答案】C

【解析】本题考查的是对房地产估价的各种需要。对各种涉及房地产的违纪、违法、违规和犯罪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量（如面积），而且考虑涉案房地产的价值量。P27

14.估价对象为一沿街店铺，建筑面积为300㎡，已知其中家电和汽车价值为60万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300㎡、280㎡和340㎡，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具。根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为（）万元。 A.466 B.526 C.535 D.545 【答案】B

【解析】本题考查的是估价对象的市场价格。市场价格=[420-448÷280×300+（595-30）÷340×300]÷3+60=526万元。P96

15.某住宅的建筑面积为100㎡，买卖合同约定成交价为10000元/㎡，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付；交易税费均由买方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。 A.90.19 B.95.85 C.100.57 D.105.28 【答案】C

【解析】本题考查的是建立比较基础上的价款计算。建立比较基础后的总价=（10000×100÷10000-60+3）÷（1+6%）+60=100.57万元。P188

16.某房地产在2014年3月的价格为7200元/㎡，已知类似房地产在2014年3月至9月的价

格指数分别为：99.40,94.80,96.60,105.10,109.30,112.70,118.30（均已上个月为基数）。该房地产2014年9月的价格为（）元/㎡。 A.8485 B.8536 C.10038 D.10098 【答案】D

【解析】本题考查的是环比价格指数。9月价格=7200×94.80÷100×96.60÷100×105.10÷100×109.30÷100×112.70÷100×118.30÷100=10098元/㎡。P195

17.为评估房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为2014年4月1日，成交单价为8000元/㎡，合同约定建筑面积95㎡，并约定面积有误差时总价不调整，在2014年6月1日房地产登记时建筑面积为100㎡。自2014年1月1日至2014年10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为（）元/㎡。 A.7737.83 B.8145.08 C.8423.57 D.8573.77 【答案】D

【解析】本题考查的是市场状况调整的价格变动率法。8000×（1+0.3%）6=8145.08元/㎡ 18.某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%。目前该房地产的市场价格为()万元。 A.318.68 B.457.68 C.789.68 D.1146.81 【答案】B 【解析】

19.某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在此3年期问，每年可于年初获得净收益80万元，3年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元，若该类房地产的报酬率为8％，该写字楼的现时价值为1000万元，则3年后该商业用地净地的价值为（）万元。 A.979.22 B.1000.00 C.1029.22 D.1050.00

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