桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则(暂行)

桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则（暂行）

为规范实施我市城镇低效用地再开发利用，依据国土资源部《协议出让国有土地使用权规范（试行）》、自治区国土资源厅《关于盘活城镇存量建设用地促进土地节约集约利用的指导意见》和桂林市人民政府《关于印发桂林市城镇低效用地再开发利用暂行办法的通知》（以下简称《暂行办法》），制定本实施细则。

第一章 总 则

第一条 城镇低效用地再开发，按照“政府引导，市场运作；明晰产权，保障权益；统筹规划，有序推进；节约集约，提高效率；尊重历史，客观公正”的原则进行。

第二条 本细则所称的城镇低效用地是指城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地，下列情况可以列入低效改造范围：国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；“退二进三”产业用地；布局散乱、设施落后，规划确定改造的城镇、厂矿和城中村等。

有下列情形之一的，不纳入城镇低效用地再开发改造范畴： （一）再开发用途不符合土地利用总体规划、城乡规划和《桂林市低效用地再开发工作专项规划（2014-2018年）》的；

（二）再开发用途不符合产业发展政策和行业发展规划的； （三）土地权属有争议的；

（四）被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封等其他形式限制土地权利的；

（五）未办理土地权属登记的；

（六）再开发用地范围全部或大部分为非建设用地的； （七）《国有土地使用权出让合同》、《国有土地划拨决定 书》明确约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权的。

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第二章 低效用地再开发申报及审批

第三条 市国土资源局成立低效用地审查报批会审小组，负责对低效用地再开发项目用地审批环节进行审查。

第四条 每年1月由各城区人民政府根据《桂林市低效用地再开发工作专项规划（2014-2018年）》（下简称《专项规划》），编制城镇低效用地再开发年度实施计划（下简称年度计划）。市国土资源局组织发改、规划、财政、环保、工信等部门和有关城区政府对年度计划进行审核，并报市人民政府批准。

年度计划应包括：拟再开发改造地块位臵、面积、四至范围和原土地使用权人使用情况、地上建（构）筑状况、土地和房屋权证、土地使用权出让合同或划拨决定书、再开发的原因、再开发的目的、再开发的用途、投资强度以及再开发预期经济、社会、民生、环境效益等。

第五条 鼓励原国有土地使用权人自行开展低效用地再开发。原国有土地使用权人可申请开展改造，取得改造后的规划条件，制定改造方案，经市国土资源局审查报市人民政府批准后实施。

第六条 根据市人民政府批准的年度计划，城区人民政府或原土地权利人应向规划部门提出再开发利用地块需要改变或变更土地用途规划条件的申请，取得其同意后，再向市国土资源部门提出用地改造申请。

市国土资源局根据城区人民政府或原土地权利人获得改变后的规划条件和改造申请，拟定每宗低效用地再开发地块的出让计划，并将出让计划在《桂林日报》及桂林市国土资源局官方网站（www.glland.gov.cn）向社会公布。公布其相关地块位臵、面积、原土地用途和原建筑物状况、拟再开发的规划条件等。

第七条 有意进行再开发改造的单位和个人（以下简称意向用地者）应当根据公布的出让计划信息及自身用地需求，向市国土资源局

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提出申请。

第八条 在规定时间内，只有原土地权利人申请自行开发或同一地块只有一个意向用地者的，可采取协议出让方式办理用地手续。意向用地者不是原土地使用权人或再开发地块属整合多个土地使用权人的多宗土地的，应向市国土资源局提交土地转让协议和拆迁补偿协议。《国有土地使用权出让意向书》签订后，市国土资源局应将意向出让地块位臵、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等内容在当地土地有形市场进行公示，并注明意见反馈途径和方式，公示时间不得少于5日。

