沧州市场调研报告

泰和世家项目市场调研报告

目录

一、调研目的................................................................................................................................................................................................................ 2 二、调研方法................................................................................................................................................................................................................ 2 三、调研内容和结论..................................................................................................................................................................................................... 2

（一）沧州市的宏观环境 ...................................................................................................................................................................................... 2 （二）去年沧州市房地产的发展情况.................................................................................................................................................................... 6 （三）今年沧州房地产市场分析和预测 ................................................................................................................................................................ 8 （四）今年沧州市房地产政策分析 ..................................................................................................................................................................... 11 （五）泰和世家项目所在的新华区的地理环境及交通状况................................................................................................................................. 12 （六）泰和世家项目所在的新华区的房地产市场分析 ........................................................................................................................................ 17 （七）泰和世家项目所在的新华区的售楼盘及竞争对手分析 ............................................................................................................................. 19 （八）综合结论................................................................................................................................................................................................... 24 （九）本区域房地产项目畅销与滞销的因素....................................................................................................................................................... 27 （十）调研结论................................................................................................................................................................................................... 28

一、调研目的

从2012年1月1日到2012年6月30日，沧州项目公司开展了位于沧州市泰和世家项目的调研活动。

本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、详细、合理地分析了公司在沧州市的泰和世家项目的市场情况，从而为泰和世家项目的销售决策提供比较全面的数据参考。

二、调研方法

本次调研活动所采取的调研方法包括调查问卷法、文献法、访谈法等多种调研方法。

三、调研内容和结论

（一）沧州市的宏观环境

1.宏观经济指标（各项指标均以三年为选取年限） ① 国民生产总值（GDP）。

2011年，沧州市全市地区生产总值完成2585.16亿元，同比增长12.3%，总量居全省第四位，增速连续四年居全省第一位，比全省高出1个百分点，比全国高出3.1个百分点。 从整体经济构成看，投资仍是沧州市经济增长的主要拉动力量，其对经济增长的贡献率为61.4%，消费的贡献率为37.4%。

从区域发展看，县域经济一直是沧州市经济的重要依托和支撑，去年依旧保持增长13.6%的良好势头。同时，中心城区经济和沿海经济发展渐入佳境，形势喜人。中心城区（新华区、运河区、开发区、沧县）实现地区生产总值512.07亿元，同比增长14.8%，对全市经济增长的贡献率为21.2%，拉动全市经济增长2.6个百分点；沿海经济方面，渤海新区（含黄骅市）和海兴县实现地区生产总值的439.35亿元，同比增长18.3%，对全市经济增长的贡献率为20.8%，拉动全市经济增长2.6个百分点。

从产业结构看，第一产业保持稳定发展，二、三产业实现较快发展。统计数据显示，第一产业完成增加值295.84亿元，占GDP的比重为11.4%。其中，粮食生产连续八年获得丰产丰收，全市粮食总产量达到501万吨，比上年增长5.3%；农林牧渔业总产值完成535.3亿元，同比增长5.3%。第二产业完成增加值1358.66亿元，占GDP的比重为52.3%。第三产业完成增加值945.5亿元，占GDP的比重为36.3%。

② 人均国民生产总值。

2011年沧州市GDP完成2585.16亿元，同比增长12.3%。按2011年平均常住人口716.97万人计算，人均GDP达到36057元，同比增长10.9%。按2011年人民币对美元平均汇率6.4588计算，达5583美元。继2010年超4000美元后，再上新台阶突破5000美元大关。

③ 社会消费品零售总额。

全市实现社会消费品零售总额674.4亿元，同比增长17.7%。城乡市场稳定较快增长，城镇发展快于乡村。城镇实现零售额480.7亿元，同比增长18.2%；乡村实现零售额193.7亿元，同比增长16.6%，城镇快于乡村1.6个百分点。基本生活类商品继续保持较快增长。全市限额以上批发零售企业粮油、食品、饮料、烟酒类商品零售额同比增长26.5%，其中，粮油食品类增长32.5%；服装、鞋帽、针纺织品类商品零售额增长36.1%；日用品类增长25.4%。与消费升级相关的商品保持旺销。随着城乡居民收入的提高，享受型、保健型和投资型消费热点不断升温，金银珠宝类、电子出版物及音像制品类、家用电器和音响器材类等商品销售持续旺销，商品零售额分别同比增长71.6%、27%、29.9%。

