房地产价格波动与宏观经济基本面的互动机制研究

房地产价格波动与宏观经济基本面的互动机制研究

摘要：房地产在我国社会经济的发展中，一直以来是作为生产生活要素及重要资

产而存在的。现如今市场经济会受到国家宏观调控的影响，对于房地产来说，其价格的波动便会受宏观调控的直接作用。本文对房地产价格波动和宏观经济基本面的互动机制进行探究，探寻两者间相互的影响作用。

关键词：房地产 互动机制 宏观经济

伴随着社会的发展，人民生活水平的不断提高，房产业在国民经济发展中占据越来越重要的位置。房地产的价格波动不仅影响国家的经济市场，还会直接影响到居民的生活水平。对各地区来说，房地产的价格是展现其地区经济竞争力的重要组成部分，而对国家而言，房地产价格的变动对产业结构的调整和社会发展协调有重大作用。

一、我国房地产业的发展环境

虽然房地产业在我国起步较晚，但在我国国民经济发展中却占有重要地位。房地产业以一种特殊的经济形式存在于社会市场中，从物业管理到房产的开发和销售，实行统一化管理和作用，并且明显表现出与其他产业的关联性，因而对国民经济有着较强的反作用力。

(1)房地产业发展的社会环境

城市化建设进程的不断加快带给房地产业巨大动力，并且二者共同进步，共同发展。据调查显示[1]，到2014年为止，韩国城市化建设已经完成了76%，其人口迁移和城市化经历时间较长，直接促使房地产业得以迅速蓬勃发展。站在城市化进程的角度看，一个国家城市化发展上所面临的结构、分布等问题，将直接影响房产业发展方向和发展规模，并增加其发展的复杂性和困难性。因此，我国房地产业的发展势必面临严峻的社会环境。

(2)房地产业发展的政治环境

社会和国家要想发展进步，就必须拥有一个稳定、和平的环境。如果人们对于房地

产业的投资都保持在有限的水平内，那么房地产的商品价格会急速下降，甚至会处于停滞不前的状态下。例如，2003年的伊拉克战争，就导致伊拉克的许多地产商倒闭[2]。而我国稳定的政治社会环境可以极大促进房地产业的发展。

(3)房地产业发展的经济环境

在政治环境稳定的前提下，还需要国家经济市场的不断发展，才能带动房产业的起飞。我国的经济正处于发展阶段，政治环境也稳定安全，种种条件都将给我国房产业的发展打下坚实基础。经济的稳定快速发展会带给社会更多的投资机会，实现企业谋求高利润的目的，拉动房产业及周边行业的发展。

二、房地产价格波动与宏观经济基本面的互动机制

房地产价格的波动直接影响人们生活水平，对于国家经济市场的结构和发展有着重要作用。其作用的方面主要有三个。

(1)对消费者的传导机制

在拉动我国国民经济增长的三驾马车中，投资和出口一直占据着重要地位。我国的消费能力偏差，对于GDP的贡献也仅有36.3%[3]。房地产业作为促进国民消费的有利工具，对于提高消费能力，促进国民经济发展有着重要作用。

由于国家经济制度的不同，其资产价格对于消费的影响也有三种不同的作用渠道：资产价格的变化波动会影响消费支出;对于未来的收入预期会相应影响现今的消费水平;资产价格的变动会影响当前收入和外部借贷成本。跳出微观视野来看，每个人的消费倾向大不相同，但是抵押贷款市场的自由化会影响消费者和投资，从而使得消费者消费倾向发生变化，而这种自由化的重要基础条件就是金融体系的完善与否。金融体系越是完善，越能给消费带来更多的消费途径和机会，拉动消费，刺激经济增长。

(2)对投资的传导机制

据马克思再生产理论得知，房地产价格对于国家宏观经济的作用，主要是通过影响社会总投资水平而实现的。为了进一步加大投资力度，企业会通过信贷渠道进行直接的资金追加，如银行贷款、民间小额信用贷款等。资金之间会由于产业之间的关联而引发社会总资产的增加，从而拉动其他行业的发展，如房地产业的周边产业、建筑业、冶金

业等。总之，社会对于房地产业的投资在逐步增加，进而通过传导机制推动了房产业周边行业的发展。

(3)宏观经济基本面对房地产价格波动的作用机制

经济的完整周期包括四部分：扩张、紧缩、萧条及复苏[4]。如果房地产业出现供不应求的现象，那么国民经济必定是处于扩张阶段。居民可支配的收入增加，谋求高利润的投资者会看准机会纷纷入市，刺激房地产业的发展。一旦经济面临紧缩，信息不对称的弊端就会呈现出来，市场出现供大于求现象，过剩的产能降低居民和投资者的热情，减少对于房产业的需求，影响房产业的发展，严重时会导致经济出现大萧条的状况。但是，这段时间却又是房产业回升的最佳时机，一旦经济渡过萧条进入复苏，房地产业价格势必会重现上扬，房产业又会迎来新的发展。因此，我们说宏观经济基本面对房地产价格波动有很强的作用。