第九条 在规定时间内，同一地块有两个以上意向用地者的，由市土地储备交易中心与原土地使用权人协商收回土地，通过招拍挂方式确定意向用地者。

第十条 确定意向用地者的低效用地再开发项目需编制低效用地再开发改造方案(下简称“改造方案”），意向用地者可委托具备资质的作业单位进行编制。

第十一条 改造方案应明确项目建设业主、改造目标、改造原则、改造方向、规划条件、用地布局、用地方式、开发强度、开发流程等。

第十二条 改造方案编制应紧密结合《暂行办法》，包含如下内容和材料：

（一）项目再开发背景与目的，主要介绍项目再开发的经济、社会、规划背景以及再开发所要达到的目标；

（二）项目改造的必要性和可行性，主要介绍项目再开发对城市发展，居民收入、生活居住条件的影响，结合项目实际所具备的条件，提出项目改造的必要性和可行性；

（三）项目土地权属情况，根据土地使用权证、宗地图以及最新年度变更数据库描述项目涉及土地的权属情况；

（四）项目土地利用情况，套合最新年度变更数据，分析项目范

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围所各占地类及面积情况；

（五）项目合规性，主要结合土地利用总体规划，专项规划、城市总体规划和片区控制性详细规划，分析项目是否满足相关规划的要求；

（六）项目实施主体及资金来源，主要介绍项目实施主体基本情况，是否具备开发资质，投资构成及资金来源情况；

（七）项目规划设计方案，根据规划部门出具的改造后的规划条件，明确项目改造的土地用途、容积率、绿化率以及建筑密度等控制性指标；

（八）项目再开发方式，根据《暂行办法》第三章第十三条的规定，结合项目实际情况，分析确定项目再开发方式（自行开发、入股联营合作开发、共同成立公司联合开发、城区政府招标确定业主或交由市土地储备中心收储等）；

（九）项目土地征收、转用方案，套合最新年度变更数据，判断分析项目是否占用集体土地，涉及集体土地的，依法办理土地征收、转用、以及耕地占补手续，落实征地补偿方案；

（十）项目涉及房屋拆迁安臵，必须落实拆迁安臵补偿方案，同时，改造用途涉及商品房开发的，项目业主必须与城区政府签订移交保障性住房协议或合同；

（十一）土地使用权证、出让合同、划拨决定书等；

（十二）项目如有土地权属调整的，还要说明项目改造前后土地使用权人、土地权属变化情况，并附原土地使用权人同意调整协议；

（十三）项目实施进度，结合项目可行性研究报告以及实际开展情况，科学合理的预测项目实施的计划与进度；

（十四）项目实施效益评价，结合项目容积率、建筑面积以及项目周边同类项目的投资强度、销售单价对项目竣工后预期的经济、社会和环境效益进行评价；

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（十五）项目实施保障措施，主要根据项目实施过程中可能出现的问题，提出项目实施的政治、政策和规划保障措施。

第十三条 再开发用地原为划拨土地的，土地出让金缴纳应当按下式核定：

应缴纳的土地使用权出让金额 = 拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格 - 拟出让时原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。

第十四条 再开发用地原为出让土地的，土地出让金缴纳应当按下式核定：

应补缴的土地出让金额 = 批准改变时的新土地使用条件土地使用权市场价格 - 批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。

第十五条 出让的工业用地未改变用途提高容积率的再开发，不再补缴土地出让金。

第十六条 划拨土地使用权权益价格、土地使用权市场价格和剩余年期土地使用权市场价格，由市国土资源局通过公开抽签方式选取3-5家中介评估机构进行评估，评估结果去掉最高最低后平均确定。确定结果经会审小组审定后，报市人民政府批准。价格评估应在意向用地者确定前进行。

第十七条 改造方案编制完成后，市国土资源局组织集体会审。不涉及土地征收手续的，由市国土资源局组织制定再开发方案，报市人民政府批准后实施；需要完善征收手续的土地，依法组织土地征收方案呈报自治区人民政府审批，再由市国土资源局组织制定再开发方案，报市人民政府批准实施；

第十八条 再开发方案经市人民政府批复后，通知意向用地者办理用地手续，并依规定补缴土地出让金。办理用地手续应提交如下材料：

（一）项目用地申请书；

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