④ 人均社会消费品零售总额。

2011年沧州市全市实现社会消费品零售总额674.4亿元，全市总户数230.36万户，年末总人口734.82万人，人均社会消费品零售总额为9177.8元。 ⑤ 职工年平均工资。

2011年沧州市人均工资性收入13044元，比上年增长8.5%。 ⑥ 城镇居民人均可支配收入。

2011年，沧州市城市居民家庭人均总收入19479元，其中，人均可支配收入18375元，比上年增加2259元，增长14%，增速同比加快3个百分点，呈现快速增长的态势。剔除价格因素影响，城市居民人均可支配收入实际增长7.9%。

——从全省各地情况来看，沧州市城市居民可支配收入位次稳定，仍排第六位，比全省平均水平高83元，实现了自2001年以来的首次超越，比最高的廊坊低3616元，比最低的张家口高1974元。沧州市城市居民可支配收入增速全省排名第一。

⑦ 城镇居民人均消费性支出。

2011年，随着“惠民生”政策的落实，以及各类补贴发放到位，城乡居民收入持续增长，生活水平稳步提高。城市居民人均可支配收入18375元，比上年增加2259元，同比增长14%；农民人均纯收入6540元，比上年增加1012元，同比增长18.3%。

在居民收入较快增长的同时，消费保持同步增长。城市居民人均消费支出11207元，增长9%；农村居民人均生活费支出4996元，增长42%。 ⑧ 恩格尔系数（食品支出占消费性支出的比重）。

食品支出继续增长，恩格尔系数明显降低。随着居民生活质量的提高，居民食品消费格局逐步改变，食品消费向营养、保健、便捷发展。2009年，我市城市居民人均用于食品消费的支出为3967元，沧州市城市居民恩格尔系数为35.4%，同比下降0.4个百分点。

⑨ 城乡居民储蓄存款余额。

2011年沧州市金融机构存款余额2300.09亿元，比年初增加272.49亿元，其中个人存款1551.38亿元，增加198.02亿元。

⑩ 城市居民人均居住面积。

沧州市围绕“大拆促大建，三年大变样”，启动改造城中村等。到2010年底，全市城镇人均居住建筑面积36.21平方米，比2005年增长35.87%。 2.城市规划及发展趋势 ① 城市规划。

城市总体结构方面，规划确定沧州主城区总体空间结构为“一轴两心，三带四片”。

“一轴”即城市发展主轴，主要沿解放路形成一条东西向的城市发展主轴。依托现有发展基础，将现状城市商业中心与未来城市副中心通过城市发展主轴连接起来。 “两心”即一主一副两个中心，主中心为现状城市商业中心，集中了城区主要的商业金融、商务办公、文化娱乐等功能；规划在京沪高铁站场东侧区域设置城市副中心（即城市新兴功能区），将集聚商务金融、行政办公、文化会展、现代居住、综合物流等功能。

“三带”即3条重要的结构性绿带，均为南北向，从西至东分别为：结合地震断裂带防护绿地与迎宾大道所形成的城市绿带，以生态防护和景观功能为主；依托城区中部的京杭大运河及其沿岸地区所形成的城市绿带，展现文化、休闲、景观、生态等功能；结合现状生态绿地在东外环与开发区组团之间形成的城市绿带，以组团隔离、生态防护功能为主。

“四片”即由3条南北向结构性绿带将主城区划分为城西新区、运河片区、新华片区与城东新区4个主要城市片区，并对现有城市片区边界进行适当调整。城西新区以京沪高铁站场东侧的规划副中心为核心，开发城市新兴功能区，在新区南侧集中布局教育科研用地，在北侧设置工业用地，以满足产业发展需求。运河片区发展商业贸易、行政办公、现代居住与新兴工业。新华片区重点发展商业金融、行政办公、石油化工、现代物流与现代居住等功能。城东新区则在空间上相对独立，重点发展新兴工业。

② 发展趋势（未来三年的发展趋势）。

未来五年内，沧州市将构筑“一城、五区、三组团”的总体城市发展格局，“一城”即明确大沧州市概念，“五区”即指新华区、运河区、渤海新区（含海兴县）以及沧县、青县同城化管理，“三组团”包括主城区组团、黄骅新城组团和青县县城组团三个组团，总面积5971平方公里。其中，主城区组团包括新华区、运河区、开发区、高新区和沧县，规划面

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