三、结语

房地产业作为我国经济进步的\风向标\和\晴雨表\，对于国民经济的发展和进步起着积极推动作用。房地产业的发展与国家的社会环境、政治环境、经济环境是密不可分的，稳定的政治环境和经济的蓬勃发展，能够拉动房地产业的长足进步。而房地产业又会反作用于宏观经济基础面，从而引导消费机制、投资机制等。本文对房地产价格波动与宏观经济基本面的互动机制的研究，为房地产业和国民经济发展实现双赢局面提供了参考。

>参考文献：

[1]吴宝申.房地产价格波动与宏观经济基本面的互动机制研究[D].浙江大学，2007

[2]陈玮宁.我国房地产与宏观经济的关联效应分析[J].中外企业家，2015(15)：30

[3]齐讴歌，白永秀.房地产价格波动与宏观经济稳定性的联动效应[J].兰州商学院学报，2014(4)：1―8

[4]陈嵘.房地产价格波动与宏观经济趋势的相关关系研究[D].厦门大学，2011

再基于局域Morans I指数得到Morans I散点图，从而可以进一步揭示各省级区域人均GDP的空间集聚特征。李婧等(2010)提出为了能直观地表示Morans I散点图，可将结果直接标识在地图上〔18〕，我们认为比较可取。因此，利用Geoda095i软件形成了局域空间自相关(LISA)集聚图(如图2)。

图2所示，2013年中国各省级区域人均GDP在地理上呈现出4种类型的空间集聚现象：\高-高(H-H)\、\低-高(L-H)\、\低-低(L-L)\与\高-低(H-L)\集聚模式。处于\高-高(H-H)\集聚模式的主要包括江苏省、上海市和浙江省的长江三角洲地区，该地区的经济增长速度较快，工业基础雄厚、交通便利，资源信息互动性强，能够带动邻近区域的经济增长，且有较为显著的空间溢出效应。河北省和海南省处于\低-高(L-H)\集聚模式，与邻近省份的经济联系较弱，河北省人均GDP较低，而邻近省份人均GDP则较高;海南省从地理上与其他30个省级区域的相连关系较弱。四川省处于\低-低(L-L)\集聚模式，其周围省份多属于西部地区，由于历史、区位、自然禀赋以及发展战略与政策等各方面原因的影响〔19〕，四川省与邻近省份的人均GDP均较低，经济增长较为滞后。广东处于\高-低(H-L)\集聚模式，该省人均GDP较高，但未对周边区域形成辐射扩散作用。

经济增长需要依赖资本、劳动力和技术等要素的流动，而资本和劳动力在区域间的配置和流动是导致区域经济增长差距的主要因素。根据新古典增长理论，在完整的市场中，生产要素可以在区域间自由流动，使其区域间要素的最终收益趋同。改革开放以来，国家进入经济体制转轨时期，通过实行渐进式改革和地区间非均衡的发展战略，东部地区沿海城市因为优越的地理位置，其市场化程度已经远远高于中、西部地区。这期间虽然国家在1999年便提出西部大开发战略，2002年提出振兴东部老工业基地战略，2004年提出中部崛起发展战略，但是经济发展的空间区域差距依然存在，这是客观的事实，也是本文要就人口老龄化对经济增长进行空间计量分析的现实依据所在。

(三)模型设定

空间相关性检验既已确定了经济增长存在空间依赖性，那么有必要将空间因素纳入空间计量经济模型以研究人口老龄化对经济增长的影响。根据空间滞后变量的类型和空间相关性作用范围两个维度，空间面板模型可以分为空间滞后模型和空间误差模型两类。〔20〕空间面板滞后模型主要研究因变量的空间溢出效应;空间误差模型则主要研究邻近区域因变量随机误差项对本区域的影响。因此，空间面板数据模型的设定可采用如下两种形式：

(1) 空间滞后面板模型(SLPDM)

表2给出了空间滞后面板模型和空间误差面板模型的极大似然法(LM)检验统计量，由于LMLAGLMERR，所以选择空间滞后面板模型。对于固定效应与随机效应模型的选择，通过Haunsman检验，表明应采用固定效应模型。当样本随机取自总体时，选择随机效应模型较为恰当，而当回归分析局限于一些特定个体时，则应选择固定效应模型。〔21〕由于本文按全国31个省级区域划分进行研究，显然固定效应模型更为合适。

(四)回归分析

根据空间效应和时间效应非观测值效应的不同控制，分为无固定效应、时间固定效应、空间固定效应和时空双固定效应4种模型，估计结果见表3。从空间滞后系数ρ来看，无固定效应、时间固定效应和空间固定效应模型的空间滞后系数ρ均为正且均通过了5%显著性检验，表明中国人口老龄化对经济增长影响存在显著正向空间相关性，邻近省级区域之间经济增长具有明显的空间集聚特征。

