投资性房地产评估实务与案例分析(2)

C、 销售费用 D、 财务费用 正确答案：B

解析： 交易费用不包含在公允价值中。

19. 注册评估师应关注投资性房地产评估的（ ），根据自身的专业知识和经验，审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。 A、 使用性 B、 安全性 C、 复杂性 D、 收益性 正确答案：C

解析： 注册评估师应关注投资性房地产评估的复杂性，根据自身的专业知识和经验，审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。 20. 以下属于房地产区位因素的是（ ）。 A、 建筑规模 B、 土地面积 C、 外部配套 D、 空间布局 正确答案：C

解析： 房地产区位因素包括：位置，交通，环境景观，外部配套。

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21. （ ）在委托—代理（principal—agent）关系中是普遍存在的。 A、 信息对称 B、 信息不对称 C、 信息通畅 D、 信息不通畅 正确答案：B

解析： 委托代理中普遍存在信息不对称，易引发“道德风险”。

22. 当评估对象存在（ ）事项，且该事项对投资性房地产的公允价值产生重大影响时，评估师应当对该事项及其影响进行披露。 A、 产权瑕疵 B、 或有 C、 审批 D、 重大 正确答案：A

解析： 当评估对象存在产权瑕疵且该瑕疵事项可能对投资性房地产的公允价值产生重大影响时，注册资产评估师应当对该瑕疵事项及其影响进行披露并提请评估报告使用者予以关注。

23. 投资性房地产评估的结论通常为（ ）。 A、 确定的数值 B、 比值

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C、 确定值或者区间值 D、 区间值 正确答案：C

解析： 评估结论既可能是一个确定值，也可能是一个区间值。 24. 公允价值的本质是（ ）。 A、 真实性 B、 可靠性 C、 公允性 D、 独立性 正确答案：C

解析： 公允价值体现了公允性，是主观反映于客观的结果。 25. 房地产外部因素不包括（ ）。 A、 文化环境 B、 法制环境 C、 政治因素 D、 政策因素 正确答案：A

解析： 房地产外部因素有：政治因素，政策因素，法制环境，经济环境。 26. 新会计准则定义的公允价值三个条件，除了双方自愿、公平交易外，还有（ ）。 A、 竞争市场 B、 信息公开

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C、 活跃市场 D、 参与者众多 正确答案：B

解析： 新会计准则的公允价值应具备的三个条件：（1）信息公开，双方对于交易对象所了解的信息是对称的；（2）双方自愿，若没有相反的证据表明所进行的交易是不公正的或处于非自愿的，市场交易价格即为资产或负债的公允价值；（3）对资产或负债进行公平交易。

27. 应当根据（ ）确定投资性房地产的收益期限。 A、 土地使用权剩余使用年限 B、 合同规定的租期

C、 建筑物的剩余经济寿命年限

D、 建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关法律、法规的规定 正确答案：D

解析： 应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关法律、法规的规定，合理确定收益期限。

28. 投资性房地产的评估以在评估基准日的（ ）为评估基础。 A、 历史成本 B、 公允价值 C、 重置成本 D、 可变现净值

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正确答案：B

解析： 投资性房地产的评估以在评估基准日的公允价值为基础。 29. 收益法中折现率的确定，其口径应当与（ ）口径保持一致。 A、 收益 B、 交易费用 C、 成本 D、 租金 正确答案：A

解析： 折现率的口径应当与收益口径保持一致，并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影响。

30. 选用交易案例时应当关注案例的（ ），以分析评估对象的内外部状况。 A、 真实性 B、 可比性 C、 代表性 D、 相关性 正确答案：B

解析： 在选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。

31. 以评估基准日向以前年度追溯评估委估资产的公允价值，且周边有可供参考的历史成交案例，应当选择（ ）进行评估。 A、 成本法

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