从模型拟合优度R2和自然对数似然函数值LogL来看，固定效应模型优于无固定效应模型。事实上，中国的经济增长存在区域不平衡，大体上表现为东、中、西部地区梯度分布格局，如果假定区域之间具有相同的经济增长水平，不能体现中国经济增长的地区差异性。从固定效应模型类型来看，在时间和空间固定效应模型中，老年人口抚养比和65岁及以上老年人口比例均通过了1%显著性检验，表明可能存在时间固定效应和空间固定效应;在时空双固定效应模型中，65岁及以上老年人口比例通过了5%显著性检验，老年人口抚养比则没有通过显著性检验，表明可能不存在时空双固定效应。时间固定效应反映随着时间的变化，而不随空间区域变化的背景变量对稳态水平的影响;空间固定效应则反映随着空间区域变化，而不随时间变化的背景变量对稳态的影响。时间固定效应和空间固定效应的拟合优度均较高，表明固定效应模型能准确体现中国人口老龄化对经济增长的影响过程。空间固定效应模型的拟合优度最高，表明空间固定效应是最优模型。空间固定效应模型体现出中国人口老龄化对经济增长会受到经济结构和自然禀赋的影响;时间固定效应模型体现出中国人口老龄化对经济增长会受到经济周期、突发冲击的影响。但结合中国经济增长的事实，前者的估计结果应该较后者更为理想。所有模型的老年人口抚养比系数为负，65岁及以上老年人口比例系数为正，表明中国人口老龄化影响经济增长的关键取决于劳动年龄人口占比。少儿人口和老年人口都是被抚养人口，而劳动力年龄人口不仅要生产满足自身需要的财富，还要生产满足少儿人口和老年人口需要的财富，以及生产满足社会其他需要的财富，所以在社会生产中居于核心地位。与此同时，老年人口如果通过再社会化转变自身社会角色，从赋闲人员转变为有作为的工作者，通过再就业和持续就业开发其人力资源价值，则可有效地弥补劳动力供给不足的缺口，为经济发展做出贡献。〔22〕

四、基本结论与政策启示

本文利用2000-2013年中国31个省级区域空间面板数据，在考虑中国人口老龄化对经济增长影响的空间依赖性条件下，首次运用空间计量分析技术，建立空间滞后面板模型就中国人口老龄化对经济增长的影响进行实证分析。研究发现：(1)2000-2013年中国31个省级区域人口老龄化对经济增长的影响存在显著正向空间相关性。这基于改革开放以来，中国进入经济体制转轨时期，实行渐进式改革和地区间非均衡发展战略，造成了经济增长的区域不平衡与空间集聚。(2)某些省份的经济增长依赖于相似空间区域省份的经济增长，故形成了4种空间集聚模式：\高-高(H-H)\集聚模式集中在长江三角洲地区，该区域的经济增长已形成积极的相互促进效应，具有强大的带动作用;\低-高(L-H)\集聚模式主要为河北省和海南省，其周围省份区域的快速经济增长并没有带动这两个省份的经济增长;\低-低(L-L)\集聚模式为四川省，其周围省级区域的经济增长均较为滞后;\高-低(H-L)\集聚模式为广东省，虽自身经济增长速度较快，但未对周围地区形成辐射扩散作用。(3)老年人口抚养比对经济增长具有显著的负面作用，但65岁及以上老年人口比例对经济增长具有显著的正向作用，这意涵着中国人口老龄化对经济增长产生的影响关键取决于劳动年龄人口占比。但老年人口通过再社会化转变自身的社会角色，也能有效地弥补劳动力供给不足的缺口，同样为经济发展做出贡献。

2015年3月，李克强总理在十二届全国人大二次会议上所作的《政府工作报告》中指出，国内经济下行压力持续加大，而中国保持一定的经济增长速度对经济社会的长期发展至关重要。结合本文的研究结论，提出以下几点政策建议：

第一，面临人口老龄化程度加深的现状，考虑到老年人口数量增加在相当长时期内不可逆转，中国劳动力人口的年龄结构将呈现老化，同时中青年劳动力即将率先出现较大幅度下降〔23〕，而目前的总和生育率仅为14，这个水平已经非常接近国际上公认的13的\低生育陷阱\。历史经验表明，所有落入这一\陷阱\的国家，都没能再重新达到人口更替水平。〔24〕在当前允许\单独\家庭放开二胎的基础上，应立即实施全面放开二胎政策。这既能增加20年后的劳动力供给，又能在一定程度上缓解人口老龄化程度，是新时期人口长期均衡发展、促进经济增长的重要举措。

第二，政府应继续增强对西部大开发、振兴东北老工业基地和中部崛起战略的实施力度，促进资本与劳动力在空间区域上的有效配置与合理流动，推动区域经济合作。对中西部经济发展较为落后的地区，应在确保资源合理开发利用和保护生态环境的基础上，加强政策优惠和要素投入，加快发展高新技术产业，培育特色产业。同时要加快中西部地区与跨省区的交通基础设施建设，创造经济发达地区与经济落后地区互动、合作与共享的便利交通条件，充分利用东部地区的资金、技术与人力资源优势，鼓励创新区域经济合作方式，从体制上破除阻碍区域要素自由流动的壁垒，强化经济增长较快地区的带动和辐射作用，形成区域经济共同发展新格局。

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